鑒報(bào)｜新一屆管理層執(zhí)掌的金科，“新五年”首份成績(jī)單有何變化？

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-02 16:00

2021年，對(duì)于金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“金科”）來說不同尋常。這一年，是金科登陸資本市場(chǎng)的十周年，也是金科新五年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略起航之年。

去年底，金科發(fā)布《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2021-2025)》，明確未來五年“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略。為了匹配這一發(fā)展戰(zhàn)略，從過去跨越式發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，金科高管核心層換血。今年初，金科董事會(huì)換屆，周達(dá)當(dāng)選公司董事長(zhǎng)，楊程鈞當(dāng)選公司總裁。

上半年，在“三道紅線”“政府集中供地”等行業(yè)調(diào)控政策的壓力之下，金科新五年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略起航后的首份成績(jī)單如何？新一屆董事會(huì)如何執(zhí)掌金科？

8月31日，金科股份(000656,股吧)舉行2021年半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)。

優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降有息負(fù)債160億

“公司經(jīng)營業(yè)績(jī)總體上穩(wěn)中有進(jìn)，主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化、經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)定增長(zhǎng)、多元業(yè)態(tài)全面發(fā)力?！苯鹂贫麻L(zhǎng)周達(dá)這樣總結(jié)上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

從具體數(shù)據(jù)來看，上半年，金科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入439.73億元，同比增長(zhǎng)45.10%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)48.66億元，同比增長(zhǎng)14.26%。

與此同時(shí)，金科上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額約1025億元，同比增長(zhǎng)18%；實(shí)現(xiàn)銷售回款約997億元，回款比例達(dá)到97%。其中，金科在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達(dá)到43%、20%、12%、11%、8%，這也意味著金科的銷售已不再依賴大本營，區(qū)域布局日趨合理。

當(dāng)前，房企視現(xiàn)金流為第一要?jiǎng)?wù)，金科同樣如此，并且不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

在金科看來，有息負(fù)債規(guī)模的降低和期限結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，是一道流動(dòng)性安全的防火墻。上半年，金科貨幣資金余額約370億元，同比增長(zhǎng)0.73%，貨幣資金余額對(duì)短期有息負(fù)債覆蓋更為充裕。為保持合理的杠桿水平，金科主動(dòng)調(diào)整有息負(fù)債規(guī)模，截至上半年末，公司有息負(fù)債降至941.44億元，同比下降超160億元。

依照“三線四檔”融資新規(guī)，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，金科股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.6%，凈負(fù)債率為77.1%，現(xiàn)金短債比為1.38。由此，金科股份2021年中期指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，持續(xù)保持“零踩線”。

值得注意的是，上半年，金科信用評(píng)級(jí)再獲提升，境內(nèi)主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予AAA級(jí)，標(biāo)普國際評(píng)級(jí)由B+跳級(jí)提高至BB-，穆迪國際評(píng)級(jí)由B1展望穩(wěn)定提高至B1展望正面。

在信用評(píng)級(jí)助力下，金科上半年，融資渠道通暢，實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外各類標(biāo)準(zhǔn)化債券融資規(guī)模約百億元，位居國內(nèi)A股民營企業(yè)前列，成功發(fā)行首單CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）；成功發(fā)行美元債3.25億美元，期限3年，年息6.85%，較上期成本降低超150個(gè)BP。

可售資源保障三年左右開發(fā)需求

為了優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，今年以來，金科更加重視拿地質(zhì)量，公司在新一線及二線城市的大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，為其高質(zhì)量發(fā)展提供支撐。

上半年，金科累計(jì)新增土地儲(chǔ)備39宗，土地購置合同金額為354億元，計(jì)容建筑面積835萬平方米，平均樓面單價(jià)為4240元/平方米。截至上半年末，金科總可售資源約7311萬平方米，可基本保障未來公司三年左右的開發(fā)需求。

值得關(guān)注的是，面對(duì)集中供地政策推出后的市場(chǎng)變化，金科采取多元化拿地模式，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。其中，金科通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積達(dá)到472萬平方米，占比為57%。

與此同時(shí)，金科嚴(yán)守投資紅線，堅(jiān)持以二三線城市為主，一四線城市為輔。上半年，金科新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比超93%，占比相較以前顯著提升。

“量入為出，穩(wěn)中求進(jìn)，投資銷售比控制在40%以內(nèi)。堅(jiān)決不拿低流速項(xiàng)目，不拿虧損項(xiàng)目。”金科股份總裁楊程鈞表示，在保證現(xiàn)金流的前提下，有效地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源。

周達(dá)進(jìn)一步表示，希望通過多元拿地渠道獲取更多毛利率有保障的項(xiàng)目，未來三到五年，金科品質(zhì)利潤(rùn)型的產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)效率型的產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)上保持相對(duì)均衡，其中品質(zhì)利潤(rùn)型達(dá)到30%以上。

金科管理層還表示，將關(guān)注下一階段的投資窗口期，好的項(xiàng)目一定會(huì)出手。

發(fā)力“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，提升經(jīng)營性營收占比

今年初，金科在《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2021-2025)》提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

從目前來看，上半年金科地產(chǎn)+業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出了新動(dòng)能。上半年，金科服務(wù)經(jīng)營業(yè)績(jī)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.85億元，同比增長(zhǎng)88.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約5.4億元，同比增長(zhǎng)約79.1%。

雖然金科在今年初才組建了產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部、商旅康養(yǎng)事業(yè)部，但是產(chǎn)業(yè)園數(shù)量及產(chǎn)值不斷增長(zhǎng)，商旅康養(yǎng)也快速起步。

具體來看，截至上半年，金科產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個(gè)省份的22個(gè)城市，累計(jì)運(yùn)營管理項(xiàng)目28個(gè)，累計(jì)開發(fā)運(yùn)營面積超1300萬平方米，打造了以長(zhǎng)沙科技新城、重慶兩江健康科技城等為代表的標(biāo)桿項(xiàng)目。

在商旅康養(yǎng)上，上半年，金科商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略更加明確，公司重塑金科商業(yè)IP,推出金科中心、金科愛琴海、金WALK未來生活中心三大商業(yè)產(chǎn)品線。此外，上半年，金科首個(gè)超大型城市綜合體時(shí)尚街區(qū)“悅FUN”亮相重慶。

截至上半年，金科產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入22個(gè)城市，運(yùn)營管理項(xiàng)目28個(gè)。

在金科管理層看來，“地產(chǎn)+”不僅僅是拿地能力，更重要的是對(duì)于存量資產(chǎn)的運(yùn)營，進(jìn)而形成良性的循環(huán)。

周達(dá)強(qiáng)調(diào)，未來要把效益優(yōu)先作為經(jīng)營發(fā)展的第一原則，持續(xù)推進(jìn)金科在產(chǎn)品力、服務(wù)力和投資力三大核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升，培育和提升商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)運(yùn)營能力，提高公司經(jīng)營性營收占比，逐步優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司的永續(xù)經(jīng)營能力。

對(duì)于未來的經(jīng)營策略，周達(dá)概括為“一穩(wěn)、二降、三提升”?！耙环€(wěn)”是指穩(wěn)健發(fā)展，規(guī)模增速將不再作為金科發(fā)展的主旋律，在規(guī)模增速問題上，金科強(qiáng)調(diào)量入為出、穩(wěn)中求進(jìn)；“二降”是指降低負(fù)債和降低庫存；“三提升”是指提升盈利能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力和資產(chǎn)運(yùn)營能力。

對(duì)此，周達(dá)認(rèn)為，這一經(jīng)營戰(zhàn)略是金科主動(dòng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新特征，把握未來發(fā)展主動(dòng)權(quán)，深入推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的階段性選擇。

新京報(bào)記者袁秀麗圖片來源企業(yè)供圖

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