01

昨夜今晨，有兩個(gè)關(guān)于樓市的重磅消息傳來(lái)，這兩個(gè)消息皆源于官方發(fā)布的一份文件，《新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》。

文件很長(zhǎng)，本號(hào)直接提取與樓市相關(guān)的兩個(gè)重要點(diǎn)。

第一個(gè)點(diǎn)，是文件提出了戶(hù)籍制度改革和公共資源配置問(wèn)題。文件提出：

1、深化戶(hù)籍制度改革，放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶(hù)限制，探索實(shí)行城市群內(nèi)戶(hù)口通遷、居住證互認(rèn)制度。

2、推動(dòng)公共資源由按城市行政等級(jí)配置向按實(shí)際服務(wù)管理人口規(guī)模配置轉(zhuǎn)變。

第一點(diǎn)的意思很明確，未來(lái)城市群內(nèi)部很大概率會(huì)打通戶(hù)籍壁壘。

其實(shí)，這一點(diǎn)早在前些天寧波與舟山開(kāi)啟戶(hù)籍互認(rèn)的時(shí)候，本號(hào)就專(zhuān)門(mén)撰文《茅塞頓開(kāi)！寧波、舟山打響第一槍?zhuān)瑥V州、深圳估計(jì)也快了！》分析過(guò)，寧波和舟山的做法，給出了城市擴(kuò)容樣本。

中國(guó)的城市化已經(jīng)進(jìn)入了2.0時(shí)代，從原先的城市化邁向了城市群、都市圈化。中心城市，尤其是北上廣深這四個(gè)超大城市，空間載負(fù)已經(jīng)達(dá)到上限，尤其是深圳，未來(lái)必然是要利用都市圈和城市群，為自己減負(fù)，為周邊城市輸送能量，達(dá)到共贏的局面。

要這樣做，首先就得撤掉戶(hù)籍壁壘。在打穿戶(hù)籍壁壘方面，中心城市紛紛給出了自己的方案，比如成都、西安、青島、濟(jì)南、杭州、合肥等城市給出的吞并方案。

青島吞并代管的縣級(jí)市即墨，杭州吞并代管的縣級(jí)市臨安，成都吞并了資陽(yáng)市代管的簡(jiǎn)陽(yáng)市，合肥瓜分了地級(jí)市巢湖，濟(jì)南吞并了地級(jí)市萊蕪。

北京、深圳給出了飛地方案。

北京在河北圈了兩塊飛地，第一塊是北三縣，第二塊是雄安。深圳則在汕尾圈走了深汕合作區(qū)。

廣州給出了同城方案，廣佛同城喊了很多年。

吞并這種赤裸裸的大魚(yú)吃小魚(yú)模式，雖然并無(wú)不妥，但總顯得有些霸道，像是霸王硬上弓，且畢竟?fàn)可娴叫姓^(qū)劃調(diào)整，獲批的難度不小，難以適合所有城市。

北京、深圳的飛地模式，有點(diǎn)鞭長(zhǎng)莫及，畢竟城市再?gòu)?qiáng)大，輻射半徑也超越不了60公里。

廣佛同城其實(shí)是比較好的模式，但奈何廣佛同城這么多年，連戶(hù)籍壁壘都沒(méi)有突破，廣州人仍是廣州人，佛山人仍是佛山人，無(wú)法真正同城。

昨天晚上官方發(fā)布的《新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》提出的探索實(shí)行城市群內(nèi)戶(hù)口通遷、居住證互認(rèn)制度，其實(shí)就是寧波和舟山在踐行的戶(hù)籍互認(rèn)。

試想一下，一個(gè)城市群內(nèi)部一旦實(shí)現(xiàn)戶(hù)籍互認(rèn)，那樓市限購(gòu)在城市群內(nèi)部就蕩然無(wú)存，城市群內(nèi)部的購(gòu)房需求會(huì)得以釋放。

此外，意見(jiàn)還提出，以后公共資源配置，要與人口掛鉤。過(guò)去也是如此，但更多考慮的是城市的行政級(jí)別，往后更多則是考慮人口。人口多才能獲得更多的交通、醫(yī)療、教育資源傾斜，才能獲得更多頭銜等。

此舉必定會(huì)讓人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)打得更響亮，更會(huì)激發(fā)樓市。

02

第二個(gè)點(diǎn)，是意見(jiàn)提出：穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

這句話的亮點(diǎn)，在于“穩(wěn)妥”二字，它意味著，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)不會(huì)發(fā)布。

前兩天，第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，房地產(chǎn)稅立法仍在研究起草，但專(zhuān)家普遍認(rèn)為特殊時(shí)期當(dāng)前推出房地產(chǎn)稅上會(huì)審議可能性很小。

其實(shí)，即便沒(méi)有特殊時(shí)期肆虐，房地產(chǎn)稅今年也難上會(huì)審議。理由很簡(jiǎn)單，時(shí)機(jī)還沒(méi)到。

一套法律從發(fā)布草案到一讀二讀三讀，再到最后發(fā)布，至少需要5年的時(shí)間。比如，物權(quán)法七次審議才通過(guò)，時(shí)間從初次審議的2002年一直到2006年正式通過(guò)，耗時(shí)整整4年。

房地產(chǎn)稅難以出臺(tái)，關(guān)鍵還不是草案的審議過(guò)程耗時(shí)，而是在于它的發(fā)布時(shí)機(jī)。

首先我們要明白，房地產(chǎn)稅出臺(tái)的目的。有人說(shuō)，房地產(chǎn)稅出臺(tái)的目的，是為了長(zhǎng)效調(diào)控房地產(chǎn)。

這句話只說(shuō)對(duì)了一小半，長(zhǎng)效調(diào)控房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)稅出臺(tái)的小目的，其大目的，是待到土地財(cái)政收入不多的時(shí)候，順勢(shì)出臺(tái)，成為國(guó)家新的大稅收來(lái)源。

官方的表述是：

房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個(gè)人財(cái)富的集聚，起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用。同時(shí)，籌集財(cái)政收入，用來(lái)滿(mǎn)足政府提供公共服務(wù)的需求。

搞清楚了這件事，你就能明白，房地產(chǎn)稅短則5年長(zhǎng)則10年，都難以出臺(tái)。理由很簡(jiǎn)單，當(dāng)下土地財(cái)政正火熱，是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。

2019年，全國(guó)賣(mài)地收入7.8萬(wàn)億，杭州賣(mài)地收入逼近3000億，上海、廣州、蘇州、武漢接近2000億元，北京、南京、重慶賣(mài)地收入在1500億以上。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

這種時(shí)候，房地產(chǎn)稅是不可能出臺(tái)的。只有當(dāng)城市化完成的差不多了，中心城市和城市群大多都進(jìn)入了存量房交易時(shí)代，那時(shí)候再征收房地產(chǎn)稅，便可獲得可觀收入。

房地產(chǎn)稅是一種持有稅，適應(yīng)的背景就是存量房為主的時(shí)代。

當(dāng)然，這里面還有很多細(xì)節(jié)需要討論，比如免征多少，免征套數(shù)還是免征面積，征收的稅率又該是多少，這些都需要深入調(diào)研，且因城而異。

03

無(wú)論是城市群內(nèi)部戶(hù)籍互認(rèn)、資源分配與人口掛鉤，還是房地產(chǎn)稅釋放出的放慢步伐信號(hào)，對(duì)于樓市都是積極信號(hào)，都是利好。

樓市的利好還不止于此，利率下降、政策寬松，已經(jīng)讓樓市在三四月份上演了一波小陽(yáng)春。在今年這種形勢(shì)下，樓市不可能會(huì)太冷。

邏輯很簡(jiǎn)單：

首先，當(dāng)下全球仍處在特殊時(shí)期當(dāng)中，各國(guó)都承受著較大的下行壓力。在此背景下，全球貨幣量化寬松已經(jīng)是趨勢(shì)，利率還會(huì)繼續(xù)下行，利好樓市。

其次，房地產(chǎn)仍是我們的經(jīng)濟(jì)柱石，盡管管理層一再表示不會(huì)刺激它，但適當(dāng)回暖成交量，抵御特殊時(shí)期的沖擊，勢(shì)在必行。目前已經(jīng)有近百個(gè)城市調(diào)整政策，且獲得了管理層默許。

來(lái)源：財(cái)經(jīng)白話

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