流言四起，草木皆兵。

近期有關(guān)陽(yáng)光城(000671,股吧)“項(xiàng)目停工”、“信托展期”等傳聞多了起來。

有公眾號(hào)9月下旬發(fā)了一篇文章迅速被網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，題為 “2021年9月房地產(chǎn)公司暴雷排行榜”，陽(yáng)光城也在名單內(nèi)，上榜語(yǔ)可謂“血淋淋”：

2020年以來，已有泰禾、福晟、三盛宏業(yè)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、華夏幸福(600340,股吧)、恒泰、寶能、藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)、恒大、新力控股、花樣年控股等多家房企陷入流動(dòng)性困境。

在地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期悲觀、信心脆弱的大背景下，任何的風(fēng)吹草動(dòng)如果任其發(fā)酵，都有可能演變成為一場(chǎng)不可預(yù)期的“事故”。

近兩天，市場(chǎng)上流傳出一封據(jù)稱是陽(yáng)光城發(fā)給投資者和分析師的信，就近期相關(guān)傳聞進(jìn)行了澄清。

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以下為網(wǎng)傳的陽(yáng)光城的澄清信內(nèi)容：

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流言之下，陽(yáng)光城的基本面狀況到底如何呢？

首先看看銷售。

據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，陽(yáng)光城9月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額209.9億，1-9月已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售1539億，銷售目標(biāo)完成率達(dá)70%。

橫向?qū)Ρ瓤矗?yáng)光城是9月單月同比和1-9月累計(jì)同比增速均為正的僅有的三家重點(diǎn)房企之一，也是9月單月唯一一家同比和環(huán)比增速均增加的重點(diǎn)房企。

此外，國(guó)慶假期之前的9月30日23時(shí)，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌在內(nèi)部工作群還發(fā)布了關(guān)于“十一”及四季度銷售工作安排通知。

通知提出四季度單作考核，優(yōu)秀區(qū)域提升指標(biāo)，加碼獎(jiǎng)勵(lì)；差的區(qū)域四季度激勵(lì)不受前期口影響。并表示加大回款指標(biāo)考核。

通過加大四季度激勵(lì)，陽(yáng)光城有希望完成今年2200億的年度銷售目標(biāo)。

銷售回款方面，中金公司有統(tǒng)計(jì)，2021年上半年陽(yáng)光城的銷售回款率為85%，比2020年上半年提高了5%。

也就是說，從銷售及回款情況看，陽(yáng)光城經(jīng)營(yíng)正常，不至于陷入資金鏈困境。

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但是，市場(chǎng)對(duì)陽(yáng)光城資金鏈緊張的質(zhì)疑也一直如影隨形。

其一，據(jù)2021年中報(bào)，陽(yáng)光城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為79.93億，同比大幅下降48.05%；庫(kù)存增加至1944億，意味著周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力變?nèi)酢?

當(dāng)然這是行業(yè)普遍現(xiàn)象，但是對(duì)于高負(fù)債、高利息支出型房企來說，周轉(zhuǎn)率降低，變現(xiàn)能力變?nèi)?，?duì)資金鏈帶來的壓力相對(duì)更大。

其二，業(yè)內(nèi)對(duì)陽(yáng)光城報(bào)表中的利息資本化一直有疑慮，認(rèn)為資金成本部分被利息資本化隱藏，美化了當(dāng)期的報(bào)表凈利潤(rùn)。

雖然連萬科也這么做，但是兩者的營(yíng)收不在一個(gè)量級(jí)，萬科的資本化率保持在40%-50%，而陽(yáng)光城近幾年的資本化率約在90%左右的高位。

據(jù)億翰智庫(kù)測(cè)算，2021上半年，陽(yáng)光城利息支出37.3億，資本化利息33.0億，未調(diào)整的財(cái)務(wù)費(fèi)用率僅為1.4%，而調(diào)整后的財(cái)務(wù)費(fèi)用率高達(dá)12.5%。

其三，截至2021年6月末，陽(yáng)光城“三道紅線”只有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（78.8%）超閾值，但是扣除受限資金及預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金短債比為1.03，剛過達(dá)標(biāo)線；

且歸屬少數(shù)股東權(quán)益占比高達(dá)48.6%，被質(zhì)疑存明股實(shí)債，實(shí)際可用來償還短債的資金可能不像報(bào)表呈現(xiàn)出來的那樣充裕。

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10月8日，陽(yáng)光智博服務(wù)（此前叫陽(yáng)光城物業(yè)）的法人和董事長(zhǎng)變更為萬物云的高級(jí)管理人員黃瑋。

對(duì)陽(yáng)光智博與萬物云的換股合作，業(yè)內(nèi)給予了肯定，認(rèn)為待到萬物云上市時(shí)，陽(yáng)光城作為股東能夠得到的收益，會(huì)超過自己物業(yè)IPO上市獲得的收益；且通過投資入賬，還可降低負(fù)債；未來成立合資公司聯(lián)營(yíng)入賬，可以增厚公司利潤(rùn)。

盡管資金緊張的質(zhì)疑聲一直存在，但是目前看，只要陽(yáng)光城銷售回款保持穩(wěn)定，并審慎安排新增投資，積極拓展多元融資渠道，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

近期，地產(chǎn)行業(yè)債券異動(dòng)，陽(yáng)光城也多次回購(gòu)了境外美元債，向投資者傳達(dá)信心。

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盡管國(guó)慶假期前，央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了“兩維護(hù)”（一周之內(nèi)，央行兩提房地產(chǎn)“兩維護(hù)”，在傳遞什么？），市場(chǎng)預(yù)判按揭貸會(huì)迎來放松，但如海通證券(600837,股吧)研報(bào)分析，購(gòu)房者觀望情緒一旦加重，短期銷售下滑趨勢(shì)無法轉(zhuǎn)變。

其實(shí)，不僅是傳聞中的房企資金鏈緊張，頭部房企也難言從容。

地產(chǎn)銳觀察投融資群有群友表示，從其最近幾個(gè)在手項(xiàng)目的兌付看，明顯感覺頭部房企資金也很緊張，“現(xiàn)金流恨不得掰成兩半”。

在后市仍不明朗的情況下，如朱榮斌在陽(yáng)光城四季度銷售工作安排中所言：

加大回款指標(biāo)考核，審慎安排新增投資，正成為房企抗資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的共同選擇。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：地產(chǎn)銳觀察。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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