商業(yè)觀察? | 從北辰到首創(chuàng) 賀江川地產(chǎn)猜想

來源：智能家居時間：2020-05-16 11:20

　　賀江川獲任新一任首創(chuàng)集團(tuán)黨委書記、董事長

　　中房報記者苗野 | 北京報道

　　首創(chuàng)集團(tuán)官微一條人事調(diào)整信息引發(fā)無數(shù)遐想。

　　5月12日下午，首創(chuàng)集團(tuán)官微披露消息稱，首創(chuàng)集團(tuán)召開主要領(lǐng)導(dǎo)任職調(diào)整宣布會。會議宣布，李愛慶因年齡原因不再擔(dān)任首創(chuàng)集團(tuán)黨委書記、董事長職務(wù)，賀江川獲任新一任首創(chuàng)集團(tuán)黨委書記、董事長。

　　自此，供職北辰26年的56歲的賀江川轉(zhuǎn)戰(zhàn)首創(chuàng)。公開資料顯示，新任掌舵手賀江川具有29年的住房制度改革、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗，曾出任北京市政府住房制度改革辦公室副主任及北京市住房資金管理中心負(fù)責(zé)人。1994年11月，賀江川加入北辰集團(tuán)，歷任北辰集團(tuán)副總經(jīng)理、北辰實(shí)業(yè)(601588,股吧)董事、副總經(jīng)理、公司秘書、總經(jīng)理、董事長。

　　賀江川此次調(diào)任并沒有任何征兆，從執(zhí)掌總資產(chǎn)不到1000億元的北辰實(shí)業(yè)直接跳到總資產(chǎn)超過3000億元的首創(chuàng)集團(tuán)，外界普遍猜測這是首創(chuàng)集團(tuán)與北辰合并重組的鋪墊。截至目前，北辰實(shí)業(yè)尚未披露董事長變動相關(guān)公告，留給了業(yè)界更多猜想空間。

　　“目前沒有雙方要合并消息，暫時只是北京國企間的正常調(diào)任?！苯咏背綄?shí)業(yè)的相關(guān)人士表示?！盁o論金隅與北辰合并，還是首創(chuàng)與北辰合并，都是外界猜測，國資委還沒有做出任何明確的指示?！笔讋?chuàng)內(nèi)部相關(guān)人士說。

　　猜不中的開局看不到的結(jié)尾，賀江川要帶領(lǐng)首創(chuàng)集團(tuán)走向何方交給時間去檢驗。

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　　走出亞運(yùn)村

　　“生于亞運(yùn)、興于奧運(yùn)、順于國運(yùn)”，這是北辰實(shí)業(yè)多年發(fā)展路徑的特寫。

　　1990年，北京亞運(yùn)會閉幕之后，北辰集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生，亞運(yùn)村中的多個物業(yè)成為它的資產(chǎn)，就在亞運(yùn)會使得北京城市建設(shè)與城市格局發(fā)生巨大變化的7年后，北辰集團(tuán)以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獨(dú)家發(fā)起設(shè)立北辰實(shí)業(yè)，承載著帶動亞奧新片區(qū)發(fā)展重任，并在香港交易所掛牌上市，是內(nèi)地第一家赴港上市的H股房地產(chǎn)企業(yè)。自香港上市后，北辰實(shí)業(yè)在北京已累計開發(fā)365萬平方米各類房地產(chǎn)項目。

　　2003年初，北辰拿下奧運(yùn)媒體村和奧運(yùn)國際會議中心兩個項目后，成為當(dāng)時唯一一家同時握有兩個奧運(yùn)項目的開發(fā)商。為了籌措奧運(yùn)項目建設(shè)資金，北辰再次發(fā)動上市。其在招股說明書中明確提出，本次發(fā)行A股募集的資金將主要用于“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”兩個項目的建設(shè)。2006年，北辰實(shí)業(yè)成功在上交所掛牌上市，成為內(nèi)地第一家A+H股地產(chǎn)類上市公司。

　　成功打造“A+H”兩個平臺，2007年，賀江川正式升任北辰集團(tuán)董事長。在當(dāng)年的訪談中，他提到：“我們是一家房地產(chǎn)綜合運(yùn)營企業(yè)，這是跟其他地產(chǎn)商最大的不同。我們見證了亞運(yùn)又將經(jīng)歷奧運(yùn)。在奧運(yùn)總體建設(shè)中，北辰實(shí)業(yè)是唯一擁有兩個奧運(yùn)項目開發(fā)權(quán)的綜合地產(chǎn)企業(yè)，我們通過公開招投標(biāo)競得了位于奧運(yùn)公園中心區(qū)內(nèi)的國家會議中心項目，又憑借我們位于亞奧地區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地儲備、大規(guī)模物業(yè)開發(fā)管理經(jīng)驗等優(yōu)勢，取得了奧運(yùn)媒體村的開發(fā)建設(shè)權(quán)。使北辰實(shí)業(yè)‘走出亞運(yùn)村，走進(jìn)奧運(yùn)村’成為現(xiàn)實(shí)?！?

　　彼時，北辰實(shí)業(yè)在房地產(chǎn)市場上的表現(xiàn)，可謂是風(fēng)光無兩。北京亞奧核心區(qū)的大規(guī)模改造和建設(shè)，成為北辰實(shí)業(yè)20多載崢嶸歲月里最有力的抓手和助推器。也因受益于北京亞奧核心區(qū)的快速發(fā)展，擁有稀缺土地資源的北辰實(shí)業(yè)一直以“京城老大哥”身份盤踞京北。

　　但隨著北京可供開發(fā)土地資源愈發(fā)有限，為突破規(guī)模瓶頸，北辰實(shí)業(yè)開始在京外開疆拓土。2007年、2010年、2015年和2016年房地產(chǎn)市場相對火熱時，北辰實(shí)業(yè)拿地擴(kuò)張步伐也最大，先后進(jìn)入長沙、武漢、杭州、成都、?？诘瘸鞘?，所到之處均留下“地王”印跡，但這些地王并沒有給北辰實(shí)業(yè)帶來豐厚回報，與之相伴的卻是高企負(fù)債率、日益稀薄的利潤率以及不斷走低的市值等，國企背景的紅利也在逐步消耗。

　　與動輒銷售額以千億為單位的頭部房企相比，北辰實(shí)業(yè)200多億元的銷售額相形見絀，2019年僅實(shí)現(xiàn)營收201.22億元，歸屬母公司凈利潤為16.54億元，公司總資產(chǎn)938.12億元。并將2020年的銷售目標(biāo)訂為簽訂合同金額（含車位）人民幣230億元。相比首開股份(600376,股吧)2020年1000億元、首創(chuàng)置業(yè)2020年800億元的銷售額目標(biāo)顯得有些沒落。

　　“北辰跟一些大的央企、國企、民企相比，資本實(shí)力上是有很大差距的。在做傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時也要努力地開拓新型業(yè)務(wù)，采取重資產(chǎn)投資型業(yè)務(wù)以及輕資產(chǎn)服務(wù)型業(yè)務(wù)兩條腿走路。”賀江川坦言。

　　而今地產(chǎn)格局生變，這家在京城耕耘了20多個年頭的老牌國企拿什么逆襲，如何消化和平衡京內(nèi)和京外的項目，尤其是散落在各地且遭遇調(diào)控的地王項目，這已不由賀江川來作答。

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　　首創(chuàng)的終極抉擇

　　在做完題為“聚焦長期價值創(chuàng)造，加快轉(zhuǎn)變增長方式，為‘十四五’奠定高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)而努力奮斗”的講話后，李愛慶轉(zhuǎn)身卸任了首創(chuàng)集團(tuán)董事長一職，留下的“兼顧量的合理增長和質(zhì)的穩(wěn)步提升，推動資產(chǎn)形態(tài)由重到輕，產(chǎn)業(yè)形態(tài)由多到少”的工作就成為了“接棒者”——賀江川需要思考的問題和面對的挑戰(zhàn)。

　　作為總資產(chǎn)超過3000億元大型國企，擁有4家上市公司和1家新三板掛牌企業(yè)，首創(chuàng)集團(tuán)和北辰并不在一個規(guī)模量級上。在會議上，北京市國資委黨委書記、主任張貴林對首創(chuàng)集團(tuán)提出要求是，全力打造具有國際競爭力和國內(nèi)領(lǐng)先的城市綜合投資建設(shè)運(yùn)營服務(wù)商。

　　外界則認(rèn)為不排除二者合并重組的可能，大概率是將業(yè)務(wù)較為單一的北辰并入首創(chuàng)集團(tuán)。因為去年至今，加強(qiáng)企業(yè)整合成為北京國資國企改革的重要目標(biāo)，2019年北京就先后將北京首開集團(tuán)與北京房地集團(tuán)、北京城建集團(tuán)和北京住總集團(tuán)、北京建工集團(tuán)和北京市政路橋集團(tuán)實(shí)施合并重組。

　　同時伴隨國企改革的深入，近一年中，從華潤、中海到首創(chuàng)，這些大型國企、央企管理層變動的背后也暗含深義。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，二者合并重組的可能性很大，北辰在房地產(chǎn)開發(fā)方面能力較弱，被規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的首創(chuàng)置業(yè)合并是大概率事件，同類國企以合并方式做大做強(qiáng)是近年來國資管理的方向與通常思路。若兩者合并，雙方地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)力大增的同時還可實(shí)現(xiàn)“A+H”兩地上市，另外又可騰出一個殼來將其他業(yè)務(wù)裝入并上市，一舉多得的事情。

　　無論兩家企業(yè)是否合并，首創(chuàng)集團(tuán)旗下的城市綜合運(yùn)營商首創(chuàng)置業(yè)面臨著業(yè)績下滑的尷尬，“千億”成為其始終邁不過去的一道坎。

　　早在2018年初，領(lǐng)導(dǎo)班子換血后，首創(chuàng)置業(yè)提出“強(qiáng)投資、快周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模”的戰(zhàn)略，并設(shè)定2018年-2020年分別完成800億元、1000億元、1400億元的三年銷售目標(biāo)。但從這兩年交出的成績單來看，首創(chuàng)置業(yè)距實(shí)現(xiàn)“三年計劃”又添一分未知。

　　2019年全年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)全年簽約銷售額808.1億元，同比上升14.4%，踩線完成年中下調(diào)的800億目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入207.86億元，同比增加約10%。2020年，首創(chuàng)置業(yè)將目標(biāo)設(shè)定為800億元，按管理層的說法，“是考慮到了疫情的不確定性影響”以及“保證經(jīng)營穩(wěn)健”。

　　首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，受疫情影響，第一季度前兩個月幾乎沒有銷售動作，2月后，銷售和回款均面臨一定阻力。在2020年剩下時間，首創(chuàng)置業(yè)爭取把失去的時間奪回來，努力完成全年銷售任務(wù)。

　　自2月份以來，首創(chuàng)置業(yè)銷售額連續(xù)3個月同比下滑。2-4月，首創(chuàng)置業(yè)簽約金額分別同比下滑83%、50%、32%。

　　柏文喜認(rèn)為，企業(yè)戰(zhàn)略與市場雙重因素影響了首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長，加上首創(chuàng)置業(yè)的國有機(jī)制在強(qiáng)周期、高風(fēng)險和普遍采用高負(fù)債推動的高周轉(zhuǎn)增長模式的房地產(chǎn)行業(yè)，也是一個較大的局限。隨著賀江川的到任可能帶來的業(yè)務(wù)與資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略調(diào)整，會讓首創(chuàng)置業(yè)走上快車道。如果可以實(shí)現(xiàn)首創(chuàng)置業(yè)與北辰的合并，首創(chuàng)置業(yè)將增加大量的自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)和酒店、會展業(yè)務(wù)，對首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展十分有利。

　　北京某房企內(nèi)部人士表示，若真的能將兩個平臺整合，或許首創(chuàng)的千億目標(biāo)可以提前實(shí)現(xiàn)。在行業(yè)集中度快速提升的當(dāng)下，如果不能實(shí)現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量齊頭并進(jìn)，未來發(fā)展會更加艱難。

　　“其實(shí)首創(chuàng)已經(jīng)在做出改變，擺脫以往郊區(qū)大盤、單一京津冀的布局，首創(chuàng)置業(yè)謀劃京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)全新戰(zhàn)略布局，它要做的不僅是業(yè)務(wù)范圍走出去，業(yè)務(wù)種類也要走出去。新的掌舵人能否帶領(lǐng)首創(chuàng)走向新的發(fā)展，也還是一個未知數(shù)?！睒I(yè)內(nèi)人士直言。

　　責(zé)任編輯：馬琳曹冉京

　　審讀：戴士潮

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（責(zé)任編輯：何一華 HN110）