流言四起，草木皆兵。

近期有關(guān)陽光城(000671,股吧)“項目停工”、“信托展期”等傳聞多了起來。

有公眾號9月下旬發(fā)了一篇文章迅速被網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，題為 “2021年9月房地產(chǎn)公司暴雷排行榜”，陽光城也在名單內(nèi)，上榜語可謂“血淋淋”：

2020年以來，已有泰禾、福晟、三盛宏業(yè)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、華夏幸福(600340,股吧)、恒泰、寶能、藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)、恒大、新力控股、花樣年控股等多家房企陷入流動性困境。

在地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期悲觀、信心脆弱的大背景下，任何的風(fēng)吹草動如果任其發(fā)酵，都有可能演變成為一場不可預(yù)期的“事故”。

近兩天，市場上流傳出一封據(jù)稱是陽光城發(fā)給投資者和分析師的信，就近期相關(guān)傳聞進(jìn)行了澄清。

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以下為網(wǎng)傳的陽光城的澄清信內(nèi)容：

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流言之下，陽光城的基本面狀況到底如何呢？

首先看看銷售。

據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，陽光城9月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額209.9億，1-9月已累計實(shí)現(xiàn)銷售1539億，銷售目標(biāo)完成率達(dá)70%。

橫向?qū)Ρ瓤?，陽光城?月單月同比和1-9月累計同比增速均為正的僅有的三家重點(diǎn)房企之一，也是9月單月唯一一家同比和環(huán)比增速均增加的重點(diǎn)房企。

此外，國慶假期之前的9月30日23時，陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌在內(nèi)部工作群還發(fā)布了關(guān)于“十一”及四季度銷售工作安排通知。

通知提出四季度單作考核，優(yōu)秀區(qū)域提升指標(biāo)，加碼獎勵；差的區(qū)域四季度激勵不受前期口影響。并表示加大回款指標(biāo)考核。

通過加大四季度激勵，陽光城有希望完成今年2200億的年度銷售目標(biāo)。

銷售回款方面，中金公司有統(tǒng)計，2021年上半年陽光城的銷售回款率為85%，比2020年上半年提高了5%。

也就是說，從銷售及回款情況看，陽光城經(jīng)營正常，不至于陷入資金鏈困境。

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但是，市場對陽光城資金鏈緊張的質(zhì)疑也一直如影隨形。

其一，據(jù)2021年中報，陽光城經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為79.93億，同比大幅下降48.05%；庫存增加至1944億，意味著周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力變?nèi)酢?

當(dāng)然這是行業(yè)普遍現(xiàn)象，但是對于高負(fù)債、高利息支出型房企來說，周轉(zhuǎn)率降低，變現(xiàn)能力變?nèi)?，對資金鏈帶來的壓力相對更大。

其二，業(yè)內(nèi)對陽光城報表中的利息資本化一直有疑慮，認(rèn)為資金成本部分被利息資本化隱藏，美化了當(dāng)期的報表凈利潤。

雖然連萬科也這么做，但是兩者的營收不在一個量級，萬科的資本化率保持在40%-50%，而陽光城近幾年的資本化率約在90%左右的高位。

據(jù)億翰智庫測算，2021上半年，陽光城利息支出37.3億，資本化利息33.0億，未調(diào)整的財務(wù)費(fèi)用率僅為1.4%，而調(diào)整后的財務(wù)費(fèi)用率高達(dá)12.5%。

其三，截至2021年6月末，陽光城“三道紅線”只有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（78.8%）超閾值，但是扣除受限資金及預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金短債比為1.03，剛過達(dá)標(biāo)線；

且歸屬少數(shù)股東權(quán)益占比高達(dá)48.6%，被質(zhì)疑存明股實(shí)債，實(shí)際可用來償還短債的資金可能不像報表呈現(xiàn)出來的那樣充裕。

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10月8日，陽光智博服務(wù)（此前叫陽光城物業(yè)）的法人和董事長變更為萬物云的高級管理人員黃瑋。

對陽光智博與萬物云的換股合作，業(yè)內(nèi)給予了肯定，認(rèn)為待到萬物云上市時，陽光城作為股東能夠得到的收益，會超過自己物業(yè)IPO上市獲得的收益；且通過投資入賬，還可降低負(fù)債；未來成立合資公司聯(lián)營入賬，可以增厚公司利潤。

盡管資金緊張的質(zhì)疑聲一直存在，但是目前看，只要陽光城銷售回款保持穩(wěn)定，并審慎安排新增投資，積極拓展多元融資渠道，資金鏈風(fēng)險是可控的。

近期，地產(chǎn)行業(yè)債券異動，陽光城也多次回購了境外美元債，向投資者傳達(dá)信心。

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盡管國慶假期前，央行針對房地產(chǎn)市場提出了“兩維護(hù)”（一周之內(nèi)，央行兩提房地產(chǎn)“兩維護(hù)”，在傳遞什么？），市場預(yù)判按揭貸會迎來放松，但如海通證券(600837,股吧)研報分析，購房者觀望情緒一旦加重，短期銷售下滑趨勢無法轉(zhuǎn)變。

其實(shí)，不僅是傳聞中的房企資金鏈緊張，頭部房企也難言從容。

地產(chǎn)銳觀察投融資群有群友表示，從其最近幾個在手項目的兌付看，明顯感覺頭部房企資金也很緊張，“現(xiàn)金流恨不得掰成兩半”。

在后市仍不明朗的情況下，如朱榮斌在陽光城四季度銷售工作安排中所言：

加大回款指標(biāo)考核，審慎安排新增投資，正成為房企抗資金鏈風(fēng)險的共同選擇。

本文首發(fā)于微信公眾號：地產(chǎn)銳觀察。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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