??2020年，于房地產行業(yè)而言，這是一個不平凡之年，“黑天鵝”事件籠罩全球，這一年也將載入史冊。2020年，于旭輝而言，適逢成立20周年，正值青壯年期，有順境亦有挑戰(zhàn)。20年，旭輝完成了從起步到跨越的蝶變。

??3月25日，旭輝控股集團（以下簡稱“旭輝”）發(fā)布2020年度全年業(yè)績報告。2020年公司實現合約銷售額2310億元，同比上升15%；營業(yè)收入718億元，同比增長27%；凈利潤首次突破百億，達119億元，同比增長29%。旭輝“踩線”完成年初制定的2300億元銷售目標，銷售目標完成率100.4%。

??從2012年上市第一年的95.4億元，到2019年破2000億，旭輝僅用了7年時間實現了業(yè)績近21倍增長。一匹黑馬到戰(zhàn)馬，成長期的旭輝，也并非一帆風順。

??“搶八”落空

??2017年，旭輝控股執(zhí)行董事兼主席林中曾公開表示五年發(fā)展戰(zhàn)略：未來五年，旭輝地產關注規(guī)模也要兼顧利潤，保持五年內復合增長率不低于40%，向3000億銷售規(guī)模、百億利潤的目標進軍，同時力爭在2020年之前進入行業(yè)前八。

??現實總是不如夢想圓滿。2020年疫情與政策嚴控的疊加效應給整個行業(yè)蒙上了陰影，也讓旭輝前八之路增加了更多不確定性。

??據克而瑞《銷售榜TOP200》，旭輝2020年全口徑銷售額2310億，排名14。雖然旭輝完成了2020年2300億元的合約銷售目標，同時也實現了百億利潤大關，但“2020年之前進入行業(yè)前八”或成一句空口。

??而第八的世茂集團，全口徑銷售額3003.1億元。《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）觀察，與第八名之間，旭輝還有693.1億元的差距。林中在2020年度全年業(yè)績發(fā)布會上表示，旭輝2021年銷售目標2650億元，同比增長15%。以年目標增長15%來計算，2022年旭輝目標將是3047.5億元。也就是說，完成這一差距旭輝還需要一些時間。

??根據旭輝2020年年報顯示，2020年毛利率由2019年的29.7%降至25.1%，下降了4.6個百分點。核心凈利潤率11.2%，下降了1個百分點。對于現金為王的時代而言，旭輝2020年報顯示，銀行結余及現金511.55億，相較2019年589.68億，減少了13.2%。

??游走黃檔 合作拿地   

??負債方面，截至期末，公司負債總額2956.57億元，較2019年增長15.7%左右。

??在融資層面，旭輝的“三道紅線”指標改善尚未降檔，保持“踩一線”的狀況。年報顯示，旭輝控股剔除預收款后的資產負債率為72.5%，較上年同期下降約2.3%，仍超出閥值;凈負債率為64.0%，較2019年同期下降約1.6%;非受限現金短債比為2.73，較上年同期提升約0.63。由此，旭輝控股2020年年度指標一項超閥值，保持“黃檔”行列。

??旭輝控股CFO楊欣表示：“目前，旭輝‘三道紅線’僅剩下一道（踩線），未來，旭輝也有信心全部達標，成為綠檔企業(yè)。”

??年報顯示，長三角、環(huán)渤海、中西部及華南的合同銷售金額為2020年合同銷售總額分別貢獻約43.8%、22.9%、22.2%及11.1%。2020年新增土地也不外乎這幾大區(qū)域，截至2020年末，旭輝控股土地儲備總建筑面積約為5650萬平方米，集團應占土地儲備建筑面積約為3080萬平方米，土地儲備總貨值已超萬億。雖然實現了2310億全口徑銷售額，而克而瑞《2020銷售榜TOP200》顯示其權益金額僅1339.8億元。不難看出，在房地產市場多元化的當下，游走在黃檔的旭輝，也無一例外地選擇了合作求發(fā)展。

??旭輝控股執(zhí)行董事兼行政總裁林峰在業(yè)績發(fā)布會上表示，“從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比不斷提升，從11%提升至51%，實現了能力的跨越。2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍，為后續(xù)的利潤實現提供了保障?！蓖瑫r指出，目前旭輝的總土儲，足夠滿足未來三年的銷售需求。

??房地產+多元發(fā)展

??當下的房地產市場，土地成本升高、行業(yè)利潤收窄、競爭壓力加大已是不爭的現實，大大小小的房企爭相多元化轉型，謀求全新的利潤增長點。

??作為閩系房企的戰(zhàn)略領頭羊，旭輝同樣深諳多元發(fā)展的重要性及迫切度。近年來，在地產開發(fā)主業(yè)之外，旭輝構筑了涵蓋商業(yè)、物業(yè)、長租、住宅產業(yè)化、教育、養(yǎng)老、代建的“1+7生態(tài)平臺”，城市綜合運營能力不斷提升。

??《東地產》通過旭輝2020年年報可知，來自住宅項目的合同銷售金額占2020年合同銷售總額約90.7%，來自辦公樓及商業(yè)項目的合同銷售金額占余下的9.3%，房地產住宅項目依舊是集團主營項目。

??對于商業(yè)項目布局，林峰表示，未來將走開發(fā)與持有并舉的路子。目前旭輝控股商業(yè)項目總建筑面積約237萬平方米，其中，一線城市約70萬平方米。旭輝目前已儲備30多個商業(yè)綜合項目，按當下基礎及未來發(fā)展，到2023年旭輝的租金收入預計會超過50億元?！拔磥砦覀兩虡I(yè)的策略會更加多樣化，一線開發(fā)精品，在二線則希望能獲得更多IP?！绷址灞硎?。

??與此同時，旭輝也是行業(yè)內較早涉足長租公寓的企業(yè)。根據克而瑞《2020年度房企長租公寓規(guī)模排行榜》顯示，旭輝瓴寓位列房企長租公寓TOP3。2020年，旭輝瓴寓實現了輕重結合，雙輪驅動戰(zhàn)略實質性落地。托管端占領大社區(qū)頭部，累計完成將近30個大社區(qū)簽約，5個大社區(qū)開業(yè)。資管端實現了從1.0重資產平層持有模式到3.0全資管模式的快速迭代。

??旭輝旗下的綠明建科也于2020年完成全國化布局，目前6家工業(yè)化綠建產業(yè)園已投產，2家在籌建中。其中8家產業(yè)園皆位于裝配式建筑核心發(fā)展區(qū)域，年設計產能60萬立方米。

??值得一提的是，旭輝還緊抓時代行業(yè)脈絡，布局了康養(yǎng)業(yè)務。2020年11月，作為旭輝集團旗下旭輝健康打造的CCRC(持續(xù)照料退休社區(qū))康養(yǎng)社區(qū)系列產品在全國的首個項目，“旭輝·太湖彩園”在蘇州正式揭幕。目前，該項目已布局北京及上海、蘇州等長三角核心城市，未來也將持續(xù)布局一二線城市及發(fā)達地區(qū)，以滿足養(yǎng)老市場持續(xù)增長的巨大需求?！靶褫x·太湖彩園”的落地意味著其多元化布局的生態(tài)平臺力再度升級。

??后黑馬時代的突圍戰(zhàn)

??房地產行業(yè)的“天花板”逐漸顯現，強者恒強、大魚吃小魚成為普遍現象。閩系房企也正在告別他們的黑馬時代，如何實現下半場的突圍，將是旭輝未來發(fā)展重點。

??對于身處2000億俱樂部中的旭輝而言，林中表示，未來將陸續(xù)把多元化的業(yè)務推向資本市場，“這也是布局明天、后天的過程中，十分關鍵的一步”。按照旭輝的計劃，對資源的配置進行了分配。比如，90%以上的資源都會配置在主業(yè)上，有7%的資源配置在明天的業(yè)務方面，最后還會拿出3%的資源來配置后天的業(yè)務。

??在房地產主業(yè)上，旭輝將不斷迭代更新，2020年推出的CIFI-7，以打破城市人對家的想象為出發(fā)原點，致力于創(chuàng)造超出預期的美好生活。據了解，基于對疫情背景下新時代人居需求的重新思考，CIFI-7體系從生活細節(jié)出發(fā)，探尋現代城市人群心中會心一笑的諸多場景，找到微笑曲線的“兩個端點”和“一個開口”，即CIFI -7核心發(fā)布的三個拳頭產品：special空間、主題樂園和操作系統(tǒng)。旭輝還聯手阿里，首次將居家、物業(yè)、社區(qū)及城市四大維度進行互聯互通，發(fā)布HUMAN智慧健康生活2.0操作系統(tǒng)，打破行業(yè)壁壘，為家拓展邊界。

??林中說過，“房地產市場容量巨大，未來年度交易額會突破20萬億元，每年平均銷售額預計會超過17萬億元，在未來的市場里面，都是高手對決，只有千里馬沒有黑馬?！?/p>

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