保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益已經(jīng)到了刻不容緩的地步，最近央行等國(guó)家層面都在大力維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，因?yàn)橹挥羞@樣，也才能維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月4日，北京發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法意見(jiàn)稿》，主要從提升資金監(jiān)管能力、提高資金監(jiān)管額度以及提升監(jiān)管主體責(zé)任等維度出臺(tái)相關(guān)要求。

意見(jiàn)稿開(kāi)篇便提到了兩大品牌開(kāi)發(fā)商，“去年以來(lái)，泰禾、恒大集團(tuán)部分在京項(xiàng)目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項(xiàng)目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問(wèn)題。為切實(shí)維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)?！?

由此可見(jiàn)，這是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的系列風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題對(duì)原有預(yù)售資金監(jiān)管基礎(chǔ)上做的補(bǔ)丁性政策，盡管個(gè)別房企問(wèn)題不會(huì)波及整個(gè)行業(yè)，但是也要處理好現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題，并做好未來(lái)預(yù)警。

目的就是抑制房企出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用等問(wèn)題導(dǎo)致的無(wú)法按期交房、爛尾等情況發(fā)生，充分保障購(gòu)房人合法權(quán)益。政策新規(guī)要求，購(gòu)房人只有將定金、首付款足額存入專(zhuān)用賬戶后，方可開(kāi)通網(wǎng)簽，以確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬。

本是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商的行為，卻被開(kāi)發(fā)商玩壞了。

什么是期房？習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋稱(chēng)為期房，即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）為止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

什么是預(yù)售制度？是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款并簽訂《商品房預(yù)售合同》的行為。

期房預(yù)售制即商品房預(yù)售制源于香港，1953年，香港住房嚴(yán)重不足，需求龐大。30歲的霍英東成立立信置業(yè)有限公司，一改當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷(xiāo)售政策，提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這是個(gè)突破，地產(chǎn)商紛紛效仿，成為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色。

從1955年到1965年，香港地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。炒樓花被戲稱(chēng)為“第五大發(fā)明”，傳到東南亞地區(qū)，隨后又傳入內(nèi)地。我國(guó)之所以實(shí)行商品房預(yù)售制度，主要是考慮到我國(guó)改革開(kāi)放初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，這邊又要加快城市化建設(shè)力度和步伐，為了解決這些矛盾才推出。

期房銷(xiāo)售制度給資本門(mén)檻高的房地產(chǎn)市場(chǎng)一條四兩撥千斤的通道，吸引了大量企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。然而內(nèi)地在引進(jìn)期房銷(xiāo)售制度時(shí)，卻沒(méi)有借鑒相關(guān)的保障制度。因此，造成買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)缺失，維權(quán)事件層出不窮，令維權(quán)者身心疲憊。

所以，取消期房預(yù)售制的聲音一直不絕于耳。這里有一個(gè)有意思的故事，諸葛找房給大家講一講。

2005年，央行發(fā)布《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，報(bào)告建議取消期房銷(xiāo)售制度，立刻引起各方議論。

2005年8月24日，針對(duì)社會(huì)上關(guān)于是否取消商品房預(yù)售制度的議論及央行關(guān)于取消期房的建議，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部做出明確回應(yīng)：近期暫不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。這一表態(tài)讓近期關(guān)于期房是否取消的爭(zhēng)論畫(huà)上了一個(gè)句號(hào)。

時(shí)至今日，建議取消期房預(yù)售制的呼聲依然非常高。會(huì)不會(huì)取消，今天暫不討論。只是想說(shuō)，期房預(yù)售確實(shí)到了不得不變的時(shí)候了，要么取消要么改革。

本來(lái)為開(kāi)發(fā)商開(kāi)通的一條綠色通道卻沒(méi)有玩好，最后導(dǎo)致亂象叢生，讓購(gòu)房者好不容易攢的錢(qián)買(mǎi)了房，結(jié)果房財(cái)兩空。

而北京意見(jiàn)稿最大的意義就在于加強(qiáng)了商品房項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管力度，包括購(gòu)房人定金和首付進(jìn)入監(jiān)管賬戶才能辦理網(wǎng)簽，同時(shí)預(yù)留充足建安成本每平米提升至5000元，這也就很大程度上可以避免爛尾等極端事件的再次發(fā)生。

在這里，諸葛找房也提醒大家，現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房者要買(mǎi)房不可避免地會(huì)遇到期房預(yù)售，而且期房也是相對(duì)更能買(mǎi)得起的房子，那么有哪些風(fēng)險(xiǎn)或問(wèn)題需要注意呢？

購(gòu)買(mǎi)期房可能會(huì)遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1、貨不對(duì)板或交房與宣傳嚴(yán)重不符。

這種情況是最常見(jiàn)的了，因?yàn)槭瞧诜浚嬖谡`差在所難免，適度夸張宣傳也情有可原，相信很多購(gòu)房者也都有心理預(yù)期，但是如果交房后與當(dāng)初的承諾嚴(yán)重不符，購(gòu)房者就要維護(hù)自己的權(quán)益了。

那么作為購(gòu)房者就應(yīng)該在前期留好證據(jù)。

2、房屋質(zhì)量問(wèn)題。

這還不涉及品質(zhì)問(wèn)題，僅僅是質(zhì)量問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商可能都無(wú)法達(dá)標(biāo)。期房不像現(xiàn)房一樣可以直接查看到房屋的現(xiàn)狀，房屋的質(zhì)量問(wèn)題也是極易出現(xiàn)的，對(duì)于這種情況，購(gòu)房者只能自求多福，前期唯一能做的就是選擇口碑好的開(kāi)發(fā)商。一旦有質(zhì)量問(wèn)題，要跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決方案，這個(gè)在合同中應(yīng)該有約定。

3、房?jī)r(jià)漲跌導(dǎo)致不信守約定。

雖然簽了協(xié)議，因?yàn)槭瞧诜?，房?jī)r(jià)漲跌都很正常，但是可能就有人會(huì)無(wú)法接受，從而不信守承諾或嚴(yán)格履約。舉個(gè)例子，房?jī)r(jià)漲了，有的開(kāi)發(fā)商就不認(rèn)賬了，交房時(shí)讓購(gòu)房者繼續(xù)交錢(qián)。這樣的有，但是比較少。

另一種，房?jī)r(jià)降了，購(gòu)房者不干了，讓開(kāi)發(fā)商退房，當(dāng)然退房多是一種矯情的“哭鬧”，更多是想尋求點(diǎn)實(shí)惠的補(bǔ)償。

4、逾期交房問(wèn)題。

延期交房成為購(gòu)買(mǎi)期房比較常見(jiàn)的一個(gè)問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)有很多，其中一個(gè)就是延期交房，購(gòu)房者在簽訂合同之前一定要清楚開(kāi)發(fā)商的底細(xì)，譬如其資金實(shí)力，其正在經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上的反映以及其大體的經(jīng)營(yíng)狀況等。一般來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房者買(mǎi)房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商就會(huì)和購(gòu)房者約定好交房的時(shí)間，但是現(xiàn)在也有些開(kāi)發(fā)商會(huì)延期交房。

出現(xiàn)這種情況，購(gòu)房者首先要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，實(shí)在不行業(yè)主聯(lián)合起來(lái)，但不要聚眾鬧事，還可以申請(qǐng)退房，最后，萬(wàn)不得已就只能向法院起訴。

5、開(kāi)發(fā)商跑路或爛尾。

如果開(kāi)發(fā)商逾期交房就應(yīng)該引起購(gòu)房者的警惕了，尤其是這兩年，很多開(kāi)發(fā)商過(guò)去高負(fù)債下，如今資金鏈很容易出問(wèn)題。有些不靠譜的開(kāi)發(fā)商，在預(yù)售了房屋之后，拿著錢(qián)就跑路了，這種人最可氣，就是早就做好跑路準(zhǔn)備的，還有一些是經(jīng)營(yíng)不善，盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂的，很有可能會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。

期房一旦出現(xiàn)爛尾，該還的貸款，你還是得還！否則會(huì)影響你的征信。最好不要申請(qǐng)退房，因?yàn)楹芸赡荛_(kāi)發(fā)商愿意收回，但卻給不了你錢(qián)。最好就是與所有業(yè)主抱團(tuán)，聯(lián)合起來(lái)委托律師，起訴開(kāi)發(fā)商，官司打贏申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行！開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算的時(shí)候，你會(huì)得到優(yōu)先賠償！

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