3天434億蘇州首次集中供地冷熱不均

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-06-05 10:16

來(lái)源：界面新聞/毛楚儀

6月2日，經(jīng)過(guò)40分鐘膠著的限時(shí)競(jìng)價(jià)，WJ-J-2021-006地塊終于突破中止價(jià)，最終被中梁以最接近平均價(jià)的47991.67萬(wàn)元拿下。這宗位于蘇州市吳江區(qū)江浙交界處震澤古鎮(zhèn)的邊緣地塊意外成為本次蘇州土拍競(jìng)價(jià)輪數(shù)最多、溢價(jià)率第二高的一宗地。

隨后，3宗經(jīng)濟(jì)適用房用地完成交易，蘇州首次集中土拍正式收官。三天內(nèi)，32宗地吸金434億元，除上述3宗保障房用地外的25宗宅地共賣(mài)出421.65億。

從地塊的最終歸宿來(lái)看，吳江8宗宅地（不含保障房）中有4宗由吳江土生土長(zhǎng)的恒力集團(tuán)收入囊中；華僑城于首日連落三子；萬(wàn)科、中梁、中銳各摘得2宗宅地；蘇高新、中海、美的、保利、綠城、雅居樂(lè)、新力、偉光匯通、復(fù)地、綠地、南京安居等也有所斬獲。

此次推出的32宗地塊冷熱分化明顯，28宗涉宅地塊中有14宗成交價(jià)超過(guò)中止價(jià)，也有9宗出現(xiàn)僅一輪報(bào)價(jià)、零溢價(jià)出讓的局面，而3宗經(jīng)濟(jì)適用房用地和4宗商服用地均以底價(jià)成交。

雖然由于競(jìng)價(jià)規(guī)則的限制整體溢價(jià)率并不高，但熱門(mén)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍然十分激烈。高新區(qū)科技城32號(hào)、33號(hào)地塊在掛牌階段就已沖破中止價(jià)，競(jìng)拍開(kāi)始直接進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，分別吸引157家和168家房企出價(jià)。最終，32號(hào)地塊則被“黑馬”武漢城發(fā)遠(yuǎn)城置業(yè)有限公司競(jìng)得，保利則以17.89億斬獲33號(hào)地塊。

這也是保利繼去年12月的科技城74號(hào)地塊后再次布局蘇州科技城。

據(jù)悉，今年以來(lái)科技城板塊屢有利好傳出，不僅有金茂府商業(yè)太古里、綠地瞰湖廣場(chǎng)等商業(yè)體即將開(kāi)業(yè)，還有5條軌交線路納入規(guī)劃，南大蘇州校區(qū)及南大附屬初中、小學(xué)落地也指日可待，為科技城不斷上升的熱度再添一把火。

而此次土拍中最為引人注目的地塊當(dāng)屬位于奧體板塊的“蘇園土掛（2021）02號(hào)”地塊，該地塊規(guī)劃為居住用地和公寓式酒店兩部分，出讓條件中指出，地塊住宅裝修成本不低于2000元/平米，且須結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)(銷(xiāo))售許可。

奧體板塊以蘇州奧體中心這一城市文體地標(biāo)為核心，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套一應(yīng)俱全，周邊還有在建的地鐵5號(hào)線和6號(hào)線，生活便利度極高，在蘇州土地市場(chǎng)上一直保持著供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，2017年到2020年間，每年均只有一宗土地出讓。

目前，奧體板塊已無(wú)新房可售，而此次待出讓地塊北側(cè)的中海上東區(qū)二手房均價(jià)已達(dá)5.8萬(wàn)/平米。

去年，旭輝以將近40.2億元的總價(jià)拿下蘇園土掛（2020）01號(hào)地塊，成交樓面價(jià)達(dá)30228元/平米。在一次報(bào)價(jià)過(guò)程中，由于競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，系統(tǒng)一度出現(xiàn)故障，不得不臨時(shí)中止。

戲劇性的是，這一幕在今年再度重演。在一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中，因“瀏覽器兼容原因”，交易再度停擺，推遲到次日重啟。

2日上午9點(diǎn)，園區(qū)奧體地塊迎來(lái)終局之戰(zhàn)。萬(wàn)科出動(dòng)18個(gè)馬甲，其中包括15個(gè)于今年3月注冊(cè)的璟字頭公司。然而，最終卻由南京安居爆冷取勝，該地塊也不負(fù)眾望地創(chuàng)造了本次土拍最高溢價(jià)率14.97%。

類(lèi)似的情形也出現(xiàn)在吳江盛澤006地塊。該地塊一次報(bào)價(jià)階段共有53家出價(jià)，其中有21個(gè)馬甲歸屬于南通鼎豐建筑工程有限公司。根據(jù)天眼查顯示，這些馬甲全部注冊(cè)于今年5月，將其中簽率提高到將近40%，孰料該地塊意外花落中銳。

土拍開(kāi)始前夕，蘇州市自然資源規(guī)劃局曾于5月21日緊急掛出《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買(mǎi)要求的通告》，重申同一自然人、法人或其他組織直接控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)，違者取消競(jìng)得資格，所支付的全部保證金不予退還，三年內(nèi)不得參與蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)。

但該通告對(duì)同一自然人、法人或其他組織間接控股的公司并未作出明確要求。從實(shí)際競(jìng)拍過(guò)程來(lái)看，馬甲只是從子公司變成了孫公司而已。

至于遇冷地塊鮮有人問(wèn)津的原因，可能與其嚴(yán)格的附加條件有關(guān)。

有的地塊要求競(jìng)得人配建保障性住房。如高新區(qū)滸墅關(guān)34號(hào)地要求在滸墅關(guān)運(yùn)河文化古鎮(zhèn)配建不少于935套計(jì)容建筑面積不少于96000平方米的定銷(xiāo)商品房，該地塊最終被偉光匯通和新力聯(lián)合拿下。

一些地塊則要求競(jìng)得人引入指定產(chǎn)業(yè)。恒力在吳江盛澤“勾”到的3宗地塊中，004號(hào)、007號(hào)地塊分別要求引入不低于10億元和20億元的高端智能制造項(xiàng)目，005號(hào)則要求協(xié)議簽署后后兩月內(nèi)引入國(guó)內(nèi)一流大學(xué)建設(shè)高校附屬中學(xué)；中海在吳江東太湖度假區(qū)拿下的003號(hào)地塊，不僅要求引入一家國(guó)資控股的氯堿通用樹(shù)脂材料領(lǐng)域龍頭企業(yè)，還須在5年內(nèi)引進(jìn)指定數(shù)目的高科技企業(yè)和高端人才，以配合實(shí)現(xiàn)該區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

還有地塊要求競(jìng)得人提供“買(mǎi)一送一”服務(wù)。如綠地、恒力聯(lián)合拿下吳江開(kāi)發(fā)區(qū)002號(hào)地塊后，須在太湖梢規(guī)劃范圍內(nèi)另行投資建設(shè)一座文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目，且在該項(xiàng)目開(kāi)工后，方允許辦理本地塊的商品住宅預(yù)售。

苛刻的條件體現(xiàn)了蘇州對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求，房企若業(yè)態(tài)不夠豐富、不能貢獻(xiàn)稅收，恐難接住政府拋出的“繡球”。

此次土拍，拿地既需要靠足夠的實(shí)力拿到入場(chǎng)券，也需要一定的運(yùn)氣。多重制衡下，蘇州地價(jià)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，給房企的后期開(kāi)發(fā)留有合理的收益空間，也有利于房?jī)r(jià)預(yù)期的穩(wěn)定。