原標(biāo)題：探討商品房預(yù)售制度｜英國期房預(yù)售分階段付款，交房才付尾款

來源：澎湃新聞網(wǎng)  

近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。商品房預(yù)售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預(yù)售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險等。對于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進行多方面探討。

從全世界范圍來看，住房預(yù)售制度并不是一個十分普遍的現(xiàn)象。以歐洲為例，即使有些國家有預(yù)售房制度，但同時伴隨的還有一套嚴格的監(jiān)管及準(zhǔn)入制度。

以英國為例，一名曼徹斯特的開發(fā)商“Investar property Group”的CEO 董浩告訴澎湃新聞，在英國購買期房時，買賣雙方會各有一名律師，雙方律師會直接溝通來確定所有交易細節(jié)，包括：合同、房產(chǎn)、證件、資金等，只有在律師確認所有細節(jié)安全無誤的情況下，買賣雙方才會根據(jù)律師要求先付首付交換合同，再付全款來過戶房屋完成交易。

仲量聯(lián)行國際住宅部的負責(zé)人對澎湃新聞表示，在英國購買期房時，通常每一個項目都有一個付款規(guī)定的時間?！氨热绲谝黄诟犊钍呛贤炗喓笠粋€月，第二期付款可能是半年后，或者一年后，然后最后交房時間前6個月辦單款，辦下來貸款后把剩余部分付掉。”

據(jù)澎湃新聞了解，英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購房的尾款，則是在交房時支付房款的余額部分。

有分析人士稱，英國的期房預(yù)售制中不會將所有的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到購房者及銀行身上，凡有意購房者在與房地產(chǎn)公司簽訂購房合約后，根據(jù)房屋建造進展預(yù)付不同額度款項。至于需要支付幾次，基本上視開發(fā)商的經(jīng)濟實力來定。最后到交付階段時，一定要經(jīng)過房產(chǎn)公證公司的檢驗與驗收，以此來保障購房者的基本權(quán)利，并對開發(fā)商的資質(zhì)狀況嚴加監(jiān)督。

這也是英國為了最大程度避免購房者購買到“爛尾樓”的一種舉措。

董浩表示，在投資英國預(yù)售期房時，購房者也需要注意檢查開發(fā)商的土地所有權(quán)證，建設(shè)批復(fù)許可以及開發(fā)商的過往開發(fā)歷史。只有以上的文件齊全，購房者購買的房屋才是真實有效的，而購房時律師也會幫助購房者檢查這些資料確保文件齊全。

但董浩同時強調(diào)，即使所有上述的資料都齊全，英國依然有一些新建項目出現(xiàn)爛尾?！斑@是因為開發(fā)商在建設(shè)同時可能出現(xiàn)財務(wù)、管理或者建筑風(fēng)險等問題。這些都是不可完全預(yù)測的問題。一旦出現(xiàn)問題，通常購房者10%的定金是受保險保護的。超過10%的部分，如果開發(fā)商沒有購買相應(yīng)保險，購房者的10%以上的首付往往是很難追回的。這一點買房律師有義務(wù)調(diào)查并告知購買者。如果出現(xiàn)爛尾樓，理論上買方律師會代為向賣方律師追討已付款項的?！?/p>

根據(jù)Nationwide的最新數(shù)據(jù)，英國8月份的房價飆升至歷史新高，這主要是受需求旺盛和抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低的刺激。

Nationwide表示，8月份的平均價格為224123英鎊(298864美元)，高于10年前的不足17萬英鎊。

英國最大的建筑協(xié)會表示，繼7月份上漲1.8%之后，8月份房價跳漲2%，創(chuàng)下2004年2月以來最高月度漲幅。房價年增長率從7月份的1.5%躍升至上月的3.7%。

董浩介紹，在所有付款過程中，買家資金都是直接打給自己的律師，買方律師再轉(zhuǎn)給賣方律師最后到達開發(fā)商手中。“資金的中轉(zhuǎn)非常的嚴謹，律師也會全程確保資金安全?，F(xiàn)在英國貸款利率受降息政策利好，一般年利率都不高于3%，但是海外買家由于沒有英國信用記錄，申請貸款比較困難。所以一般對海外買家的建議是先現(xiàn)金買房，買房后有了地址，建立起銀行賬戶之后選擇申請再貸款，這樣就可以享受貸款的紅利?！?/p>

英國央行最新的數(shù)據(jù)顯示，7月購房抵押貸款批準(zhǔn)量達到66300件，較6月份上漲40%，略低于2019年7月記錄的67300份，與2月份的峰值相比，增幅在10%以內(nèi)。

責(zé)任編輯：張多多

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