現(xiàn)在三亞商品房市場(chǎng)上70年住宅房源越來(lái)越少，政府為了引進(jìn)人才大量建設(shè)安居房。安居房?jī)r(jià)格便宜，但與我們熟悉的商品房購(gòu)買(mǎi)流程不一樣，我們應(yīng)該如何購(gòu)買(mǎi)？針對(duì)這一問(wèn)題我們專(zhuān)門(mén)采訪(fǎng)了海南睿居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理林鋒。

     記者問(wèn)：林總您好，我想了解現(xiàn)在大家都在討論的人才房應(yīng)該怎么購(gòu)買(mǎi)。

答：人才房是安居房的一種，和公務(wù)員房，保障房，都屬于一類(lèi)安居房，屬于“福利性質(zhì)”，也叫限價(jià)房，是政府限定房?jī)r(jià)并定向銷(xiāo)售給限定銷(xiāo)售對(duì)象的普通商品住房。限價(jià)房政府會(huì)有交易限制，比如三亞的限價(jià)房，政府通常在購(gòu)房合同上就會(huì)有體現(xiàn)，取得房屋權(quán)證5年內(nèi)不得上市交易，滿(mǎn)5年后上市轉(zhuǎn)讓的，購(gòu)房人應(yīng)向政府繳納一定比例的土地溢價(jià)等價(jià)款。

        記者問(wèn)：那限價(jià)房適合投資嗎？

        答：限價(jià)房對(duì)申請(qǐng)人會(huì)有嚴(yán)格的資質(zhì)審查，申請(qǐng)人符合標(biāo)準(zhǔn)后才能排隊(duì)等待購(gòu)買(mǎi)，一個(gè)家庭只限一套。而且限價(jià)房屬于福利分房，是為了解決申請(qǐng)人居住問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)低于商品房市場(chǎng)價(jià)，但對(duì)未來(lái)上市交易也有很多限制，因此市場(chǎng)流通性不強(qiáng)，并不適合投資。

        記者問(wèn)：安置房是否也屬于限價(jià)房一種。

        答：安置房屬于二類(lèi)安居房，和限價(jià)房不一樣，是政府或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)被拆遷安置戶(hù)進(jìn)行的房屋置換補(bǔ)償，屬于“置換性質(zhì)”，因此很多城市政府對(duì)安置房是不做交易限制。

        記者問(wèn)：那安置房是否有投資空間？

        答：安置房政府不像限價(jià)房會(huì)有交易限制，但通常給安置戶(hù)辦理的安置房房產(chǎn)證是國(guó)有劃撥地證，只有使用權(quán)，不能交易。如果要把房產(chǎn)用于交易，必須要申請(qǐng)，并經(jīng)過(guò)國(guó)家土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金，轉(zhuǎn)變成70年不動(dòng)產(chǎn)證后，安置房就和商品房一樣，是可以上市自由交易的。

        就比如北京天通苑，北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)，今天我們上貝殼找房搜索北京天通苑二手房?jī)r(jià)，可以看到很多都是滿(mǎn)二唯一，滿(mǎn)五唯一的二手房，都是70年不動(dòng)產(chǎn)證，房?jī)r(jià)和周邊商品房?jī)r(jià)格都是在同一起跑線(xiàn)上。因?yàn)槲覀冑I(mǎi)二手房關(guān)注的不是你是否安置房，而是你的樓盤(pán)位置，小區(qū)環(huán)境，周邊配套，戶(hù)型這些才是影響你房?jī)r(jià)的因素。

因此安置房辦理完70年不動(dòng)產(chǎn)證后，和商品房一樣，具有同樣的上市流通價(jià)值。

         記者問(wèn)：那什么樣安置房可以交易？

        答：首先要看當(dāng)?shù)卣畬?duì)于安置房是否有什么限制政策。如果沒(méi)有，那就看這個(gè)安置房房源是否靠譜。市場(chǎng)上有很多機(jī)構(gòu)為了吸引客戶(hù)，會(huì)做出很多虛假承諾。

        虛假承諾一，不需要購(gòu)房資格也可以辦證：像您在三亞賣(mài)房，如果是要辦理70年不動(dòng)產(chǎn)證，那必須是要有三亞購(gòu)房資格的。

        虛假承諾二，可以貸款：我們這么多年安置房交易經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有見(jiàn)過(guò)哪個(gè)安置房是可以貸款的。

        虛假承諾三，可以讓客戶(hù)直接和拆遷辦簽合同：這個(gè)就更不靠譜了，這個(gè)完全就是違規(guī)行為，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

        還有一些不專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，不了解安置房的交易全流程，把安置房當(dāng)二手房一樣撮合業(yè)主和客戶(hù)進(jìn)行交易，無(wú)法給客戶(hù)提供后續(xù)的保障和產(chǎn)證辦理服務(wù)。

        記者問(wèn)：那安置房交易應(yīng)該如何選擇合作機(jī)構(gòu)呢。

        答：安置房交易比二手房交易要復(fù)雜，要選擇有優(yōu)質(zhì)房源，有經(jīng)驗(yàn)，交易流程完善的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，整個(gè)交易流程能有律師團(tuán)隊(duì)介入最好，這樣能夠更好保障購(gòu)房人的權(quán)益。

       記者問(wèn)：其實(shí)在接觸到您之前，我一直都以為安置房是不能交易的，咱們睿居地產(chǎn)是怎么進(jìn)入安置房交易服務(wù)這一領(lǐng)域的？

       答：其實(shí)也是偶然，因?yàn)槲沂侨齺啽镜厝?，在北京工作?009年的時(shí)候，受?chē)?guó)際旅游島政策影響，三亞房?jī)r(jià)瘋漲，很多北京的朋友想到三亞買(mǎi)房。還有朋友就專(zhuān)門(mén)讓我打聽(tīng)三亞那里有靠譜的安置房可以買(mǎi)。

       我一開(kāi)始的反應(yīng)和您一樣，也是認(rèn)為安置房是不能交易的，但我北京的朋友買(mǎi)過(guò)北京天通苑的安置房，所以他給我詳細(xì)介紹了安置房的交易流程和潛在升值空間。

       也是從2010年開(kāi)始幫北京朋友找三亞安置房，朋友再互相介紹，一上來(lái)就成交了幾十套。后來(lái)2013年下證了以后，我們就專(zhuān)門(mén)注冊(cè)了海南睿居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司幫客戶(hù)跑整個(gè)交易流程。我們還引入了專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)合作，完善整個(gè)交易流程，更好保障購(gòu)房客戶(hù)權(quán)益，我們的服務(wù)從客戶(hù)簽約，交房，直到70年不動(dòng)產(chǎn)證辦理到客戶(hù)名下為止。到現(xiàn)在我們已經(jīng)成功辦理數(shù)百套安置房，客戶(hù)都已經(jīng)拿到70年不動(dòng)產(chǎn)證，和商品房一樣可以自由上市交易。

記者：謝謝林總，給我們系統(tǒng)介紹了安置房交易流程以及潛在的升值空間。等我有閑錢(qián)了，還得找林總您咨詢(xún)安置房交易，再次感謝您的專(zhuān)業(yè)分享。

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