連續(xù)兩日暴跌物業(yè)行業(yè)整體估值理性回歸

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-07-29 11:34

??7月26日，物業(yè)股遭遇“黑色星期一”。截至收盤(pán)，已上市的52家物業(yè)企業(yè)中有45家股價(jià)下跌。其中，世茂服務(wù)當(dāng)日跌幅達(dá)到19.55%，盤(pán)中一度暴跌超30%，創(chuàng)造了當(dāng)日物業(yè)股的最大跌幅，金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、合景悠活等多只股票日內(nèi)跌幅均超10%。

??7月27日，物業(yè)股延續(xù)前一日的跌勢(shì)。截至當(dāng)日收盤(pán)，僅有7家物業(yè)股微漲，37只物業(yè)股出現(xiàn)不同程度下跌，其中，永升服務(wù)創(chuàng)下當(dāng)日最大跌幅，跌超18%。

??在連續(xù)兩日的慘淡下跌之后，截至7月27日，已有世茂服務(wù)、金科服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)、恒大物業(yè)等23只物業(yè)股跌破發(fā)行價(jià)。

??7月28日，物業(yè)股開(kāi)盤(pán)大面積上漲，但在連續(xù)兩日慘淡下跌之后，整體補(bǔ)漲有限。

??嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長(zhǎng)唐卓認(rèn)為，近幾天整個(gè)港股資本市場(chǎng)都處于大調(diào)整震蕩的波段，當(dāng)前物業(yè)股大跌主要受2方面利空因素影響，一是政策端，即7月24日，住建部等八部委聯(lián)合發(fā)布《持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，提出要因城施策突出整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)方面重點(diǎn)，對(duì)物業(yè)方面要求明確資金使用、物業(yè)退出等方面做出明確約束；另一方面是受市場(chǎng)端影響，即7月26日大摩發(fā)布報(bào)告，下調(diào)對(duì)內(nèi)地物管股的看法，由原來(lái)的“吸引”降至“符預(yù)期”，這些因素反映在地產(chǎn)相關(guān)的板塊，物業(yè)企業(yè)由于市場(chǎng)估值相對(duì)處于高位，展現(xiàn)出較強(qiáng)的下殺態(tài)勢(shì)。

??但唐卓也指出，其個(gè)人認(rèn)為資本市場(chǎng)有過(guò)度反映的成分?！耙?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策上提到的關(guān)于物業(yè)行業(yè)的內(nèi)容，并不會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的整體營(yíng)收模式、業(yè)務(wù)拓展、盈利能力等產(chǎn)生過(guò)高的影響，因此從長(zhǎng)期看，物業(yè)股在經(jīng)歷此次大幅的波動(dòng)后，市場(chǎng)仍有較強(qiáng)的回升動(dòng)能?！?/p>

??即使如此，連續(xù)的暴跌也側(cè)面反映出，物業(yè)股一定程度上并不像外界看到的那么火。

??上市難度加大

??去年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)的價(jià)值被發(fā)掘，物業(yè)行業(yè)也迎來(lái)一波一波的上市熱潮，而今年的物業(yè)上市熱度依然不減。

??僅7月前半個(gè)月已有中駿商管、朗詩(shī)綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)等六家物業(yè)企業(yè)先后登陸港交所。

??截至目前，在港上市的物業(yè)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到48家，而2020年同期，這一數(shù)字僅為目前數(shù)量的一半。

??物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)先恐后上市背后，使上市難度在加大。

??此前，物業(yè)企業(yè)在港股上市基本都是一表過(guò)，鮮少有物業(yè)企業(yè)交表失效的情況。而7月20日，世紀(jì)金源服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世紀(jì)金源服務(wù)”）招股書(shū)因滿六個(gè)月而失效，該公司也成為物業(yè)行業(yè)首個(gè)一表失效而未能成功上市的物企。

??除了自身存在的問(wèn)題，世紀(jì)金源服務(wù)未能一次性IPO成功也側(cè)面說(shuō)明物業(yè)行業(yè)在逐漸回歸理性，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)上市的門(mén)檻在不斷提高。

??尤其是今年5月20日，港交所對(duì)所有上市門(mén)檻作出調(diào)整，將主板上市的年度溢利門(mén)檻上調(diào)了60%，要求最后一個(gè)財(cái)政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬(wàn)港元，三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元，該標(biāo)準(zhǔn)將于2022年1月1日起生效。

??唐卓解釋道，上調(diào)盈利規(guī)定一定會(huì)對(duì)明年物企上市起到很大的暫緩作用。這也是20多家物企扎堆在今年交表的原因，就是要趕在新規(guī)之前上市。

??基于此，唐卓判斷，2021年物業(yè)上市熱潮將達(dá)到階段性峰值，之后的一兩年時(shí)間，上市的物業(yè)企業(yè)可能有所減少，此后又將迎來(lái)一波新的物業(yè)上市熱潮。

??分化加劇頭部物企資金雄厚

??實(shí)際上，資本市場(chǎng)對(duì)待上市物業(yè)企業(yè)的態(tài)度早已不是“一視同仁”，隨著物業(yè)上市企業(yè)增多，物業(yè)企業(yè)的分化也日趨明顯。

??這種分化首先就表現(xiàn)在規(guī)模上。

??2020年，以碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)等物業(yè)企業(yè)為代表的16家上市物企在管面積已經(jīng)突破億平方米，而星盛商業(yè)、興業(yè)物聯(lián)等尾部物企在管面積僅有幾百萬(wàn)平方米，頭部和尾部差距較大。

??2021年，碧桂園服務(wù)等龍頭物企更是通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，物業(yè)行業(yè)的集中度也越來(lái)越高。

??在物業(yè)行業(yè)成長(zhǎng)期，規(guī)模實(shí)際上也決定了其在資本市場(chǎng)的地位，這就意味著，規(guī)模日漸分化的物業(yè)公司在市值表現(xiàn)上分化也開(kāi)始加劇。

??根據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院數(shù)據(jù)，截至今年6月24日，6家頭部物企總市值都超過(guò)500億港元，其中碧桂園服務(wù)總市值超過(guò)2500億港元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活總市值也超過(guò)1000億港元。對(duì)比之下，尾部的10家物企市值均低于20億港元，燁星服務(wù)、宋都服務(wù)和興業(yè)物聯(lián)的總市值均不到5億港元，與龍頭碧桂園服務(wù)的市值相差超過(guò)500倍。

??“頭部物企資金雄厚，加上強(qiáng)勁的地產(chǎn)規(guī)模內(nèi)生和物企市場(chǎng)外拓，能為企業(yè)提供強(qiáng)勁造血能力，業(yè)績(jī)?cè)鏊俪^(guò)整體增速，優(yōu)勢(shì)在不斷積聚。而總市值低于100億元的成長(zhǎng)型物企的長(zhǎng)尾效應(yīng)日益顯現(xiàn)，收入結(jié)構(gòu)單一、成長(zhǎng)性較低的物企，受資本青睞度低。”唐卓說(shuō)，目前對(duì)物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，分化非常明顯，大家都愿意投大一點(diǎn)的企業(yè)，因?yàn)榇笠稽c(diǎn)的企業(yè)比較有保障。

??此外，追溯物業(yè)公司上市的資本化道路來(lái)看，未來(lái)物業(yè)公司上市的資本化道路越來(lái)越窄，物業(yè)在資本市場(chǎng)可講述的故事也越來(lái)越少，這在一定程度上也影響了物業(yè)公司上市后的估值。

??唐卓表示，2014年至2018年上市的物業(yè)企業(yè)主要講愿景，2018年至2019年間上市的物業(yè)企業(yè)主要講的是運(yùn)營(yíng)模式，2019年至2020年上市的物業(yè)企業(yè)主打細(xì)分業(yè)態(tài)，那2021年待上市房企還可以講什么？

??“對(duì)現(xiàn)在上市的物企來(lái)說(shuō)，要找到自己的特色也越來(lái)越難。現(xiàn)在上市的物企重合度比較高，資本在對(duì)數(shù)量越來(lái)越多的物企進(jìn)行選擇時(shí)確實(shí)比較難，在管面積2500萬(wàn)平方米還是2000萬(wàn)平方米，好像看起來(lái)都差不多，不知道該怎么投，所以估值下降是必然的?！?/p>

??相比較傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主打創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式的物業(yè)企業(yè)的確更能獲得資本市場(chǎng)的青睞而得到較高估值。以7月以來(lái)上市的物管企業(yè)為例，中駿商管、朗詩(shī)綠色生活分別主打商業(yè)物業(yè)和綠色建筑的概念，二者上市首日股價(jià)漲幅分別達(dá)到8.11%和41.51%，尤其前者市盈率更是超過(guò)40倍。

??隨著市值分化加劇，物業(yè)行業(yè)也迎來(lái)價(jià)值回歸。唐卓表示，以前物業(yè)企業(yè)一上市30倍至40倍的市盈率非常常見(jiàn)，更早的2018年底，永升服務(wù)的市盈率甚至達(dá)到了70倍。反觀今年上市的企業(yè)，市盈率基本上在10倍至20倍。

??雖然有少數(shù)物業(yè)企業(yè)憑借規(guī)模或者創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式獲得了高市盈率，但總體來(lái)看，今年上市的物業(yè)企業(yè)市盈率明顯回落，上市物業(yè)企業(yè)中，約七成市盈率在下降，物業(yè)行業(yè)整體估值在逐漸回歸。