來源：界面新聞/毛楚儀

6月2日，經(jīng)過40分鐘膠著的限時競價，WJ-J-2021-006地塊終于突破中止價，最終被中梁以最接近平均價的47991.67萬元拿下。這宗位于蘇州市吳江區(qū)江浙交界處震澤古鎮(zhèn)的邊緣地塊意外成為本次蘇州土拍競價輪數(shù)最多、溢價率第二高的一宗地。

隨后，3宗經(jīng)濟適用房用地完成交易，蘇州首次集中土拍正式收官。三天內(nèi)，32宗地吸金434億元，除上述3宗保障房用地外的25宗宅地共賣出421.65億。

從地塊的最終歸宿來看，吳江8宗宅地（不含保障房）中有4宗由吳江土生土長的恒力集團收入囊中；華僑城于首日連落三子；萬科、中梁、中銳各摘得2宗宅地；蘇高新、中海、美的、保利、綠城、雅居樂、新力、偉光匯通、復(fù)地、綠地、南京安居等也有所斬獲。

此次推出的32宗地塊冷熱分化明顯，28宗涉宅地塊中有14宗成交價超過中止價，也有9宗出現(xiàn)僅一輪報價、零溢價出讓的局面，而3宗經(jīng)濟適用房用地和4宗商服用地均以底價成交。

雖然由于競價規(guī)則的限制整體溢價率并不高，但熱門地塊的競爭仍然十分激烈。高新區(qū)科技城32號、33號地塊在掛牌階段就已沖破中止價，競拍開始直接進入一次報價環(huán)節(jié)，分別吸引157家和168家房企出價。最終，32號地塊則被“黑馬”武漢城發(fā)遠城置業(yè)有限公司競得，保利則以17.89億斬獲33號地塊。

這也是保利繼去年12月的科技城74號地塊后再次布局蘇州科技城。

據(jù)悉，今年以來科技城板塊屢有利好傳出，不僅有金茂府商業(yè)太古里、綠地瞰湖廣場等商業(yè)體即將開業(yè)，還有5條軌交線路納入規(guī)劃，南大蘇州校區(qū)及南大附屬初中、小學(xué)落地也指日可待，為科技城不斷上升的熱度再添一把火。

而此次土拍中最為引人注目的地塊當屬位于奧體板塊的“蘇園土掛（2021）02號”地塊，該地塊規(guī)劃為居住用地和公寓式酒店兩部分，出讓條件中指出，地塊住宅裝修成本不低于2000元/平米，且須結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)(銷)售許可。

奧體板塊以蘇州奧體中心這一城市文體地標為核心，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套一應(yīng)俱全，周邊還有在建的地鐵5號線和6號線，生活便利度極高，在蘇州土地市場上一直保持著供不應(yīng)求的態(tài)勢，2017年到2020年間，每年均只有一宗土地出讓。

目前，奧體板塊已無新房可售，而此次待出讓地塊北側(cè)的中海上東區(qū)二手房均價已達5.8萬/平米。

去年，旭輝以將近40.2億元的總價拿下蘇園土掛（2020）01號地塊，成交樓面價達30228元/平米。在一次報價過程中，由于競爭過于激烈，系統(tǒng)一度出現(xiàn)故障，不得不臨時中止。

戲劇性的是，這一幕在今年再度重演。在一次報價環(huán)節(jié)中，因“瀏覽器兼容原因”，交易再度停擺，推遲到次日重啟。

2日上午9點，園區(qū)奧體地塊迎來終局之戰(zhàn)。萬科出動18個馬甲，其中包括15個于今年3月注冊的璟字頭公司。然而，最終卻由南京安居爆冷取勝，該地塊也不負眾望地創(chuàng)造了本次土拍最高溢價率14.97%。

類似的情形也出現(xiàn)在吳江盛澤006地塊。該地塊一次報價階段共有53家出價，其中有21個馬甲歸屬于南通鼎豐建筑工程有限公司。根據(jù)天眼查顯示，這些馬甲全部注冊于今年5月，將其中簽率提高到將近40%，孰料該地塊意外花落中銳。

土拍開始前夕，蘇州市自然資源規(guī)劃局曾于5月21日緊急掛出《關(guān)于嚴格落實競買要求的通告》，重申同一自然人、法人或其他組織直接控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，違者取消競得資格，所支付的全部保證金不予退還，三年內(nèi)不得參與蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價出讓活動。

但該通告對同一自然人、法人或其他組織間接控股的公司并未作出明確要求。從實際競拍過程來看，馬甲只是從子公司變成了孫公司而已。

至于遇冷地塊鮮有人問津的原因，可能與其嚴格的附加條件有關(guān)。

有的地塊要求競得人配建保障性住房。如高新區(qū)滸墅關(guān)34號地要求在滸墅關(guān)運河文化古鎮(zhèn)配建不少于935套計容建筑面積不少于96000平方米的定銷商品房，該地塊最終被偉光匯通和新力聯(lián)合拿下。

一些地塊則要求競得人引入指定產(chǎn)業(yè)。恒力在吳江盛澤“勾”到的3宗地塊中，004號、007號地塊分別要求引入不低于10億元和20億元的高端智能制造項目，005號則要求協(xié)議簽署后后兩月內(nèi)引入國內(nèi)一流大學(xué)建設(shè)高校附屬中學(xué)；中海在吳江東太湖度假區(qū)拿下的003號地塊，不僅要求引入一家國資控股的氯堿通用樹脂材料領(lǐng)域龍頭企業(yè)，還須在5年內(nèi)引進指定數(shù)目的高科技企業(yè)和高端人才，以配合實現(xiàn)該區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

還有地塊要求競得人提供“買一送一”服務(wù)。如綠地、恒力聯(lián)合拿下吳江開發(fā)區(qū)002號地塊后，須在太湖梢規(guī)劃范圍內(nèi)另行投資建設(shè)一座文化旅游商業(yè)綜合項目，且在該項目開工后，方允許辦理本地塊的商品住宅預(yù)售。

苛刻的條件體現(xiàn)了蘇州對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求，房企若業(yè)態(tài)不夠豐富、不能貢獻稅收，恐難接住政府拋出的“繡球”。

此次土拍，拿地既需要靠足夠的實力拿到入場券，也需要一定的運氣。多重制衡下，蘇州地價基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，給房企的后期開發(fā)留有合理的收益空間，也有利于房價預(yù)期的穩(wěn)定。

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