內(nèi)生力決定未來

來源：智能家居時間：2021-12-06 09:56

??生存與發(fā)展，實力與信心，房企所渴望得到的，都指向同一個力量源泉。

??即使房地產(chǎn)行業(yè)處在所謂“寒冬時節(jié)”，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》在這一年的采訪中，仍然不時感受到來自碧桂園、龍湖、仁恒、融創(chuàng)、東原等不同梯隊房企的蓬勃活力，產(chǎn)品的創(chuàng)新、模式的變革、賽道的拓展，由內(nèi)而外，在重壓和挑戰(zhàn)中向上突圍，創(chuàng)造行業(yè)新的發(fā)展空間。

??微利時代前行

??行業(yè)增速放緩是不爭的現(xiàn)實，在“微利時代”，內(nèi)生能力成為驅(qū)動盈利的關(guān)鍵。

??《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》整理2021房企財報數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)典型房企毛利率、歸母凈利率雙雙下降，企業(yè)整體利潤空間進一步壓縮。

??以年中報數(shù)據(jù)為例，2021上半年80家典型上市房企毛利率中位數(shù)僅為21.7%，同比降低1.6個百分點。凈利率和歸母凈利率中位數(shù)分別降低0.6和1.7個百分點至9.3%和6.5%。三大核心指標均呈現(xiàn)下行趨勢，上半年降幅較2020年進一步擴大。

??與歷年相比，行業(yè)整體的利潤率指標均已降至2015年以來最低水平。

??利潤空間的持續(xù)收窄，倒逼房企修煉內(nèi)功提升速度，從經(jīng)營管理上尋求突破，從運營精細化、管控數(shù)字化和產(chǎn)品標準化等多個維度提升綜合運營能力。

??其中精益化的管理體系和管理思維，成了房企未來發(fā)展的“長效機制”。去年以來，50強房企中超半數(shù)對企業(yè)組織架構(gòu)進行改革，房企們逐漸告別過去的粗放管理時代，重視完善企業(yè)內(nèi)部管理，在提高效率同時精簡總部、加快區(qū)域整合兼并；進一步推進扁平化高效率管理。2021年，包括世茂集團、新城控股、時代中國等多家千億級房企進行了組織架構(gòu)調(diào)整。

??市場、資金等問題可能會一時絆倒一家房企，但組織內(nèi)部的效率失靈，卻可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。未來運營管控能力更強的房企將獲得更多的發(fā)展機遇和市場競爭優(yōu)勢。

??體量與質(zhì)量

??房企的全價值鏈條已經(jīng)重構(gòu)，在拿地端，2021年集中供地中，北京、杭州、成都、廣州等多城提到了“競品質(zhì)”這個詞；在銷售端，項目品質(zhì)決定了現(xiàn)金回籠的速度，成為房企保證資金安全的基本壁壘。

??需求側(cè)改革的提出也對房企提出新的課題。在需求側(cè)改革推行下，市場將更加關(guān)注需求端的特征與變化趨勢，消費結(jié)構(gòu)也會發(fā)展深刻變化，僅從供應(yīng)端發(fā)力將難以適應(yīng)市場趨勢。這將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，加速向買方市場轉(zhuǎn)型。能夠順應(yīng)新環(huán)境轉(zhuǎn)變的房企未來會有更大的優(yōu)勢。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，今年已有30余家房企在產(chǎn)品方面發(fā)布了新成果，涵蓋了綠色建筑、智慧生活、社區(qū)場景等不同維度。

??2021年是“十四五”規(guī)劃的起步之年，從城市更新走向城市更新+，為擅長城市運營的品質(zhì)房企提供了廣闊的黃金賽道，產(chǎn)業(yè)資源整合與綜合運營能力將成為未來核心競爭力。

??未來城市更新的競爭格局中，品質(zhì)房企的質(zhì)量優(yōu)勢將進一步凸顯?！稏|地產(chǎn)財經(jīng)周刊》觀察到，從龍頭房企到中小型房企，從物管商管分拆到圍繞地產(chǎn)主業(yè)的多元化布局，房企的底層發(fā)展邏輯從“天賜利潤”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?nèi)生驅(qū)動”的發(fā)展模式。規(guī)模體量是身位之爭，而產(chǎn)品質(zhì)量是未來房企制勝的關(guān)鍵依托。

??收復(fù)信心

??在“房住不炒”、金融監(jiān)管行業(yè)大背景下，房企必然徹底告別過去高杠桿、粗放式的規(guī)模發(fā)展思路，轉(zhuǎn)向中低杠桿和高質(zhì)量的發(fā)展。

??房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，這是萬科董事會主席郁亮早就預(yù)示過的事實。然而，沒想到這一轉(zhuǎn)變來的如此之快。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊日前指出，近期部分房企出現(xiàn)的債務(wù)違約是局部風(fēng)險暴露，不會引起全行業(yè)的債務(wù)危機。在“房住不炒”的頂層原則下，房地產(chǎn)業(yè)降杠桿要長期堅持。

??馮俊表示，雖然部分房企出現(xiàn)債務(wù)問題，但總體上風(fēng)險不是全局的，也是可控的。雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題很多，但并不代表就此進入負增長通道。一方面，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來的需求是剛性且長期的；另一方面，我國在人均住房面積方面離發(fā)達國家差距很大，房地產(chǎn)業(yè)還有很長的路要走。

??他認為，未來房地產(chǎn)政策導(dǎo)向首要的目標就是在遏制投資需求的同時，保護和鼓勵住房的真實需求，促進住房消費健康發(fā)展。同時，要堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，尤其是穩(wěn)預(yù)期。

??從近期央行向市場傳達的信號來看，央行也在貫徹落實9月底房地產(chǎn)金融工作座談會的指示，即主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向越發(fā)清晰，只有與主基調(diào)同頻才能行穩(wěn)致遠。征途漫漫，內(nèi)生力才是決勝的武器。