??“房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行正在逐步復(fù)蘇。

??11月30日，保利發(fā)展發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過100億元的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品；與此同時，11月24日，招商租賃20億元應(yīng)收帳款A(yù)BS獲上交所受理。

??在經(jīng)歷了8月以來發(fā)行的斷檔之后，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批在11月大幅加速，未來或?qū)⒂瓉硪徊òl(fā)行潮?！?/p>

??01

??11月資產(chǎn)證券化產(chǎn)品審批提速

??在經(jīng)歷了9月和10月的斷檔，11月12日，陸家嘴發(fā)行海通-陸家嘴股份-陸家嘴世紀(jì)金融廣場2期資產(chǎn)支持專項計劃打破了這一斷檔狀態(tài)，并逐漸恢復(fù)活躍。

??實際上，2021年1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行仍較為活躍，根據(jù)CNABS的數(shù)據(jù)，1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行3250億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，同比增長18.3%。

??但在“房住不炒”政策下，5月份起，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，同時也將房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類ABS儲架規(guī)模降至20億元。

??由于供應(yīng)鏈ABS可延長應(yīng)付賬款賬齡，能夠?qū)崿F(xiàn)變相融資，但不占用融資額度，并且不影響房企的表內(nèi)杠桿，在“三條紅線”推出后， 供應(yīng)鏈ABS廣受追捧，并成為ABS發(fā)行的一大主力， 供應(yīng)鏈ABS受到限制一定程度上打擊了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行。

??8月以來，房企債務(wù)違約情況逐漸增加，投資者的信心不足，因此房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品自8月發(fā)行規(guī)模明顯減少，9月10月甚至出現(xiàn)了斷檔的情況。

圖：2020年以來各月房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額（單位：億元）

??數(shù)據(jù)來源：CNABS，CRIC整理

??11月以來，上交所和深交所對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批速度明顯加快。

??CNABS數(shù)據(jù)顯示，2021年6-10月，單月受理以及反饋的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模大都在300億元左右，11月單月就飆升至2147億元，其中，有23支共約674億元資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在受理后當(dāng)月通過或得到反饋意見。已通過審批的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行之后，預(yù)計將會再度形成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的高潮。

圖：2021年6-11月房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品審批情況（單位：億元）

??數(shù)據(jù)來源：CNABS，CRIC整理

??02

??國企央企率先加速，供應(yīng)鏈ABS審批占比不足兩成

??自6月以來，各月經(jīng)審批的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模按申請企業(yè)的性質(zhì)來看，6-8月審批的產(chǎn)品以民營企業(yè)為主。

??9月，政府逐漸釋放房企融資“解凍”的信號后，國企在融資方面的優(yōu)勢有所顯現(xiàn)，9-11月審批的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中國企央企的申請發(fā)行占比大幅提高。除了大型國企央企，地方中小型城投公司獲得審批的資產(chǎn)證券化項目數(shù)量也逐漸增多。

圖：2021年6-11月經(jīng)審批房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品金額按企業(yè)性質(zhì)分布

??數(shù)據(jù)來源：CNABS，CRIC整理

??此外，6-11月經(jīng)審批房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品金額按底層資產(chǎn)分布來看，底層資產(chǎn)是商業(yè)物業(yè)的比例達到41%，這也是多數(shù)進行商業(yè)運營的房企重點發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。供應(yīng)鏈ABS的占比只有15%，住房租賃、購房尾款、保障房和基礎(chǔ)設(shè)施ABS的審批規(guī)模占比都在10%左右。

圖：2021年6-11月經(jīng)審批房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品金額按底層資產(chǎn)分布

??數(shù)據(jù)來源：CNABS，CRIC整理

??聚焦供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，其發(fā)行規(guī)模自2016年以來持續(xù)攀升，到了2021年1-5月其發(fā)行量占比甚至達到了53.64%。但由于5月份國家對供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行明顯收緊，因此6月份以來供應(yīng)鏈ABS的審批量占比僅為15%，雖然發(fā)行量占比相比于1-5月略微下降至51.91%，但是這主要是因為5月份以前審批通過的供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品在6-8月集中發(fā)行，未來供應(yīng)鏈產(chǎn)品的發(fā)行占比可能會繼續(xù)降低。

圖：2016年以來供應(yīng)鏈ABS對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行占比

??數(shù)據(jù)來源：CNABS，CRIC整理

??03

??商業(yè)運營規(guī)模是民企ABS發(fā)行關(guān)鍵

??從發(fā)行企業(yè)的角度來看，6-11月申請發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模的TOP十房企中，中國鐵建和中國交建均以200億元的發(fā)行規(guī)模并列居于首位。此外，新鴻基和萬科發(fā)行規(guī)模也都超過百億元。

??整體來看，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模較大的企業(yè)主要以國企央企為主，此外部分商業(yè)運營規(guī)模較大的民營企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模也比較大，對于民營企業(yè)來說，商業(yè)運營規(guī)模是ABS發(fā)行的基礎(chǔ)。

??主要原因在于，資產(chǎn)證券化對于發(fā)債主體的信用評級和底層資產(chǎn)要求都相對較高，其地理位置、存續(xù)時間、持續(xù)運營能力以及可處置性等都是評估考量的內(nèi)容，因此，重視商業(yè)項目且擁有一定規(guī)模，運營情況良好的存量資產(chǎn)的民營房企更具發(fā)行優(yōu)勢。而規(guī)模較大的國企央企則因其融資能力的優(yōu)勢更容易獲得交易所的審批。

表：2021年6-11月房企申請發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品情況

??數(shù)據(jù)來源：CNABS，CRIC整理

??從融資成本來看，2021年至今房企新發(fā)行的所有資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的加權(quán)平均成本約為4.2%，相比之下房企在1-11月發(fā)行的境內(nèi)債券加權(quán)平均成本約為4.09%，境外債券的加權(quán)平均融資成本為7.05%，整體融資成本也達到了5.33%。

??由于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品經(jīng)過評估能穩(wěn)定獲得現(xiàn)金流的底層資產(chǎn)，因此即使是對于本身融資能力較強的規(guī)模房企而言，也是降低融資成本一種手段。

??從近期監(jiān)管層表態(tài)來看，目前房企融資環(huán)境已出現(xiàn)“解凍”信號，加之央行降準(zhǔn)釋放1.2萬億長期資金，并且基于政治局會議強調(diào)的促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)考量，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)政策面將迎來轉(zhuǎn)折點，接下來涉房融資或?qū)⒔鈨?，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。

??隨著房企融資環(huán)境迎來邊際改善，11月房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批也得到了加速。而在在資產(chǎn)證券化融資方面，供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化持續(xù)扮演房企重要的融資補充手段，未來供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行占比或會有所降低。

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