香港富豪劉鑾雄旗下的華人置業(yè)緣何從港股退市？

來源：智能家居時間：2021-10-14 09:50

特別聲明

本微信公眾號堅持第三方獨立研究平臺的市場定位，積極響應(yīng)并貫徹國家政策導(dǎo)向，助力國家高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，致力于向讀者傳遞正能量，分享作者及市場優(yōu)質(zhì)研究成果，搭建互動交流平臺。本微信公眾號在原創(chuàng)文章中力求做到言之有理、論之有據(jù)，如涉及到侵權(quán)、誹謗、信息采編錯誤等事宜，請于后臺留言，經(jīng)核實后，我們將立即給予更正、刪除，并進(jìn)行公開道歉。

本文的部分內(nèi)容源自公眾號《梧桐投研室》中一文恒大虧的錢誰來買單？華人置業(yè)退市陽謀

【正文】

一、華人置業(yè)近期動作頻頻

華人置業(yè)近期動作較為頻繁，先是發(fā)出上半年虧損預(yù)警、隨后無奈出售恒大股份，國慶假期間宣布從港股退市、啟動私有化港股退市進(jìn)程。

（一）投資恒大巨虧百億港元以上，無奈接連出售恒大股份

2021年9月23日，香港地產(chǎn)企業(yè)的華人置業(yè)（0127.HK）發(fā)布公告稱出售其持有的恒大股份。華人置業(yè)體系是恒大的第二大股東，按照2021年6月底的數(shù)據(jù)，華人置業(yè)直接持有恒大的股權(quán)比例為6.47%（位列第二大股東）、華人置業(yè)總裁陳凱韻（劉鑾雄妻子）持有恒大的股權(quán)比例為2.39%（位列第四大股東），二者合計持股比例達(dá)到8.86%，可以說華人置業(yè)在恒大中陷得極深。

1、2017-2018年，華人置業(yè)合計購入8.60億股恒大股份，平均購入成本為15.80港元/股，累計耗資135.96億港元。

2020年7月以來，恒大的股價從27港元/股的高位跌至目前的2.95港元/股左右，下跌幅度接近90%。華人置業(yè)當(dāng)年在恒大身上的投資變得非常尷尬。

2、2021年8月31日至9月21日期間累計出售了1.08909億股恒大股份，平均出售價格為2.26港元/股（獲得相應(yīng)款項合計為2.465億港元）。

3、2021年9月23日之后，華人置業(yè)再次出售1.6888億股恒大股份，平均出售價格為2.62港元/股（獲得相應(yīng)款項為4.427億港元）。

顯然，如果按照15.80港元/股的平均成本計算，上述兩批股份出售中，華人置業(yè)分別虧損14.38億港元和22.26億港元，合計虧損36.64億港元。如果陳凱韻及華人置業(yè)持有的恒大股份年內(nèi)全部出售，則意味著華人置業(yè)體系在恒大的投資中虧損規(guī)模預(yù)計達(dá)到150億港元左右，這是非?？膳碌?。

而我們好奇的是，劉鑾雄家族為何會愿意承受如此大的虧損拋售恒大股份，而不是以現(xiàn)有股份折換恒大旗下持有的一些物業(yè)？

（二）宣布從港股退市，啟動私有化進(jìn)程

恒大事件給華人置業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的，恒大股價下挫以及恒大自身危機(jī)的發(fā)酵也讓華人置業(yè)體系如坐針氈，2017年10月以來華人置業(yè)股價從當(dāng)初的13港元/股跌至目前的9月30日的2港元/股（下挫幅度高達(dá)85%）。2020年7月以來，隨著恒大事件的持續(xù)發(fā)酵，華人置業(yè)股價亦從6港元/股左右持續(xù)下降（下挫幅度高達(dá)66.67%）。這些給華人置業(yè)的市值管理造成了極大困難。

為此，2021年9月29日華人置業(yè)發(fā)布短暫停牌公告，10月6日晚發(fā)布公告、宣布私有化，擬以每股4港元價格（較最新交易日的收盤價2.18港元/股溢價幅度達(dá)到83.50%）回購公開市場約25.01%的公眾持股，總代價約19.08億港元。完成私有化后，華人置業(yè)將從港股退市。受此影響，9月29日當(dāng)日華人置業(yè)走出一根大陽線，10月7日復(fù)牌當(dāng)日華人置業(yè)股價沖至3.80港元/股左右。

（三）撇開恒大來看，華人置業(yè)近年經(jīng)營困境同樣比較明顯

恒大可能并非華人置業(yè)退市的唯一原因，從財務(wù)指標(biāo)來看，華人置業(yè)的困境已持續(xù)多年，2017-2019年三年的經(jīng)營情況持續(xù)惡化。今年上半年，華人置業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到288.24億元，營收達(dá)到6.24億元，扣非后的歸母凈利潤則為3.07億元（虧損達(dá)到0.31億元），同比分別下降66.23%和73.38%。如果考慮到投資恒大的損益，則華人置業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)會呈現(xiàn)出怎樣的景象是很顯然的。

二、華人置業(yè)基本情況：劉鑾雄家族的地產(chǎn)平臺（合計持有74.99%）

華人置業(yè)創(chuàng)立至今已近百年，其發(fā)展歷程具有特別的意義。

（一）現(xiàn)階段的華人置業(yè)是劉鑾雄家族的地產(chǎn)平臺。鼎盛時期，華人置業(yè)坐擁非常多標(biāo)志性的物業(yè)，如位于香港的皇室大廈、灣仔夏愨大廈、美國萬通大廈（原海軍大廈）、新港中心、銅鑼灣地帶，以及位于內(nèi)地上海的愛美高大廈、香港新世界大廈和新茂大廈，位于北京的希爾頓酒店和東方國際大廈，位于深圳的羅湖商業(yè)城(600306,股吧)，位于成都的華人置業(yè)廣場、都匯華庭、西錦城等等。

（二）穿透股權(quán)來看，劉鑾雄妻子陳凱韻和長子劉鳴煒分別持有華人置業(yè)62.89%和12.10%的股權(quán)，意味著劉鑾雄通過其妻子和長子合計持有華人置74.99%的股權(quán)，這也和公眾持有華人置業(yè)25.01%的股權(quán)相對應(yīng)。

（三）從公司治理來看，華人置業(yè)延續(xù)著數(shù)百年的“家族治理”模式。2000-2006年期間，劉鑾雄兄弟一直并列為華人置業(yè)的執(zhí)行董事，劉鑾雄弟弟劉鑾鴻任董事局主席兼行政總裁。劉鑾鴻于2006年12月辭任上述職務(wù)，劉鳴鴻接替成為執(zhí)行董事，不過2008年不愿意接管家族生意的劉鳴煒被調(diào)任至非執(zhí)行董事，轉(zhuǎn)由陳凱韻、陳諾韻和林光蔚（董秘）擔(dān)任執(zhí)行董事。

截至目前，劉鳴煒任華人置業(yè)董事局主席，陳凱韻任華人置業(yè)行政總裁。而無意接班的劉鑾雄長子劉鳴煒自2008年7月加入海洋公園公司董事局開始便獲得港府認(rèn)可，2020年6月則進(jìn)一步被委任香港海洋公園公司董事局主席。

三、揭秘劉鑾雄家族發(fā)展史

既然華人置業(yè)是劉鑾雄家族的地產(chǎn)平臺，則需要對劉鑾雄家族有進(jìn)一步的分析。劉鑾雄家族主要以劉鑾雄（被稱為大劉）和劉鑾鴻（被稱為細(xì)劉）兩兄弟為軸心，一明一暗，前者以華人置業(yè)集團(tuán)為主，后者則以利福國際集團(tuán)為主。

（一）除了華人置業(yè)，目前劉鑾雄家族旗下還有哪些平臺？

1、除華人置業(yè)外，劉鑾雄旗下曾經(jīng)擁有愛美高中國（0631.HK）、廣生行（0189.HK）、至祥置業(yè)（0112.HK）、金匡企業(yè)（0286.HK）等平臺。后來經(jīng)過一系列操作，愛美高中國被并入華人置業(yè)集團(tuán)，至祥置業(yè)和金匡置業(yè)分別被賣給勒泰商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)和萬佳錫業(yè)，2004年底廣生行被華人置業(yè)私有化、從港股退市。

2、劉鑾雄弟弟劉鑾鴻旗下還擁有一家上市公司，即做百貨生意的利福國際集團(tuán)（擁有崇光百貨及久光百貨兩大品牌），劉鑾鴻和劉鑾雄分別持有利福國際集團(tuán)67.72%和7.19%的股權(quán)（持股比例合計達(dá)到74.91%），劉鑾鴻任董事局主席。

3、經(jīng)過多次運(yùn)作后，目前華人置業(yè)在手商業(yè)地產(chǎn)項目大多只有管理經(jīng)營權(quán)，享有控制權(quán)的只有位于香港的夏愨大廈、興偉中心、廣建貿(mào)易中心、鴻圖道1號，以及位于北京東方國家大廈和北京希爾頓酒店，還有位于英國的三個項目。

（二）入主華人置業(yè)一戰(zhàn)成名，頻繁對旗下平臺進(jìn)行整并合

入主華人置業(yè)之前，劉鑾雄便通過愛美高打出知名度，1983年劉鑾雄推動愛美高在香港上市，不過后來劉鑾雄與愛美高合伙人梁英偉出現(xiàn)矛盾，在高價拋售退出愛美高不久后，便以低價再次回購愛美高股份重新掌控愛美高，將梁英偉超出了愛美高，從此被成為“股市狙擊手”。不過這不并是重點。

1、1922年，馮平山和李冠春兩大家族創(chuàng)立并控制華人置業(yè)，掌權(quán)至20世紀(jì)80年代。隨后因馮、李兩家不和，華人置業(yè)陷入內(nèi)部斗爭，彼時有“股市狙擊手”之稱的劉鑾雄在二級市場掃貨，從李、馮兩姓手中拿下控制權(quán)，拿下了華人置業(yè)43%的股份，不過此后一段時期華人置業(yè)的控制權(quán)仍掌控在其第二大股東韋里的手中。1987年股災(zāi)前夕，由于無法承受華人置業(yè)向香港置地收購銅鑼灣皇室大廈、灣仔夏愨大廈及海軍大廈的30億港元巨額開支，韋理無奈賣出手上股份并辭任董事局主席，自此劉鑾雄實現(xiàn)了華人置業(yè)的控制，一戰(zhàn)成名。

這一事件的意義在于，劉鑾雄家族開始頻繁狙擊那些控股權(quán)不穩(wěn)的公司（如莊氏家族的通達(dá)科技、李兆基的香港中華煤氣、嘉道理家族的大酒店等），并屢屢得手、獲準(zhǔn)頗豐，但目前也只有華人置業(yè)的股份一直被劉鑾雄持有至今。

2、入主華人置業(yè)短短三年，華人置業(yè)的市值便從4億港元沖至58億港元，歷史上其市值也一度高達(dá)400億港元左右，劉鑾雄在福布斯香港富豪榜上的排名也曾位居前五。不過目前華人置業(yè)的市值已降至72億港元，不禁讓人唏噓。

3、劉鑾雄入主華人置業(yè)后的1987年，其便開始將業(yè)務(wù)拓展至大陸，其最早的投資是與保利集團(tuán)合資的北京首個外銷住宅單位——北京麗京花園及其后的北京希爾頓飯店，這一項目的國有土地證編號為0001，一直被劉鑾雄視為驕傲。

4、劉鑾雄本人在90年代也開始對旗下的各類主體進(jìn)行整并合。例如，

（1）1989年劉鑾雄將旗下的華人置業(yè)、愛美國際控股、中華娛樂控股遷移至百慕大，而華人置業(yè)、愛美高集團(tuán)、中華娛樂置業(yè)則分別成為對應(yīng)新控股公司的全資附屬公司；1990年保華建筑及中華娛樂策略投資并入保華控股及瑞?？毓桑⒄铣杀ＨA國際控股；1992年保華國際控股及中華娛樂控股被私有化。

（2）1993年華人置業(yè)與愛美高國際控股合并，后者成為前者全資附屬公司，同時華人置業(yè)被整合成華人置業(yè)集團(tuán)。

（三）劉鑾雄家族的典型手法：左手倒右手，不停地買和賣

劉鑾雄的操作手法是通過家族與旗下公司的左手倒右手做法來賺取超額收益，并謀求與合作伙伴建立起深厚的合作關(guān)系。

1、2001年，劉鑾雄兄弟二人聯(lián)手新世界集團(tuán)鄭裕彤以37.50億元一舉購入香港銅鑼灣崇光百貨，被視為世紀(jì)之交香港最矚目的物業(yè)成交項目。

2、2014年，華人置業(yè)將價值141億的物業(yè)賣給了劉鑾雄家族，包括了九龍尖沙咀廣東道30號新港中心的商鋪、食肆及咖啡廳等一攬子物業(yè)，以及地庫共14個車位，另外還有澳門的一個地產(chǎn)項目。

3、2014-2015年期間，華人置業(yè)又把位于香港尖沙咀的THE ONE商場和香港皇室大廈賣給了劉鑾雄家族，涉及資金近200億。

通過左手倒右手的生意，劉鑾雄家族為上市公司獲得了大量的投資收益，并由此進(jìn)行特別派息，作為公司大股東，劉鑾雄家族無疑是派息最大受益者。

四、華人置業(yè)與恒大之間的故事

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，華人置業(yè)最大的資產(chǎn)來自于對外投資，并以恒大為甚，而劉鑾雄家族可以說是恒大許家印最堅定的伙伴之一。

（一）2008-2011年：劉鑾雄與恒大之間來往頻繁

1、恒大地產(chǎn)IPO時（2009年11月5日上市），劉鑾雄家族曾多次施以援手，不僅填補(bǔ)了恒大的巨額資金缺口，并先后認(rèn)購了恒大5000萬美元的股票和7.50億美元的企業(yè)債，從而成為恒大的基石投資者。

2、2010-2011年期間，地產(chǎn)新政施行，恒大遭遇困局，劉鑾雄不僅出資6億美元為恒大“輸血”、增持其股份，同時2011年劉鑾雄還以5億美元購得恒大江蘇啟東項目49%的權(quán)益。不過2012年劉鑾雄因卷入澳門巨貪案而陷入困境時，許家印則以5.50億美元從劉鑾雄購回上述權(quán)益。

（二）2015-2016年：恒大接盤華人置業(yè)項目、華人置業(yè)代持相應(yīng)股權(quán)

1、2016年5月，由于觸及港交所“上市公司公眾持股水平不得低于25%”的監(jiān)管紅線，恒大不得不通過出售等方式將持有盛京銀行股權(quán)比例降至17.28%，而這里的受讓方在是華人置業(yè)。2017年，這筆股份再度由華人置業(yè)轉(zhuǎn)讓給恒大，讓后者成為盛京銀行最大股東。

2、當(dāng)然恒大也多次接盤華人置業(yè)旗下項目。2015年7月和10月，華人置業(yè)將旗下位于四川和重慶的項目分別以65億港元和70億港元出售給恒大；2015年11月，恒大又買下香港地標(biāo)性寫字樓美國萬通大廈，交易價格達(dá)102億元，刷新香港當(dāng)時寫字樓整體收購紀(jì)錄，這棟樓后成為恒大的香港總部。

（三）2017-2018年：劉鑾雄再次為恒大站臺

2017年上半年，恒大遭受空頭機(jī)構(gòu)襲擊，劉鑾雄在2017-2018年期間連續(xù)增持恒大股份，成為許家印家族之外，恒大的第二大股東，并一直持有至今年上半年。而當(dāng)時支持恒大的這些股份正是劉鑾雄近期不斷拋售的部分，不過此時的恒大，除了過去幾年的分紅外，并沒有能力再給予劉鑾雄以多余的回報。

（四）2020-2021年：劉鑾雄在投資恒大物業(yè)與恒大汽車中虧損巨大

1、2020年8月13日恒大物業(yè)的戰(zhàn)略融資中，劉鑾雄妻子陳凱韻斥資45億港元，認(rèn)購了恒大物業(yè)5.37%股份，目前恒大物業(yè)的股價已跌至5港元/股左右，意味著目前陳凱韻的這筆投資已虧損40億港元左右；

2、2021年1月，恒大汽車以每股27.30港元定向增發(fā)9.52億股新股（共籌集260億港元），劉鑾雄陳凱韻認(rèn)購30億港元，目前恒大汽車的股價已降至3.70港元/股，意味著目前陳凱韻的這筆投資已虧損26億港元。

五、退市后的華人置業(yè)會走向何方？

（一）首先退市并非注銷，從港股退市后的華人置業(yè)集團(tuán)這家主體還在。

（二）前面已經(jīng)指出，劉鑾雄家族今年若全部出清持有的恒大股份，則其虧損額大致在150億港元左右，如果加上投資恒大物業(yè)和恒大汽車虧的錢，則意味著劉鑾雄家族在恒大系上的虧損額合計將達(dá)到200-250億港元。

（三）退市本身意味著劉鑾雄從公眾手中回購其持有的華人置業(yè)股票，以目前處于絕對低位的華人置業(yè)股價來看，此時回購對劉鑾雄家族是有利的，并且此次回購的代價只有19.08億港元，尚可接受。而實際上從劉鑾雄家族的歷次操作手法上看，這種思路并不新奇。因此可以將此次私有化看成是劉鑾雄家族從公眾手中低價買回華人置業(yè)的剩余權(quán)益，是劃算的。

（四）恒大事件的持續(xù)發(fā)酵意味著如果現(xiàn)在不回購，則后續(xù)劉鑾雄家族維持華人置業(yè)股價的成本比較高、壓力比較大，因此回購本身會有助于減輕劉鑾雄家族背負(fù)在身上的恒大事件壓力。

（五）華人置業(yè)是唯一讓劉鑾雄家族持有至今的上市主體，如今選擇退市的背后，恒大可能只是原因之一，另一個原因則有可能是劉鑾雄家族內(nèi)部出現(xiàn)問題或是劉鑾雄家族的財產(chǎn)特殊安排。畢竟劉鑾雄的身體也不是特別好。

根據(jù)港交所的資料，2020年6月，劉鑾雄便已經(jīng)將華置股權(quán)分配清楚，即劉鳴煒將其持有的4.76億股華人置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)予陳凱韻與劉鑾雄的三名子女劉秀樺﹑劉仲學(xué)及劉秀兒（三人持股比例增至74.99%）。截至2021年6月底，華人置業(yè)的凈資產(chǎn)達(dá)到206億元，扣除華人置業(yè)在恒大上的損失，仍有很大市值。

（六）華人置業(yè)退市后，未來待市場平靜后，有沒可能重新以某種形式再回資本市場呢？實際上這種可能性應(yīng)是存在的，畢竟以低價回購?fù)耸性僖愿邇r回歸資本市場的操作手法，對劉鑾雄家族來說，并不陌生。

（完）

免責(zé)聲明

本微信公眾號所載的資料、意見及推測僅反映發(fā)布當(dāng)日的判斷。本微信公眾號中所載內(nèi)容不代表任職單位的立場，不代表任何投資意見或建議。本微信公眾號不對任何因使用本微信公眾號所載任何內(nèi)容所引致或可能引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。本微信公眾號對所載原創(chuàng)內(nèi)容保留一切權(quán)利，未經(jīng)許可，任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制、發(fā)表或引用本公眾號所載的任何原創(chuàng)內(nèi)容。如征得本微信公眾號同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并注明出處為《濤動宏觀》，且不得對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。

本文首發(fā)于微信公眾號：濤動宏觀。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）