不少人有過一個相同的買房心得：走過最長的路，是開發(fā)商的套路。

鄭州的高先生，就覺得自己被套路了。

明知道家庭名下已有兩套鄭州房產(chǎn)，置業(yè)顧問卻稱高先生的妻子有購房資格，并有意無意暗示，限購不是問題。沖動之下，高先生交了20萬元意向金。

事后，高先生反悔，但被開發(fā)商告知，20萬意向金已轉(zhuǎn)為定金，如果不能自行解決限購問題，概不退還。

無法接受的高先生多次找開發(fā)商協(xié)商，雙方你來我往，拉扯的很辛苦。

要不是高先生和妻子當(dāng)時留了個“心眼”，偷偷用手機錄了音，那置業(yè)顧問到底有沒有“忽悠”，就很難說得清楚了。20萬，也可能就真的要打水漂了。

被“忽悠”有購房資格，結(jié)果20萬意向金不退！

這事兒，要是發(fā)生在沒什么底線的小開發(fā)商身上，也沒啥大驚小怪的。但高先生面對的，是鼎鼎有名的港資房企，樓盤也是市中心豪宅，單套總價動輒五六百萬元。

不得不說，開發(fā)商的套路無處不在。但都2021年了，知名房企還在這么玩兒，實在讓人大跌眼鏡。

這個鼎鼎有名的項目，就是鄭州雅頌居，開發(fā)商是港資房企嘉里建設(shè)。

.01.

嘉里的房子好不好不知道，但捂地絕對是一把好手。

2011年9月的一天，花園路東、緯二路南一宗土地成交。

該宗土地占地面積44573㎡（約66.86畝），容積率為4.9，土地性質(zhì)為商業(yè)和住宅，限高150米，成交總價40115萬，折合單價600萬/畝，折合樓面價1837元/㎡。

拿地的正是嘉里置業(yè)（中國）有限公司和香格里拉中國有限公司。兩者同屬香港郭氏兄弟集團，一個造房子，一個開發(fā)酒店。

拍出后，該宗地塊一直空置。一直到2019年10月15日，才拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證，中間整整平躺了8年。

2020年，地塊終于入市，取名鄭州雅頌居。

也就是說，從拿地到入市，拖沓十年之久。這十年間，鄭州房價翻了一倍不止，土地溢價更是飛漲。

2011年嘉里拿地單價是600萬/畝，如果按照萬科美景世玠拿地價格計算，該宗土地至少得2600多萬/畝，實際情況可能會更高，因為位置更好。

僅僅土地溢價，就已經(jīng)讓嘉里賺得盆滿缽滿。躺著就把錢賺了，不得不服。

有人打趣，“還記的花園路邊的三面翻廣告牌嗎？這10年光廣告牌的收入都快收回拿地成本了吧！”

不過，錢都進了開發(fā)商口袋。唯一跟購房者相關(guān)的，就是土地使用年限縮水10年，業(yè)主們拿到房子出售時僅余約55年左右使用期限。

可能很多人都不在意，畢竟產(chǎn)權(quán)年限到期，也不會有人把房子收走。但如果放到二手房市場去賣，結(jié)果可能就不太一樣了。

在二手房市場上，對于房齡在20-30年以上的，想在銀行貸款是很難的，要么是銀行直接拒貸，要么貸款年限短，層層影響，最后直接影響的是后期二手的成交價格。

.02.

捂了十年姍姍來遲，有人用“鄭州等待了十年”來表達期待之情。

說實話，這就有點過于激動了。

在國內(nèi)，嘉里做得最成功的是商業(yè)，不少城市里，嘉里中心都是地標(biāo)級的商業(yè)中心。

比如著名的上海靜安區(qū)嘉里中心，在這兩年商業(yè)巨頭紛紛收縮戰(zhàn)略背景下，首層租金平均報價仍達到了2342元/平方米/月；杭州嘉里中心國際國內(nèi)大品牌云集，租金、出租率都居高不下。

但在鄭州，嘉里的味道就變了。這個鄭州人等了十年的項目，呈現(xiàn)的不是嘉里中心，而住宅+酒店+寫字樓的常規(guī)配套。

商業(yè)也有，但只是一棟臨街商業(yè)。說好聽點，是街區(qū)商業(yè)；說難聽點，就是門面房。就像有人說的，沒有大盒子（購物中心）的嘉里中心就是耍流氓。

而且，在嘉里體系中，住宅和酒店是嚴(yán)格分開的，也就是說鄭州雅頌居只是離酒店近，酒店不是小區(qū)配套。

這和“離地鐵很近，離地鐵站很遠”，多少有些異曲同工之妙。

鄭州嘉里項目，就像是一個“閹割版”的嘉里中心。

雅頌居是嘉里的高檔住宅產(chǎn)品，鄭州雅頌居更號稱市中心大平層豪宅，真實呈現(xiàn)又如何呢？

不少實地看過人都表示，“差強人意”。

首先是規(guī)劃上很“偽豪宅”。占地面積約67畝，容積率4.44，住宅只有3棟樓。排布上，北邊1號樓24層高，南邊兩棟樓32層高，南高北低，低樓層采光是不小的問題。

更嚴(yán)重的是，綠化率只有可憐的25%。要知道，剛需盤都普遍30%—40%了，鄭州雅頌居真是縮水縮到了刀刃上。

其次是產(chǎn)品缺乏誠意。所謂的“天幕大平層”，層高也只有3.05米，還都是高層住宅。梯戶比上，兩梯兩戶為主，少部分兩梯三戶設(shè)計，豪宅感也一般。

戶型設(shè)計更是所有槽點的集合體。

最小面積127㎡，既不大也不平，而且僅有兩面寬朝南，還不如一些剛需盤設(shè)計用心。結(jié)果就是業(yè)主花400來萬，買了一套帶暗衛(wèi)和暗餐廳的“豪宅”。

還有154平米的三房槽點也很多，比如門口的封閉式儲藏室很雞肋，當(dāng)作房間用空間太小，當(dāng)做儲納柜又進深太深夠不著。

事實上，鄭州雅頌居除了226㎡四房戶型做到了方正而且三面寬朝南，其他戶型方正度均比較差。戶型整體多為小面寬大進深，后期采光欠佳。

怎么看，鄭州雅頌居的戶型都像十幾年前的產(chǎn)品，就好像開發(fā)商平躺了十來年，然后隨手從抽屜里拿出了當(dāng)年的圖紙。

難怪很多人說：“在雅頌居看房，沒有一個戶型能讓人覺得滿意?！?

此外，后期物業(yè)和升值率都難有保障。

豪宅七分房子，三分物業(yè)。鄭州雅居頌沒有豪宅標(biāo)配的會所也就算了，后期物業(yè)也難以令人放心。

小區(qū)物業(yè)基本都需要開發(fā)商反哺，沒有一個強大的開發(fā)商支撐，后續(xù)的物業(yè)服務(wù)都將很難保證。十年才墨跡出一個項目的嘉里，明顯也沒什么深耕鄭州的打算，雅頌居后期物業(yè)誰來反哺？

至于升值率，房子到手已經(jīng)縮水十幾年，土地溢價早被開發(fā)商吃干凈了。再加上社區(qū)mini，高容低綠，是個正常的接盤俠都得三思一番。

.03.

“用最少的成本，囤最久的地，賣最貴的房?！?

這話用到嘉里身上，還是十分貼切的。

鄭州雅頌居最大的亮點，恐怕也就剩下3W+的售價了。宣稱是改善大平層豪宅，實際設(shè)計與真正的改善盤比起來，除了價格相近，其他基本不咋沾邊。

剛需買不起，改善看不上。

但詭異的是，這個明顯帶著“智商稅”的項目還賣得挺好。只能說，這個市場也是挺魔幻的。

作為鼎鼎有名的港資房企，作為手握嘉里中心IP的頂流開發(fā)商，作為鄭州人期待了十年的市中心絕版項目……

嘉里有太多的理由，為千萬鄭州人奉獻一個城市地標(biāo)級的作品。

然而事實卻啪啪打臉，躺了十年的嘉里，錢是賺夠了，做出的產(chǎn)品卻完全不對等。

說到底，鄭州雅居頌只是一個為了去化而去化的項目。

從銷售節(jié)奏上都可以看得出來，小區(qū)住宅南高北低，那就先賣北邊的1號樓，主力戶型154平三室、純南戶127平，面積不大、方便去化。

而小區(qū)的2號樓、3號樓，則全部都是兩梯兩戶、200多平的四房戶型，說是大平層吧，面積段又沒有足夠大，導(dǎo)致每個房間很小。唯一可取的是總價低，方便銷售。

只是為了賣房而已！

同樣是市中心的豪宅，幾年前的建業(yè)天筑、東潤泰和是怎么做的？如今的未來天奕、恒大云璽又是如何逆流而上的？

相比之下，鄭州雅居頌真的是太精明了！

明明可以靠實力改變區(qū)域，卻偏偏自甘墮落，躺平數(shù)錢。

這樣的嘉里，有負于鄭州十年期待，也有負于這片絕版土地。

“閹割版”的商業(yè)，就連住宅產(chǎn)品本身都懶得創(chuàng)新，連時代步伐都懶得追上一步，拿著十年前的圖紙徹底躺平，憑地段賺錢……

這樣的鄭州雅頌居，這樣的嘉里建設(shè)，說是全國最差“嘉里”，有誰要反對？

本文首發(fā)于微信公眾號：樓市觀瀾。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）

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