楊現領：中介費率的事實和邏輯

來源：智能家居時間：2021-07-27 13:30

中介的費率問題一直以來都是市場和行業(yè)爭議的焦點問題之一，也是消費者和政府共同關注的問題。

那么，如何理性客觀地看待這個問題呢？討論費率問題應該有哪些基本的邏輯呢？

一、費率的高低

從事實層面看，不同國家的中介費率存在非常顯著的差異。美國、日本、中國臺灣的費率達到6%，這屬于高費率國家或地區(qū)；阿根廷5%、德國4%、加拿大3%，這屬于中等費率國家；英國和澳大利亞2%、中國香港2%、中國大陸平均不到2%，屬于低費率國家或地區(qū)。

由此可見，中國的費率不但不高，且屬于最低的國家之一。

二、費率的折扣

（名義費率與實收費率）

費率有兩種含義：一種是對外的名義費率；一種是實收的費率。

以美國為例，對外的名義報價是6%，這也是協(xié)會和官方建議的水平，但是實際收取過程中，一般都存在所謂的折扣，從數據上看，美國平均的實收費率為5.1%，存在0.9個百分點的折扣。

從中國的實際情況來看，不同城市的折扣率存在明顯差異，以南昌為例，名義費率超過2.5%，幾大頭部品牌的平均實收費率只有1.2%，小中介的實收費率水平則更底，甚至沒有底線。南昌屬于費率折扣比較嚴重的市場，背后的實質問題是：加盟主導，經紀人和店東不在服務品質上展開競爭，只在費率上競爭，低費率搶客是主流模式，低費率、低品質、店東和品牌主不投入、經紀人無底薪高提成、經紀人月均流失率超過13%、平均店效只有4-5萬，消費者、經紀人、店東、品牌主，所有各方均處于多輸狀態(tài)，沒有任何一方獲益，這是最差的行業(yè)生態(tài)。

由此可見，關于費率，真正關鍵的問題不是它的高低問題，而是它的無底線、無秩序的惡性折扣問題。一二線城市的費率折扣雖然有所不同，但大部分都保持在30-50%之間。所以，中國的中介費率不僅低，而且是費率折扣最大。從這個角度看，對于政府或協(xié)會等監(jiān)管機構而言，真正好的政策是引導行業(yè)不要在費率的底線上競爭，而要在服務的品質上競爭，只有穩(wěn)定的、可預期的費率水平才能牽引經紀人的專業(yè)服務。

三、費率的支付方式

（賣方付傭與買方付傭）

全世界幾乎所有國家的中介費都是由賣方支付的，只有中國大陸，除了極個別城市（例如山東菏澤，中介費由賣方出），基本都是買方付傭，甚至曾經在上海、北京等高房價城市，買方還要替賣方交納一部分稅費，這極大地加重了買房的“感受負擔”，并導致極大的負面體驗。

之所以稱之為“感受負擔”，是因為：雖然中介費表面上由買方支付，但費用“隱含”在房價里，實際上，這個費用有多大比例由誰支付，則取決于市場熱度和雙方的Power。例如，市場供不應求時，Power在賣方手里，買方實際承擔的費用比例高；反之，當市場下行，Power轉向買方，雖然名義上還是買方支付了費用，但是部分中介費“隱含”在房價里，賣方必然會實際承擔一部分。

因此，從理論上，中介費到底應該由誰來付，沒有本質差異；然而從體驗感受上，賣方付費顯然要好很多，買方“感覺”更好（哪怕他實際承擔的比例高），這也是大部分國家采取賣方付費的出發(fā)點。

四、費率水平與社平工資的關系

可以用一個案例來說明這個問題（接近真實水平）：假設一個中等房價和收入水平的二線城市，套均價150萬，名義費率2%，實收費率1.5%，那么平均而言，一筆買賣交易單的傭金收入等于2.25萬。當前幾乎絕大部分城市的經紀人產能為人均0.4單/月，因此可以計算出，經紀人的平均業(yè)績?yōu)?.25*0.4=0.9萬。按照一般的提成計算，經紀人的收入大概等于業(yè)績的50%，由此，經紀人的月收入為4500元，考慮到大部分二線城市的社平工資（可參照外賣、滴滴等行業(yè)）大約為8000元左右。

因此。經紀人月收入大概只有社平工資的不到0.6倍（備注，同樣邏輯下的計算方式，美國等國家為1.5倍—2倍，這才能保證經紀人的品質和消費者的服務體驗），這個倍數根本不可能吸引優(yōu)秀的人才，甚至沒有辦法與外賣搶人（實際情況正是經紀人轉行做外賣，很少有外賣轉向做經紀人），這就是整個行業(yè)長期以來得不到進步，經紀人無法實現專業(yè)化、職業(yè)化的根本原因。