多次延期、降價(jià)出讓 山東魚臺(tái)孝賢大廈法拍疑云
??魚臺(tái)縣孝賢大廈,作為山東省濟(jì)寧市魚臺(tái)縣地標(biāo)性城建孝賢文化廣場(chǎng)的配套建筑,破產(chǎn)拍賣兜轉(zhuǎn)多年,疑竇叢生,拍案驚奇。
??孝賢大廈始于2010年,2015年4月29日由魚臺(tái)縣人民法院作出破產(chǎn)清算裁定。直到2019年年初啟動(dòng)拍賣,同年9月16日,評(píng)估價(jià)約為2.175億元的魚臺(tái)孝賢大廈有限公司土地使用權(quán)、建筑物資產(chǎn),經(jīng)過(guò)六輪拍賣,最終以約1.34億元的低價(jià)被當(dāng)?shù)貒?guó)資背景的魚臺(tái)縣鑫興城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱鑫興城建公司)拍得,降幅達(dá)百分之四十。結(jié)果一出,驚雷四起。
??2021年8月末,多位債權(quán)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出,他們認(rèn)為魚臺(tái)縣人民法院蓄意拖延孝賢大廈破產(chǎn)清算程序,拖延評(píng)估拍賣程序的進(jìn)行和拖延債權(quán)人會(huì)議的舉行,存在惡意拖延拍賣款發(fā)放的嫌疑。
??“我們作為對(duì)孝賢大廈享有債權(quán)的債權(quán)人,并且是享有抵押權(quán)優(yōu)先的債權(quán)人,至今已過(guò)六年沒(méi)有分配到任何財(cái)產(chǎn),魚臺(tái)縣人民法院作為對(duì)孝賢大廈進(jìn)行破產(chǎn)清算的法院,存在惡意延緩破產(chǎn)清算程序進(jìn)行的情況。我們認(rèn)為(魚臺(tái)縣人民法院)存在嚴(yán)重違法行為,嚴(yán)重侵害了各債權(quán)人的合法權(quán)益,政府部門對(duì)我們的合理訴求束之高閣,至今沒(méi)有給予答復(fù)?!卑ㄒ竽吃趦?nèi)的多位債權(quán)人認(rèn)為孝賢大廈拍賣過(guò)程“盤剝過(guò)甚”。
??魚臺(tái)縣孝賢大廈酒店有限公司是由江蘇江都油田通用實(shí)業(yè)有限公司與魚臺(tái)縣天工建材有限公司共同投資興建,當(dāng)年計(jì)劃總投資2.6億元,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)旅游涉外大酒店,是孝賢廣場(chǎng)重要的配套項(xiàng)目,也是魚臺(tái)著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點(diǎn)品牌。
??據(jù)悉,公司法人主體為魚臺(tái)孝賢大廈酒店有限公司,成立于2010年6月28日,后因資金不足,于2015年4月宣告破產(chǎn)清算,債務(wù)涉及民間借貸、銀行貸款、建筑工程款、房屋買賣合同,遂引發(fā)債權(quán)分配紛爭(zhēng)。
??2021年9月6日,魚臺(tái)縣人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:“魚臺(tái)大廈原開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人因非法吸收公眾存款,已被刑事立案,不便回應(yīng)?!?/p>
??魚臺(tái)縣孝賢大廈主體及外立面工程已完工正在進(jìn)行內(nèi)部裝潢(工程招標(biāo)預(yù)算2億元)
??孝賢大廈破產(chǎn)始末
??2010年開(kāi)工建設(shè)的孝賢廣場(chǎng)是魚臺(tái)縣的地標(biāo)性建筑,也是魚臺(tái)著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點(diǎn)品牌,作為魚臺(tái)的地標(biāo)性建筑的配套措施,同時(shí),為提高魚臺(tái)縣接待能力,提升旅游業(yè)服務(wù)水平。魚臺(tái)縣孝賢大廈酒店項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)旅游涉外大酒店。
??彼時(shí),包括債權(quán)人殷某在內(nèi)的多位投資人覓得投資機(jī)會(huì)。他們?cè)?jì)劃利用手中閑置資金,為魚臺(tái)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量的同時(shí),獲得合理的投資收益。
??“我于2014年將手中1000多萬(wàn)元資金,投向了魚臺(tái)孝賢大廈酒店,看著總面積7.8萬(wàn)平方米,主樓26層,高98.8米的孝賢大廈接近竣工,內(nèi)心充滿了自豪感。但事與愿違,不到一年的時(shí)間,孝賢大廈于2015年4月宣告破產(chǎn)?!币竽痴f(shuō)。
??2015年4月29日,魚臺(tái)縣人民法院做出(2015)魚破字第2-1號(hào)《民事裁定書》,魚臺(tái)孝賢大酒店有限公司,截至2014年12月31日,申請(qǐng)人賬面資產(chǎn)總額約1.857億元,負(fù)債1.874億元;申請(qǐng)人另申報(bào)尚未結(jié)賬工程款3800萬(wàn)元及其他各項(xiàng)未入賬債務(wù)約6202萬(wàn)元。其資產(chǎn)不能清償?shù)狡趥鶆?wù),且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù),由法院指定山東公明政和律師事務(wù)接管破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算。
??當(dāng)時(shí),包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人,向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報(bào)債權(quán)。孝賢大廈酒店進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
??不曾想一拖數(shù)年,2019年2月2日才正式進(jìn)入拍賣程序,起拍估值總價(jià)約合2.175億元,土地使用面積約1.427平方米(約合21.4畝),建筑面積約6.105平方米,地下共1層,地上共26層。歷經(jīng)6次降價(jià),最終于當(dāng)年9月16日以約合1.342億元拍出。
??孝賢大廈多位債權(quán)人認(rèn)為,多次降價(jià)拍賣非同尋常,是否合規(guī),讓他們充滿疑慮。
??久拖不決的破產(chǎn)清算,已經(jīng)讓眾多債權(quán)人顧不得拍賣價(jià)格遠(yuǎn)低于資產(chǎn)估值的問(wèn)題,只求盡快拿到分配款項(xiàng),然而,“我的債權(quán)申報(bào)數(shù)額得到了破產(chǎn)管理人確認(rèn),破產(chǎn)分配款領(lǐng)取單也已提交,就等著2020年7月17日孝賢大廈酒店債權(quán)人會(huì)議召開(kāi)后,領(lǐng)取分配款項(xiàng)。但在債權(quán)人會(huì)議召開(kāi)的前一天下午,會(huì)議被通知取消,理由是會(huì)議參加人數(shù)不符合法律規(guī)定?!币竽痴f(shuō)。
??實(shí)際情況卻并非如此,他表示,當(dāng)時(shí)孝賢大廈的多位債權(quán)人均迫不及待等著分配款項(xiàng),且會(huì)議召開(kāi)時(shí)間提前半個(gè)多月向債權(quán)人通知,并下發(fā)網(wǎng)絡(luò)會(huì)議教程指導(dǎo),各位債權(quán)人都已經(jīng)被拖得精疲力盡,不可能不積極參加此次會(huì)議,“這中間有哪些‘貓膩’,不得而知”。
??另?yè)?jù)殷某了解到,在拍賣款分配過(guò)程中,“又多出來(lái)了3000多萬(wàn)元的稅費(fèi)需要參與破產(chǎn)分配,更讓人懷疑,此次破產(chǎn)清算分配過(guò)程有許多不可告人的事情?!?/p>
??作為債權(quán)人,包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人從孝賢大廈破產(chǎn)清算到拍賣成交,苦等5年時(shí)間,“按照法律規(guī)定(破產(chǎn)清算分配)早已超期限,一直遙遙無(wú)期的等待分配款的領(lǐng)取,再這樣拖下去,所有的債權(quán)人都將被拖垮?!?/p>
??當(dāng)下,多位受訪債權(quán)人質(zhì)疑,拍賣所得款項(xiàng)是否還在監(jiān)管賬戶中,為何遲遲不進(jìn)行分配,另外對(duì)于此次拍賣有三點(diǎn)核心爭(zhēng)議:降價(jià)40%拍賣是否合理;資產(chǎn)評(píng)估是否嚴(yán)謹(jǐn);稅費(fèi)、預(yù)留資金的合理合法依據(jù)是什么?
??孝賢大廈內(nèi)部裝飾工程已啟動(dòng)
??降價(jià)40%的特殊買受人
??孝賢大廈于2015年4月29日由魚臺(tái)縣人民法院作出破產(chǎn)清算的裁定。各債權(quán)人收到裁定后,按照法定程序及時(shí)向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報(bào)了債權(quán),2016年6月28日收到管理人給予的《債權(quán)審查初步意見(jiàn)函》,得到了破產(chǎn)管理人的債權(quán)確認(rèn)。
??自2015年4月份孝賢大廈酒店進(jìn)入破產(chǎn)清算起,直至2019年2月3日才正式進(jìn)入拍賣程序,當(dāng)時(shí)起拍價(jià)約合2.175億元,中間長(zhǎng)達(dá)7個(gè)多月時(shí)間、歷經(jīng)6次拍賣,最終于當(dāng)年9月16日以約1.342億元拍出。
??根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)若干問(wèn)題的規(guī)定》第13條,應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估值確定,第一次拍賣最高價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí),應(yīng)當(dāng)繼續(xù)拍賣,每次拍賣的保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于前次保留價(jià)的百分之九十。經(jīng)過(guò)三次拍賣仍不能成交時(shí),人民法院應(yīng)當(dāng)將所拍賣的股權(quán)按第三次拍賣的保留價(jià)折價(jià)抵償給債權(quán)人,最多應(yīng)當(dāng)是三次拍賣,而魚臺(tái)縣人民法院竟然進(jìn)行了六次拍賣,我們認(rèn)為魚臺(tái)縣人民法院存在違法行為,并且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定:人民法院確定的保留價(jià),第一次拍賣時(shí),不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。
??“由2.17億元降到1.34億元,降幅達(dá)百分之四十,我們不清楚魚臺(tái)縣人民法院與中標(biāo)者鑫興城建公司到底什么關(guān)系,我們債權(quán)人不敢主觀臆斷,但如此低價(jià)顯然有悖于常理?!彼f(shuō)。
??工商登記信息顯示,魚臺(tái)鑫興城建公司成立于2015年5月7日,公司以自有資金在政府授權(quán)范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。股權(quán)穿透該公司實(shí)際控制人為魚臺(tái)縣國(guó)有資產(chǎn)管理局。
??“孝賢大廈啟動(dòng)破產(chǎn)程序后,魚臺(tái)縣政府便責(zé)成魚臺(tái)縣國(guó)資委設(shè)立的開(kāi)發(fā)公司接盤,畢竟是魚臺(tái)縣政府城建工程重要的組成部分?!币晃唤咏?dāng)?shù)卣南⑷耸空f(shuō)。
??2021年9月6日,記者在孝賢大廈現(xiàn)場(chǎng)從項(xiàng)目安保人員處了解到,孝賢大廈已開(kāi)始內(nèi)部裝修,招采網(wǎng)2021年8月25日發(fā)布的魚臺(tái)縣孝賢大廈裝修工程招標(biāo)公告顯示,該項(xiàng)目采用EPC+O(設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、運(yùn)營(yíng))模式建設(shè),投資金額2億元,招標(biāo)人為魚臺(tái)縣城建公司。
??前述優(yōu)先債權(quán)人則指出“買受人魚臺(tái)鑫興城建公司目前未繳納稅費(fèi)、未完成過(guò)戶登記的情況下進(jìn)行裝修,顯然是不合規(guī)的?!?/p>
??對(duì)于魚臺(tái)大廈是否已完成轉(zhuǎn)移登記并確權(quán)、是否開(kāi)始裝修施工,買受人魚臺(tái)鑫興城建公司辦公室工作人員表示需請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后回復(fù),至截稿前未做回應(yīng)。
??魚臺(tái)縣人民法院以原開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人被刑事立案為由,亦未做回應(yīng)。
??草率評(píng)估惹爭(zhēng)議
??資產(chǎn)評(píng)估不嚴(yán)謹(jǐn)、錯(cuò)誤百出,是債權(quán)人質(zhì)疑的另一焦點(diǎn)。
??2018年,受魚臺(tái)縣人民法院、資產(chǎn)管理人委托濟(jì)寧京杭房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司,做出了濟(jì)京估字(2018)第A007號(hào)評(píng)估報(bào)告書。
??據(jù)債權(quán)人介紹,魚臺(tái)法院選定濟(jì)寧京杭士地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司,作為有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人并不知情。
??一位不愿具名的債權(quán)人指出:“他們?cè)u(píng)估報(bào)告顯示的評(píng)估價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià),該評(píng)估價(jià)格作為起拍價(jià),明顯侵蝕(有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的)債權(quán)人合法權(quán)益。”
??他以債權(quán)人趙某(原債權(quán)人朱某巖,債權(quán)轉(zhuǎn)移)為例證,孝賢大廈抵押給趙某的房產(chǎn)證號(hào)為魚房權(quán)證魚臺(tái)字第201301205號(hào),建筑面積為6091.84平方米,樓層為16-19層,根據(jù)濟(jì)寧京杭土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2018年10月25日出具的濟(jì)京估字(2018)第A007號(hào)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書記載,16-19樓層的單價(jià)為3200元/平方米,總價(jià)值約1949.4萬(wàn)元,但是根據(jù)魚臺(tái)縣房地產(chǎn)管理局2014年6月10日向趙志出具的魚房他證魚臺(tái)字第201400644號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)利證顯示16-19樓層的評(píng)估價(jià)值為2802.2萬(wàn)元,同地點(diǎn)同樓層2018年的評(píng)估價(jià)值竟然比2014年的評(píng)估價(jià)值低852萬(wàn)余元,其他樓層也與此類似。
??“即使是明顯偏低的評(píng)估價(jià)格,侵害了有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人合法權(quán)益,債權(quán)人也是在2020年11月9日第二次債權(quán)人會(huì)議時(shí)從貴所人員宣讀財(cái)產(chǎn)分配方案時(shí)才得而知。”前述債權(quán)人說(shuō)。
??據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)顯示,孝賢大廈起拍總價(jià)2.17億余元,經(jīng)過(guò)六次拍賣,并且每次都是大幅度降價(jià),最終以1.34億余元拍賣成交,起拍價(jià)包括每次降價(jià),作為有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人并不知情,更沒(méi)有收到資產(chǎn)管理人的通知?!皩?duì)孝賢大廈的評(píng)估價(jià)值如此之低及經(jīng)過(guò)多次大幅降價(jià)是否履行對(duì)債權(quán)人的告知義務(wù)?是否經(jīng)過(guò)債權(quán)人的同意?程序是否合法?”他說(shuō)。
??此外,據(jù)評(píng)估報(bào)告的第6頁(yè)顯示:“地上24-26”樓層,面積4568.88平方米,單價(jià)為3200元每平方米,總價(jià)約1949.4萬(wàn)元,計(jì)算明顯錯(cuò)誤,之后又于2018年12月23號(hào)作出更正申明。如此不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓乐靛e(cuò)誤,加深了債權(quán)人對(duì)資產(chǎn)管理人(公明政和律師事務(wù)所)的質(zhì)疑:“緣何對(duì)關(guān)系到每個(gè)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人切身利益的數(shù)字都不進(jìn)行復(fù)核就直接公布,其他資產(chǎn)估值是否也存在不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)腻e(cuò)誤?”
??對(duì)此,資產(chǎn)管理人公明政和律所李國(guó)全律師回應(yīng)稱:“目前正在對(duì)孝賢大廈的資產(chǎn)及債務(wù)進(jìn)行重新復(fù)核?!?/p>
??多位債權(quán)人則認(rèn)為:“孝賢大廈已經(jīng)拍賣,買受人已進(jìn)場(chǎng)施工,重新復(fù)核有何意義?只是在拖延時(shí)間?!?/p>
??魚臺(tái)大廈優(yōu)先債權(quán)人債權(quán)份額
??稅費(fèi)、預(yù)留金應(yīng)由誰(shuí)繳?
??解局障礙重重
??孝賢大廈建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi),應(yīng)由買賣哪方承擔(dān);預(yù)留金數(shù)額、核算明細(xì)的依據(jù)也是該次拍賣爭(zhēng)議的要點(diǎn)。
??前述債權(quán)人介紹,根據(jù)孝賢大廈破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)方案,應(yīng)清償?shù)钠飘a(chǎn)費(fèi)用共計(jì)約3808萬(wàn)元,其中有約3632.9萬(wàn)元,系稅務(wù)部門初步核定的孝賢大廈名下房產(chǎn)及土地辦理過(guò)戶手續(xù)的稅費(fèi)需要交納,才能完成過(guò)戶轉(zhuǎn)讓。
??根據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)2019年9月16日第六次拍賣成交的資產(chǎn)競(jìng)買公告第七條明確顯示,受讓方承擔(dān)全部變更登記所發(fā)生的稅費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi),包括但不限于契稅、印花稅、過(guò)戶費(fèi)等,孝賢大廈的房產(chǎn)及土地辦理過(guò)戶的手續(xù)的費(fèi)用應(yīng)由買受人承擔(dān)。
??目前,資產(chǎn)管理人制定的分配方案由孝賢大廈有限公司承擔(dān),即從1.34億元拍賣款中扣除,也就是由債務(wù)人間接承擔(dān)該筆稅費(fèi),且未向債權(quán)人解釋說(shuō)明緣由,這是多數(shù)債務(wù)人難以接受的。
??“拍賣成交后至今一年多時(shí)間買受人未辦理過(guò)戶登記;孝賢大廈僅拍賣了1.34億余元,卻產(chǎn)生了3632萬(wàn)余元的稅,該稅費(fèi)核算的依據(jù)是什么?拍賣公告約定買受人承擔(dān)稅費(fèi),變?yōu)樾①t大廈承擔(dān)?財(cái)產(chǎn)管理人緣何不予說(shuō)明?!鼻笆鰝鶆?wù)人質(zhì)疑道。
??對(duì)此,資產(chǎn)管理人公明政和律所孝賢大廈破產(chǎn)小組成員康律師也以“孝賢大廈原開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人被刑事立案”為由,婉拒采訪。
??此外,債務(wù)人對(duì)預(yù)留資金約合1538.2萬(wàn)元是否合理提出質(zhì)疑,“資產(chǎn)管理人制定的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案第二項(xiàng)預(yù)留資金包括七條,每條都沒(méi)有得出具體數(shù)額,為何到最后則預(yù)留了約1538.2萬(wàn)元?甚至該費(fèi)用都計(jì)算至小數(shù)點(diǎn)了,到底怎么計(jì)算的?上述七條每條的費(fèi)用具體數(shù)額、計(jì)算方式、及為什么計(jì)算至小數(shù)點(diǎn),都沒(méi)有說(shuō)明。”
??根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》若干問(wèn)題的規(guī)定(三)第八條規(guī)定、《破產(chǎn)法》第58條規(guī)定、及關(guān)于《公司法》解釋若干問(wèn)題(二)規(guī)定,債權(quán)人對(duì)債權(quán)表記載的債權(quán)有異議的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由和法律依據(jù),經(jīng)管理人解釋會(huì)調(diào)整后,異議人仍然不服的,或者管理人不予解釋或調(diào)整的,債權(quán)人有權(quán)向人民法院提起訴訟,
??前述多位債權(quán)人表示,上述多個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)也曾以書面形式向魚臺(tái)縣人民法院、及上級(jí)主管部門提出申請(qǐng)“資產(chǎn)管理人對(duì)上述問(wèn)題予以解釋回應(yīng),不當(dāng)之處予以糾正和調(diào)整?!本链蠛!?/p>
??對(duì)于孝賢大廈破產(chǎn)拍賣爭(zhēng)議問(wèn)題,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者將繼續(xù)關(guān)注。
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