5月18日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》(以下簡稱《意見》)。此次政策明確，建立更加成熟定型的高水平社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制。

而從房地產(chǎn)領(lǐng)域的角度而言，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，雖然《意見》在直接提及房地產(chǎn)時(shí)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的表述與過去基本一致。但在涉及房地產(chǎn)的財(cái)稅、金融、土地、戶籍、區(qū)域等多個(gè)領(lǐng)域，仍然釋放多個(gè)重要信號。

房地產(chǎn)稅步伐放緩

《意見》提出，要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

房地產(chǎn)稅立法的問題在這幾年重要會(huì)議中均有提及，收到廣泛重視。2019年的政府工作報(bào)告提出，要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。2018年政府工作報(bào)告：健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。在當(dāng)時(shí)的解讀中，“穩(wěn)妥推進(jìn)”變?yōu)椤胺€(wěn)步推進(jìn)”，意味著房地產(chǎn)稅立法工作或已有推進(jìn)步驟，相比“穩(wěn)妥”顯然在推進(jìn)程度上更進(jìn)一步。

而此次兩會(huì)前夕發(fā)布的《意見》，表述重新回到“穩(wěn)妥推進(jìn)”，雖然只是一字之差，但多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這代表著房地產(chǎn)稅立法節(jié)奏相對放緩。

近日，全國人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪，在談及“落實(shí)稅收法定原則”進(jìn)度時(shí)稱，按照全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃的安排，有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法草案，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。而從立法程序來看，這顯然也意味著至少在2020年，上會(huì)審議的可能性較小。

土地供給更靈活

伴隨著《土地管理法》、《中共中央國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》(以下稱《要素市場化意見》)等一系列重磅法律、文件的修改和發(fā)布，土地改革被認(rèn)為進(jìn)入了新的階段。

而在此次《意見》中，土地要素的市場化改革同樣被重點(diǎn)提及。而其中，對房地產(chǎn)的土地市場的影響，主要體現(xiàn)在靈活土地供給的以下幾條。

“完善城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格形成機(jī)制和存量土地盤活利用政策，推動(dòng)實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在符合國土空間規(guī)劃前提下，推動(dòng)土地復(fù)合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換”，推動(dòng)低效用地再開發(fā)，核心是城市更新，近年來在一二線城市推動(dòng)較多，是城市減量增長的必然選擇。

更值得關(guān)注的是“推動(dòng)土地用途合理轉(zhuǎn)換”的表述，根據(jù)住建部《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市建設(shè)用地共分為8大類、35中類、44小類，居住用地是其中一大分類，顯然，推動(dòng)土地用途合理轉(zhuǎn)換，有利于增加住房供給。

不過，現(xiàn)有政策對土地用途轉(zhuǎn)換后的用途多有規(guī)定。2016年，國務(wù)院在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。2018年，深圳也曾出臺(tái)文件，要求已出讓未建用地，土地用途變更為居住用地的，應(yīng)建設(shè)人才住房。

“加快建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，建立同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度”，其中提到的“收益共享”，是指一直以來被認(rèn)為是集體建設(shè)用地入市一大難題，即入市后政府、集體和村民的土地收益分配問題，這導(dǎo)致了地方政府推動(dòng)入市的積極性不強(qiáng)。文件的強(qiáng)調(diào)有利于解決這一問題，從而

“縮小土地征收范圍，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，建立土地征收目錄和公共利益用地認(rèn)定機(jī)制”，征地制度與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的一體兩面，減少征地，一定程度上就意味著集體建設(shè)用地入市的增加。

住房公積金改革

《意見》提出，要“改革住房公積金制度”，再度強(qiáng)調(diào)了改革公積金制度的必要性。

今年3月，住建部長王蒙徽在其署名文章中將“修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》，改革完善住房公積金制度”列為2020年重點(diǎn)工作之一。顯然公積金制度“應(yīng)該改”已成共識(shí)，但“如何改”，一直未有定論。

當(dāng)前來看，公積金對緩解職工住房難問題發(fā)揮的作用仍然巨大。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，全國住房公積金繳存余額5.79萬億元，發(fā)放個(gè)人住房貸款4.98萬億元，個(gè)人住房貸款率(公積金住房貸款余額占繳存余額比例)達(dá)到86.04%。近年來，公積金適用范圍開始逐步拓展到租房、舊改等領(lǐng)域。而在疫情期間，各地下調(diào)額度、允許企業(yè)緩繳的公積金政策較多。

“公積金存廢”一直廣受爭議。中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆近日發(fā)文稱，需要以改革現(xiàn)行公積金制度為突破口，帶動(dòng)年金制度體系的發(fā)展與完善，通過制度安排和轉(zhuǎn)化，將中國特色的“公積金”轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老預(yù)籌資金的組成部分，并入市投資，從而做到讓員工、企業(yè)、國家都受益。

另一些觀點(diǎn)則認(rèn)為需要將繳存比例下調(diào)常態(tài)化。十三屆全國政協(xié)外事委員會(huì)主任、原財(cái)政部部長樓繼偉近日也在公開場合稱“公積金的繳費(fèi)率是單位和個(gè)人各5%-12%，合計(jì)最高到24%?，F(xiàn)在是可以緩繳，我認(rèn)為今后可以將繳費(fèi)率統(tǒng)一降至5%，包括一些專家提出取消公積金的建議我也贊成。”

戶籍、居住證互認(rèn)擴(kuò)容

過去兩年間，各地頻繁出臺(tái)的人才政策、落戶政策，在引進(jìn)了大量人才落戶的同時(shí)，也在客觀上對這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較為明顯的刺激。

《意見》提出，深化戶籍制度改革，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，探索實(shí)行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度。這顯然有利于加速勞動(dòng)力在城市群內(nèi)部的自由流動(dòng)，大幅提升城市群整體競爭力。

此前，已有蘇北五市、呼包鄂城市群等多個(gè)區(qū)域板塊內(nèi)部實(shí)行了戶口通遷政策。而相比于上述《要素市場化意見》中“探索推動(dòng)在長三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)”，此次意見將居住證互認(rèn)范圍擴(kuò)大到所有城市群，為更多的城市群在內(nèi)部刺激人口流動(dòng)提供了機(jī)會(huì)。

另外，戶籍除了買房的基本門檻作用外，更多是代表著城市背后的公共服務(wù)。而《意見》提出，要推動(dòng)公共資源由按城市行政等級配置向按實(shí)際服務(wù)管理人口規(guī)模配置轉(zhuǎn)變。這主要是針對實(shí)際服務(wù)管理人口較大的都市圈中心城市，顯然，有利于這些中心城市及其周邊城市的公共服務(wù)均等化，對于這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場也是利好。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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