??在宇通集團(tuán)內(nèi)部，有一種說法：“中國道路上奔跑的3輛客車中，就有一輛是宇通客車?！彼麄兊莱隽耸澜缱畲罂蛙嚿a(chǎn)基地的自信。

??然而，作為宇通的兄弟公司，綠都地產(chǎn)在地產(chǎn)圈內(nèi)的地位，卻遜色不少。多年來，它歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)型，錯(cuò)過了規(guī)模發(fā)展的時(shí)機(jī)；如今，它不得不重提制造業(yè)的思維，尋求發(fā)展的轉(zhuǎn)機(jī)。

??對于綠都地產(chǎn)來說，資金是頭等大事。5月末，它將旗下綠杉置業(yè)、綠祥置業(yè)、綠盟置業(yè)3家子公司的100%股權(quán)，都質(zhì)押給了河南綠合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“河南綠合”），獲得了3筆共計(jì)6000萬元的融資款。

??質(zhì)權(quán)人河南綠合，是綠城房地產(chǎn)間接持有的子公司。

??以往，綠都地產(chǎn)都偏向于把旗下項(xiàng)目，質(zhì)押給中原銀行、百瑞信托、萬向信托等金融機(jī)構(gòu)，但此次卻質(zhì)押給了房企同行，表明它正在拓展更寬的資金渠道。今年以來，它已產(chǎn)生了5筆股權(quán)出質(zhì)，相比于去年，次數(shù)更為頻繁。

??二十年間，湯玉祥對地產(chǎn)板塊殫精竭慮，既通過不同方式為其輸血，又曾為它引入職業(yè)經(jīng)理人的明星團(tuán)隊(duì)，只是結(jié)果都不盡如人意。他布下的地產(chǎn)局，前路仍不明朗。

??上市的“執(zhí)念”

??湯玉祥對旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，進(jìn)行著持續(xù)的騰挪與重構(gòu)。

??綠都地產(chǎn)成立于2002年，起初由宇通集團(tuán)持股100%，后轉(zhuǎn)由鄭州通泰志合企業(yè)管理中心（有限合伙）（簡稱“通泰志合”）、鄭州億仁實(shí)業(yè)有限公司（簡稱“億仁實(shí)業(yè)”）共同持有。

??而湯玉祥則通過通泰志合、億仁實(shí)業(yè)，最終擁有綠都地產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)。

??由此看來，綠都地產(chǎn)、宇通集團(tuán)，似乎成為了兩條獨(dú)立的業(yè)務(wù)脈絡(luò)，但兩者之間仍是“打斷骨頭連著筋”，在運(yùn)營、資金層面也頗有往來，交織在了一起。

??宇通集團(tuán)依靠宇通客車、宏盛科技等上市平臺(tái)，開展著客車、重工業(yè)務(wù)。然而，宇通汽車旗下仍存在一些地產(chǎn)開發(fā)公司，例如鄭州崇信置業(yè)有限公司（簡稱“崇信置業(yè)”）就是其中之一。

??四年前，宇通客車宣稱，由于生產(chǎn)基地位于鄭州國際物流園內(nèi)，距離市區(qū)較遠(yuǎn)、配套不成熟，因此計(jì)劃投資39.88億元建設(shè)職工安置房。而安置房項(xiàng)目的主體公司，正是崇信置業(yè)。

??不過，后續(xù)因?yàn)闆]有開發(fā)團(tuán)隊(duì)，上述項(xiàng)目都委托給了綠都地產(chǎn)，進(jìn)行開發(fā)管理。

??按照宇通汽車的說法，它將“選擇合適的地塊參與招拍掛，確定項(xiàng)目投資計(jì)劃和預(yù)算后，委托綠都地產(chǎn)開展項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)及銷售等工作?！睋Q個(gè)角度看，這似乎在為綠都地產(chǎn)的業(yè)務(wù)加成。

??此外，往日里綠都地產(chǎn)的多項(xiàng)融資需求，也都是宇通集團(tuán)挺身而出，為其提供擔(dān)保。

??樂居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，截至2020年末，宇通集團(tuán)對外擔(dān)保余額24.46億元。它涉及的9宗對外擔(dān)保中，就有7宗與綠都地產(chǎn)有關(guān)，金額共計(jì)23.84億元，占比97.46%。

??除了利用集團(tuán)、關(guān)聯(lián)公司資源，充實(shí)地產(chǎn)板塊之外，湯玉祥也早就有了將綠都地產(chǎn)推上資本市場的想法。2015年10月，綠都地產(chǎn)曾啟動(dòng)A股上市籌備工作，并在河南證監(jiān)局獲輔導(dǎo)備案，組織申報(bào)材料。只是后續(xù)沒了消息。

??2019年，綠都地產(chǎn)通過西藏德綿，將上市公司匯通能源攬至麾下，外界猜測其有借殼之意。雖然，它后來否認(rèn)了這一說法，但一系列的草灰蛇線，足以表明它正在培育另一個(gè)地產(chǎn)的“輪子”。

??停止了銅貿(mào)、剝離了風(fēng)電業(yè)務(wù)之后，匯通能源收購了綠都地產(chǎn)的子公司綠都商業(yè)，還與綠都地產(chǎn)共同出資10億元，設(shè)立了上海綠嘉地產(chǎn)有限公司，直言這項(xiàng)投資“符合公司未來發(fā)展和業(yè)務(wù)管理需要” 。

??而為了解決匯通能源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金缺口，綠都地產(chǎn)為其提供了15 億元的擔(dān)保，以及20 億元的關(guān)聯(lián)方借款。

??今年6月2日，匯通能源的注冊資本從1.47億元增至2.06億元，它的存在，無疑是綠都地產(chǎn)眼中的“戰(zhàn)略縱深”。但綠都地產(chǎn)后續(xù)是否將地產(chǎn)資產(chǎn)，全部注入?yún)R通能源，外界無從知曉。

??晃動(dòng)的“內(nèi)閣”

??綠都地產(chǎn)的每一次職業(yè)經(jīng)理人更迭，都主導(dǎo)著不同的發(fā)展階段，期間大開大合的戲碼，不斷上演。

??成立之初，它在三四年間，僅開發(fā)了鄭州市百年德化商業(yè)項(xiàng)目、濮陽市九天城住宅項(xiàng)目；直到2006年，綠都地產(chǎn)才迎來了公司的第一任職業(yè)經(jīng)理人趙巖，他曾是河南開祥天城置業(yè)的總經(jīng)理。

??不過，據(jù)說后來趙巖的地產(chǎn)經(jīng)營思路，與公司脫胎于宇通的制造業(yè)思維有所出入；因此，他在履職七年后，轉(zhuǎn)身離職。

??為了讓自己的地產(chǎn)版圖有所突破，湯玉祥堅(jiān)持繼續(xù)引入職業(yè)經(jīng)理人，與外界接軌。

??2015年前后，地產(chǎn)圈掀起了一輪規(guī)模競速。那時(shí)候，因引入明星管理團(tuán)隊(duì)，而備受關(guān)注的中小房企并不少見。前有重慶新鷗鵬一擲千金引入李占洪、張雪樵等，后有湯玉祥請出了“龍湖三劍客”。

??在湯玉祥的親自舉薦下，馮勁義出任綠都地產(chǎn)總經(jīng)理，成為公司掌舵人。隨后，前俊發(fā)地產(chǎn)CEO周德康、前新華都地產(chǎn)總裁趙男男，也加入了進(jìn)來，成為公司董事。三人都有過在龍湖任職的履歷。

??他們分工明確，馮勁義負(fù)責(zé)投資和戰(zhàn)略布局，周德康負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)及項(xiàng)目規(guī)劃，趙男男負(fù)責(zé)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和創(chuàng)新。而且，他們都以合伙的身份，參與綠都的項(xiàng)目。

??比如，三人合伙成立了上海嘉禹投資有限公司（簡稱“嘉禹投資”），跟投公司的地產(chǎn)、民宿、酒店、旅游和新業(yè)務(wù)項(xiàng)目。在上海的繡云里項(xiàng)目中，嘉禹投資與綠都地產(chǎn)所持的股份，就分別為49%和51%。

??憑借職業(yè)經(jīng)理人明星團(tuán)隊(duì)的“光環(huán)”，綠都地產(chǎn)開啟全國化布局，加速進(jìn)入一二線城市。2015年，該公司實(shí)現(xiàn)銷售額106.2億元，首次躋身全國百強(qiáng)。

??然而，此后三年間，綠都地產(chǎn)的銷售額均未能突破兩百億，在業(yè)內(nèi)的排名踟躕不前，甚至掉落至百名開外。2018年上半年，趙男男、周德康、馮勁義等人先后悄然離場。

??經(jīng)此一役，湯玉祥進(jìn)行了另一番反思，錯(cuò)過了地產(chǎn)規(guī)模上升的黃金時(shí)間段，他似乎不再信任外來引進(jìn)的人才。于是，他隨后提拔了跟隨自己多年的“老臣”楊張峰，掌舵綠都地產(chǎn)。

??楊張峰在宇通任職已有20余年，曾任宇通客車財(cái)務(wù)中心主任、宇通集團(tuán)辦公室主任、董事、總裁助理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)等職務(wù)。

??接手綠都地產(chǎn)后，他曾與湯玉祥探討過公司的前景，最后決定“先做強(qiáng)再做大”，不沖千億，并“向制造業(yè)轉(zhuǎn)型”。由此，綠都地產(chǎn)的發(fā)展圖景，又被重新“描繪”了一遍。

??截至2020年末，該公司的總資產(chǎn)約457億元、凈資產(chǎn)約95.8億元；去年，其實(shí)現(xiàn)銷售額260億元、營業(yè)收入約115億元、凈利潤約5.5億元。以此計(jì)算，它的凈利率僅為4.78%。

??這對于走中高端路線、強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)平衡、精細(xì)化管理的綠都地產(chǎn)來說，顯然還不能有力地證明自己。

??安內(nèi)攘外

??湯玉祥的個(gè)人經(jīng)歷，頗具傳奇色彩。

??他出生于物質(zhì)并不充盈的五十年代，小時(shí)候幾乎都處于半饑餓狀態(tài)。最慘的時(shí)候，連樹皮都吃不上。但這也磨煉出他較強(qiáng)的意志。

??1970年，他從技術(shù)學(xué)院畢業(yè)，年僅16歲的他，輾轉(zhuǎn)700多公里，跑到河南鄭州客車廠做了一名車間工人，后因肯吃苦且能干，一路做到了產(chǎn)品研發(fā)負(fù)責(zé)人。

??改革開放后，各地民工開始大批涌入城市，湯玉祥看到了遷徙潮帶來的商機(jī)，于是他帶領(lǐng)車間一班人馬開發(fā)出國內(nèi)第一款臥鋪客車，并很快打開了銷售市場。他也因此躍升為公司的副總經(jīng)理。

??后來，他帶領(lǐng)客車廠，完成了從國有企業(yè)向股份制企業(yè)的過渡。2004年初，以湯玉祥為首的管理層，取得了對宇通客車的控制權(quán)。彼時(shí)，宇通已坐穩(wěn)國內(nèi)客車行業(yè)的頭把交椅。

??以宇通客車工廠的搬遷用地作為土儲(chǔ)，湯玉祥等人有了涉足地產(chǎn)開發(fā)的條件，隨后便設(shè)立了綠都地產(chǎn)。

??創(chuàng)業(yè)成功后，湯玉祥較為注重成果共享。無論是宇通集團(tuán)，還是綠都地產(chǎn)，都由通泰志合、億仁實(shí)業(yè)持有；在通泰志合之上，分布著37個(gè)以“通泰人合”命名的合伙平臺(tái)。

??而通泰人合的實(shí)際控制人，正是湯玉祥、曹建偉、楊張峰、張寶鋒、盧新磊、游明設(shè)、謝群鵬等7名自然人。除了湯玉祥之外，另外六人也大多是宇通的元老人物。

??比如今年1初剛剛接替王建軍，進(jìn)入持股行列的盧新磊，他從1998年就進(jìn)入宇通，歷任底盤車間主任、生產(chǎn)處處長、總經(jīng)理助理、生產(chǎn)質(zhì)量總監(jiān)、物流部副部長等，現(xiàn)為宇通集團(tuán)黨委副書記兼集團(tuán)紀(jì)委書記。

??以“人合”“志合”之名表明態(tài)度，湯玉祥對內(nèi)實(shí)施共享機(jī)制，對外也開啟了地產(chǎn)的合作模式。

??樂居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，在綠都地產(chǎn)的對外投資列表中，多家子公司均由它與其他房企合資成立。比如，其與保利、金科共同持有的洛陽都利置業(yè)，與中梁共同成立的洛陽綠淳置業(yè)等。

??近來，綠都地產(chǎn)更是連續(xù)將旗下公司，質(zhì)押給綠城，獲得相應(yīng)的資金，拓展著自身的合作模式。

??目前，綠都底下共有鄭州、上海、杭州、洛陽、合肥等五個(gè)事業(yè)部，主要圍繞以上海為主的長三角，以鄭州、洛陽為首的中部區(qū)域，進(jìn)行布局。

??此前，楊張峰在一次訪談中，明確“一定會(huì)堅(jiān)持做地產(chǎn)”。這說明即使在綠都地產(chǎn)發(fā)展并不順暢的情況下，他們也不會(huì)放棄該板塊。

??今年以來，集中供地之下，綠都地產(chǎn)在鄭州、杭州等多有拿地，顯示了其擴(kuò)儲(chǔ)的欲望。只是，在“安內(nèi)攘外”之后，湯玉祥或許還將在地產(chǎn)路途上，面臨挑戰(zhàn)。

相關(guān)知識(shí)

湯玉祥向同行伸手，綠都地產(chǎn)的融資通路遇阻？
華夏幸福：向平安匯通申請10億元永續(xù)債融資 利率8%
千億祥生:被吞噬的利潤與信托依賴 |魅影?
綠都地產(chǎn)楊張峰:綠都地產(chǎn)致力打造消費(fèi)者值得信賴的品牌
專訪祥聚地產(chǎn)總經(jīng)理趙玉輝:智敬城市 時(shí)光與美好共城長
中交地產(chǎn)：為19億元融資向地產(chǎn)集團(tuán)提供反擔(dān)保
中小房企赴港上市之路:道阻且長
綠地“翻綠”，張玉良分三步走
“最后上市千億房企”祥生登陸港交所 董事會(huì)主席陳國祥這樣定位未來
綠都地產(chǎn)戰(zhàn)略升級:發(fā)揮制造業(yè)優(yōu)勢,堅(jiān)持以客戶為中心