01

昨夜今晨，有兩個關(guān)于樓市的重磅消息傳來，這兩個消息皆源于官方發(fā)布的一份文件，《新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》。

文件很長，本號直接提取與樓市相關(guān)的兩個重要點(diǎn)。

第一個點(diǎn)，是文件提出了戶籍制度改革和公共資源配置問題。文件提出：

1、深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，探索實(shí)行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度。

2、推動公共資源由按城市行政等級配置向按實(shí)際服務(wù)管理人口規(guī)模配置轉(zhuǎn)變。

第一點(diǎn)的意思很明確，未來城市群內(nèi)部很大概率會打通戶籍壁壘。

其實(shí)，這一點(diǎn)早在前些天寧波與舟山開啟戶籍互認(rèn)的時候，本號就專門撰文《茅塞頓開！寧波、舟山打響第一槍，廣州、深圳估計也快了！》分析過，寧波和舟山的做法，給出了城市擴(kuò)容樣本。

中國的城市化已經(jīng)進(jìn)入了2.0時代，從原先的城市化邁向了城市群、都市圈化。中心城市，尤其是北上廣深這四個超大城市，空間載負(fù)已經(jīng)達(dá)到上限，尤其是深圳，未來必然是要利用都市圈和城市群，為自己減負(fù)，為周邊城市輸送能量，達(dá)到共贏的局面。

要這樣做，首先就得撤掉戶籍壁壘。在打穿戶籍壁壘方面，中心城市紛紛給出了自己的方案，比如成都、西安、青島、濟(jì)南、杭州、合肥等城市給出的吞并方案。

青島吞并代管的縣級市即墨，杭州吞并代管的縣級市臨安，成都吞并了資陽市代管的簡陽市，合肥瓜分了地級市巢湖，濟(jì)南吞并了地級市萊蕪。

北京、深圳給出了飛地方案。

北京在河北圈了兩塊飛地，第一塊是北三縣，第二塊是雄安。深圳則在汕尾圈走了深汕合作區(qū)。

廣州給出了同城方案，廣佛同城喊了很多年。

吞并這種赤裸裸的大魚吃小魚模式，雖然并無不妥，但總顯得有些霸道，像是霸王硬上弓，且畢竟?fàn)可娴叫姓^(qū)劃調(diào)整，獲批的難度不小，難以適合所有城市。

北京、深圳的飛地模式，有點(diǎn)鞭長莫及，畢竟城市再強(qiáng)大，輻射半徑也超越不了60公里。

廣佛同城其實(shí)是比較好的模式，但奈何廣佛同城這么多年，連戶籍壁壘都沒有突破，廣州人仍是廣州人，佛山人仍是佛山人，無法真正同城。

昨天晚上官方發(fā)布的《新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》提出的探索實(shí)行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度，其實(shí)就是寧波和舟山在踐行的戶籍互認(rèn)。

試想一下，一個城市群內(nèi)部一旦實(shí)現(xiàn)戶籍互認(rèn)，那樓市限購在城市群內(nèi)部就蕩然無存，城市群內(nèi)部的購房需求會得以釋放。

此外，意見還提出，以后公共資源配置，要與人口掛鉤。過去也是如此，但更多考慮的是城市的行政級別，往后更多則是考慮人口。人口多才能獲得更多的交通、醫(yī)療、教育資源傾斜，才能獲得更多頭銜等。

此舉必定會讓人口爭奪戰(zhàn)打得更響亮，更會激發(fā)樓市。

02

第二個點(diǎn)，是意見提出：穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

這句話的亮點(diǎn)，在于“穩(wěn)妥”二字，它意味著，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)不會發(fā)布。

前兩天，第一財經(jīng)報道，房地產(chǎn)稅立法仍在研究起草，但專家普遍認(rèn)為特殊時期當(dāng)前推出房地產(chǎn)稅上會審議可能性很小。

其實(shí)，即便沒有特殊時期肆虐，房地產(chǎn)稅今年也難上會審議。理由很簡單，時機(jī)還沒到。

一套法律從發(fā)布草案到一讀二讀三讀，再到最后發(fā)布，至少需要5年的時間。比如，物權(quán)法七次審議才通過，時間從初次審議的2002年一直到2006年正式通過，耗時整整4年。

房地產(chǎn)稅難以出臺，關(guān)鍵還不是草案的審議過程耗時，而是在于它的發(fā)布時機(jī)。

首先我們要明白，房地產(chǎn)稅出臺的目的。有人說，房地產(chǎn)稅出臺的目的，是為了長效調(diào)控房地產(chǎn)。

這句話只說對了一小半，長效調(diào)控房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)稅出臺的小目的，其大目的，是待到土地財政收入不多的時候，順勢出臺，成為國家新的大稅收來源。

官方的表述是：

房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進(jìn)社會公平的作用。同時，籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。

搞清楚了這件事，你就能明白，房地產(chǎn)稅短則5年長則10年，都難以出臺。理由很簡單，當(dāng)下土地財政正火熱，是國家和地方政府財政收入的主要來源。

2019年，全國賣地收入7.8萬億，杭州賣地收入逼近3000億，上海、廣州、蘇州、武漢接近2000億元，北京、南京、重慶賣地收入在1500億以上。

制圖：城市財經(jīng)

這種時候，房地產(chǎn)稅是不可能出臺的。只有當(dāng)城市化完成的差不多了，中心城市和城市群大多都進(jìn)入了存量房交易時代，那時候再征收房地產(chǎn)稅，便可獲得可觀收入。

房地產(chǎn)稅是一種持有稅，適應(yīng)的背景就是存量房為主的時代。

當(dāng)然，這里面還有很多細(xì)節(jié)需要討論，比如免征多少，免征套數(shù)還是免征面積，征收的稅率又該是多少，這些都需要深入調(diào)研，且因城而異。

03

無論是城市群內(nèi)部戶籍互認(rèn)、資源分配與人口掛鉤，還是房地產(chǎn)稅釋放出的放慢步伐信號，對于樓市都是積極信號，都是利好。

樓市的利好還不止于此，利率下降、政策寬松，已經(jīng)讓樓市在三四月份上演了一波小陽春。在今年這種形勢下，樓市不可能會太冷。

邏輯很簡單：

首先，當(dāng)下全球仍處在特殊時期當(dāng)中，各國都承受著較大的下行壓力。在此背景下，全球貨幣量化寬松已經(jīng)是趨勢，利率還會繼續(xù)下行，利好樓市。

其次，房地產(chǎn)仍是我們的經(jīng)濟(jì)柱石，盡管管理層一再表示不會刺激它，但適當(dāng)回暖成交量，抵御特殊時期的沖擊，勢在必行。目前已經(jīng)有近百個城市調(diào)整政策，且獲得了管理層默許。

來源：財經(jīng)白話

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