年內(nèi)股價跌近40%！貝殼找房80億收購家裝公司，潛力大不大?

來源：智能家居時間：2021-07-08 10:10

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撰文|蜜姐&編輯|杰兒

昨天（7月6日），貝殼找房放出一個大消息：宣布與圣都家裝達(dá)成協(xié)議，將收購圣都家裝100%的股權(quán)，總對價不超80億。

盡管這項交易預(yù)計要到2022年上半年才能全部交割完成，還是引發(fā)了市場的關(guān)注。

畢竟年內(nèi)，貝殼找房的股價已跌去將近40%，如果有一個好的新故事，就意味著是進(jìn)場的贏面大。

今天蜜姐就從行業(yè)背景、貝殼底色和新故事的潛力三方面來聊聊進(jìn)場的可能性和風(fēng)險。

從貝殼找房近年來的營收構(gòu)成來看，主要還是靠中介的生意。因此它的增長空間與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。

房地產(chǎn)業(yè)盡管依然重要。

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長、北大中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任姚洋在近期的媒體采訪中提到：“我們看城市化是不是到頂了，我的判斷是還早?！?

理由是按照官方給出的數(shù)據(jù)預(yù)估，到2035年還有2億人進(jìn)程，城市化進(jìn)程的趨勢未變。

但我們要看到即便是在2020年遭遇疫情的情況下，總體上仍然是堅持“房住不炒”的調(diào)控，從對房企的“三道紅線”到對銀行的“兩道紅線”、多個城市的集中供地，整個行業(yè)從原來的賺快錢到需要慢慢掙錢，利潤空間也在被壓縮，區(qū)域分化明顯。

圖片來源|《巴倫周刊》中文版（特此感謝?。?

盡管貝殼找房帶有互聯(lián)網(wǎng)的基因，是國內(nèi)領(lǐng)先的線上線下綜合房屋交易和服務(wù)平臺，去年8月赴美上市當(dāng)天，其市值就超過了房企龍頭恒大，直逼萬科。

但依附于房地產(chǎn)行業(yè)的中介業(yè)務(wù)，有多大想象空間，其發(fā)展天花板依然受限于行業(yè)的行情。

此外租房市場方面，據(jù)Mob研究院的數(shù)據(jù)測算，全國互聯(lián)網(wǎng)租房市場的增長率，雖然今年一季度有明顯回升，為10.3%，但相比2018、2019年的15.2%和12.1%，增長率已有所放緩。

圖片來源|據(jù)Mob研究院（特此感謝?。?

畢竟整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了黃金時代，處在非高速增長的行業(yè)，買貴了很難翻身，所以要放低期待，哪怕是龍頭企業(yè)也不例外。

估計今年買了某些龍頭地產(chǎn)股的蜜友是深有體會。

再看貝殼找房的成色。

賺錢能力方面，據(jù)貝殼找房的招股書和2020年報披露，上市前三年，貝殼找房一直處于虧損狀態(tài)，直到2020年才扭虧為盈。

2017-2019年，貝殼找房分別虧損了5.38億元、4.28億元和21.8億元。2020年實現(xiàn)了凈利潤10.96億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤為20.01億元。

今年一季報顯示，貝殼找房保持了扭虧為盈的局面，截至3月底，實現(xiàn)凈利潤10.59億元，調(diào)整后凈利潤為15.02億元。

增速方面，據(jù)東方財富(300059,股吧)網(wǎng)統(tǒng)計的財報數(shù)據(jù)顯示：

貝殼找房2018-2020年的收入增速分別為12.31%、60.63%和53.17%；

毛利增速分別為44.08%、64.02%和49.63%；

歸母凈利潤增速分別為18.56%、-366.75%和227.21%。

圖片來源|東方財富網(wǎng)（特此感謝?。?

因2020年一季度基數(shù)較低，今年一季度，貝殼找房各方面的增速表現(xiàn)更加突出：

比如，總交易價值(GTV)是10,696億元，同比增長224.2%；

成屋交易總價值6,734億元，同比增長244.2%；

凈收入為207億元人，同比增長190.7%；

門店數(shù)量為48,717家，同比增長25.4%；

代理人數(shù)量為528,424人，同比增長41.8%。

移動月活躍用戶(MAU)平均4850萬，同比增長78.2%。

但同期，貝殼找房的各項成本也是大增，比如營業(yè)成本高達(dá)158.8億元，同比增長140%；營業(yè)費用38.03億元，同比增長78.3%，其中營銷費用10.57億元，同比增長83.2%。

業(yè)務(wù)方面，貝殼找房官網(wǎng)介紹主要包括二手房和新房房屋交易服務(wù)、租賃、裝修等。不過從2020年財報披露的數(shù)據(jù)來看，裝修等新興業(yè)務(wù)雖增速不錯，但收入占比僅為3%。

此外，值得注意的是，今年一季度，貝殼找房的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物相比去年四季度減少了100多億元，同時負(fù)債比2020年一季度還有所增加。

總的來說，貝殼找房作為房屋中介龍頭公司，原鏈家20來年的積累，不斷增加的門店和房屋經(jīng)紀(jì)人優(yōu)勢頗為明顯；利潤端實現(xiàn)扭虧為盈，且呈現(xiàn)保持盈利趨勢；ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模效應(yīng)明顯，但新業(yè)務(wù)占比仍然很低，也就是說新的增長點還不明顯。

而此次貝殼找房豪擲80億收購圣都家裝100%的股權(quán)，就是在為自己打造新的資本故事。

圣都家裝是一家老牌家裝公司，成立于2002年，總部座位于杭州，旗下?lián)碛衅放啤笆ザ技已b、圣都精工裝、圣都金義產(chǎn)業(yè)園”等品牌，做的是一站式整裝連鎖平臺。

據(jù)其官網(wǎng)介紹，經(jīng)過19年的發(fā)展，目前已實現(xiàn)江浙全區(qū)域覆蓋，在上海、成都、武漢、合肥等城市成立了直營分公司，未來將深耕長三角。

業(yè)績方面，2018年合同額28億，躋身浙商全國500強(qiáng)；2019年實現(xiàn)合同額33億。

按照圣都家裝2020年的規(guī)劃，未來五年，將以直營店深耕長三角，開到200家店，2024年當(dāng)年業(yè)績破100億；未來十年以加盟連鎖快速復(fù)制全國，開到500家店，2029當(dāng)年業(yè)績破300億。

至于為何要“賣身”給貝殼找房，而不是采用合作等方式，目前雙方并未透露更多信息。

其實貝殼找房早在2015年，就與萬科牽手打造了萬鏈家裝，但2020年，萬科卻退出了，同年貝殼找房推出了“被窩家裝”平臺。

今年貝殼的一季報顯示，其家裝等新興及其他服務(wù)的凈收入僅為6億元。

直接收購一家深耕區(qū)域且已開始全國布局的老牌家裝公司，當(dāng)然有利于貝殼找房快速打造新的增長點。但投資者也需要看到其中潛在風(fēng)險。

比如，總對價不超80億，將近是去年其凈利潤的3倍，是否會增加其負(fù)債壓力？

圖片來源|天風(fēng)證券（特此感謝?。?

2017-2019年，貝殼的資產(chǎn)負(fù)債率分別為60.62%、61.77%和53.12%，應(yīng)該說并不算低。直到2020年才得以緩解，下降到35.96%。

原因在于2020年，貝殼僅收購一項新房交易業(yè)務(wù)，同時精簡家裝業(yè)務(wù)而終止了2019年收購的家裝項目，讓商譽(yù)有所下降。

如今大手筆搞收購，好不容易改善的資產(chǎn)負(fù)債率很可能會大幅反彈。

但鑒于去年上市以來，到今年年內(nèi)股價已大幅回撤近40%，創(chuàng)始人的離世等因素，無論是貝殼新的舵手還是其股價都急需要新故事來扭轉(zhuǎn)局面。

不過受制于行業(yè)的大行情、今年中概股整體受挫和反壟斷的影響，貝殼很可能難以再創(chuàng)去年下半年和今年一二月份，短時間內(nèi)在資本市場價格翻倍的神話。

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（責(zé)任編輯：李顯杰）