??2020年，于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是一個(gè)不平凡之年，“黑天鵝”事件籠罩全球，這一年也將載入史冊。2020年，于旭輝而言，適逢成立20周年，正值青壯年期，有順境亦有挑戰(zhàn)。20年，旭輝完成了從起步到跨越的蝶變。

??3月25日，旭輝控股集團(tuán)（以下簡稱“旭輝”）發(fā)布2020年度全年業(yè)績報(bào)告。2020年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額2310億元，同比上升15%；營業(yè)收入718億元，同比增長27%；凈利潤首次突破百億，達(dá)119億元，同比增長29%。旭輝“踩線”完成年初制定的2300億元銷售目標(biāo)，銷售目標(biāo)完成率100.4%。

??從2012年上市第一年的95.4億元，到2019年破2000億，旭輝僅用了7年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了業(yè)績近21倍增長。一匹黑馬到戰(zhàn)馬，成長期的旭輝，也并非一帆風(fēng)順。

??“搶八”落空

??2017年，旭輝控股執(zhí)行董事兼主席林中曾公開表示五年發(fā)展戰(zhàn)略：未來五年，旭輝地產(chǎn)關(guān)注規(guī)模也要兼顧利潤，保持五年內(nèi)復(fù)合增長率不低于40%，向3000億銷售規(guī)模、百億利潤的目標(biāo)進(jìn)軍，同時(shí)力爭在2020年之前進(jìn)入行業(yè)前八。

??現(xiàn)實(shí)總是不如夢想圓滿。2020年疫情與政策嚴(yán)控的疊加效應(yīng)給整個(gè)行業(yè)蒙上了陰影，也讓旭輝前八之路增加了更多不確定性。

??據(jù)克而瑞《銷售榜TOP200》，旭輝2020年全口徑銷售額2310億，排名14。雖然旭輝完成了2020年2300億元的合約銷售目標(biāo)，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了百億利潤大關(guān)，但“2020年之前進(jìn)入行業(yè)前八”或成一句空口。

??而第八的世茂集團(tuán)，全口徑銷售額3003.1億元?！稏|地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）觀察，與第八名之間，旭輝還有693.1億元的差距。林中在2020年度全年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，旭輝2021年銷售目標(biāo)2650億元，同比增長15%。以年目標(biāo)增長15%來計(jì)算，2022年旭輝目標(biāo)將是3047.5億元。也就是說，完成這一差距旭輝還需要一些時(shí)間。

??根據(jù)旭輝2020年年報(bào)顯示，2020年毛利率由2019年的29.7%降至25.1%，下降了4.6個(gè)百分點(diǎn)。核心凈利潤率11.2%，下降了1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于現(xiàn)金為王的時(shí)代而言，旭輝2020年報(bào)顯示，銀行結(jié)余及現(xiàn)金511.55億，相較2019年589.68億，減少了13.2%。

??游走黃檔 合作拿地   

??負(fù)債方面，截至期末，公司負(fù)債總額2956.57億元，較2019年增長15.7%左右。

??在融資層面，旭輝的“三道紅線”指標(biāo)改善尚未降檔，保持“踩一線”的狀況。年報(bào)顯示，旭輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，較上年同期下降約2.3%，仍超出閥值;凈負(fù)債率為64.0%，較2019年同期下降約1.6%;非受限現(xiàn)金短債比為2.73，較上年同期提升約0.63。由此，旭輝控股2020年年度指標(biāo)一項(xiàng)超閥值，保持“黃檔”行列。

??旭輝控股CFO楊欣表示：“目前，旭輝‘三道紅線’僅剩下一道（踩線），未來，旭輝也有信心全部達(dá)標(biāo)，成為綠檔企業(yè)。”

??年報(bào)顯示，長三角、環(huán)渤海、中西部及華南的合同銷售金額為2020年合同銷售總額分別貢獻(xiàn)約43.8%、22.9%、22.2%及11.1%。2020年新增土地也不外乎這幾大區(qū)域，截至2020年末，旭輝控股土地儲(chǔ)備總建筑面積約為5650萬平方米，集團(tuán)應(yīng)占土地儲(chǔ)備建筑面積約為3080萬平方米，土地儲(chǔ)備總貨值已超萬億。雖然實(shí)現(xiàn)了2310億全口徑銷售額，而克而瑞《2020銷售榜TOP200》顯示其權(quán)益金額僅1339.8億元。不難看出，在房地產(chǎn)市場多元化的當(dāng)下，游走在黃檔的旭輝，也無一例外地選擇了合作求發(fā)展。

??旭輝控股執(zhí)行董事兼行政總裁林峰在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，“從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比不斷提升，從11%提升至51%，實(shí)現(xiàn)了能力的跨越。2020年多元化拿地項(xiàng)目平均銷投比超過3倍，為后續(xù)的利潤實(shí)現(xiàn)提供了保障?！蓖瑫r(shí)指出，目前旭輝的總土儲(chǔ)，足夠滿足未來三年的銷售需求。

??房地產(chǎn)+多元發(fā)展

??當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，土地成本升高、行業(yè)利潤收窄、競爭壓力加大已是不爭的現(xiàn)實(shí)，大大小小的房企爭相多元化轉(zhuǎn)型，謀求全新的利潤增長點(diǎn)。

??作為閩系房企的戰(zhàn)略領(lǐng)頭羊，旭輝同樣深諳多元發(fā)展的重要性及迫切度。近年來，在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，旭輝構(gòu)筑了涵蓋商業(yè)、物業(yè)、長租、住宅產(chǎn)業(yè)化、教育、養(yǎng)老、代建的“1+7生態(tài)平臺(tái)”，城市綜合運(yùn)營能力不斷提升。

??《東地產(chǎn)》通過旭輝2020年年報(bào)可知，來自住宅項(xiàng)目的合同銷售金額占2020年合同銷售總額約90.7%，來自辦公樓及商業(yè)項(xiàng)目的合同銷售金額占余下的9.3%，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目依舊是集團(tuán)主營項(xiàng)目。

??對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目布局，林峰表示，未來將走開發(fā)與持有并舉的路子。目前旭輝控股商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約237萬平方米，其中，一線城市約70萬平方米。旭輝目前已儲(chǔ)備30多個(gè)商業(yè)綜合項(xiàng)目，按當(dāng)下基礎(chǔ)及未來發(fā)展，到2023年旭輝的租金收入預(yù)計(jì)會(huì)超過50億元。“未來我們商業(yè)的策略會(huì)更加多樣化，一線開發(fā)精品，在二線則希望能獲得更多IP。”林峰表示。

??與此同時(shí)，旭輝也是行業(yè)內(nèi)較早涉足長租公寓的企業(yè)。根據(jù)克而瑞《2020年度房企長租公寓規(guī)模排行榜》顯示，旭輝瓴寓位列房企長租公寓TOP3。2020年，旭輝瓴寓實(shí)現(xiàn)了輕重結(jié)合，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略實(shí)質(zhì)性落地。托管端占領(lǐng)大社區(qū)頭部，累計(jì)完成將近30個(gè)大社區(qū)簽約，5個(gè)大社區(qū)開業(yè)。資管端實(shí)現(xiàn)了從1.0重資產(chǎn)平層持有模式到3.0全資管模式的快速迭代。

??旭輝旗下的綠明建科也于2020年完成全國化布局，目前6家工業(yè)化綠建產(chǎn)業(yè)園已投產(chǎn)，2家在籌建中。其中8家產(chǎn)業(yè)園皆位于裝配式建筑核心發(fā)展區(qū)域，年設(shè)計(jì)產(chǎn)能60萬立方米。

??值得一提的是，旭輝還緊抓時(shí)代行業(yè)脈絡(luò)，布局了康養(yǎng)業(yè)務(wù)。2020年11月，作為旭輝集團(tuán)旗下旭輝健康打造的CCRC(持續(xù)照料退休社區(qū))康養(yǎng)社區(qū)系列產(chǎn)品在全國的首個(gè)項(xiàng)目，“旭輝·太湖彩園”在蘇州正式揭幕。目前，該項(xiàng)目已布局北京及上海、蘇州等長三角核心城市，未來也將持續(xù)布局一二線城市及發(fā)達(dá)地區(qū)，以滿足養(yǎng)老市場持續(xù)增長的巨大需求?！靶褫x·太湖彩園”的落地意味著其多元化布局的生態(tài)平臺(tái)力再度升級(jí)。

??后黑馬時(shí)代的突圍戰(zhàn)

??房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”逐漸顯現(xiàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)、大魚吃小魚成為普遍現(xiàn)象。閩系房企也正在告別他們的黑馬時(shí)代，如何實(shí)現(xiàn)下半場的突圍，將是旭輝未來發(fā)展重點(diǎn)。

??對(duì)于身處2000億俱樂部中的旭輝而言，林中表示，未來將陸續(xù)把多元化的業(yè)務(wù)推向資本市場，“這也是布局明天、后天的過程中，十分關(guān)鍵的一步”。按照旭輝的計(jì)劃，對(duì)資源的配置進(jìn)行了分配。比如，90%以上的資源都會(huì)配置在主業(yè)上，有7%的資源配置在明天的業(yè)務(wù)方面，最后還會(huì)拿出3%的資源來配置后天的業(yè)務(wù)。

??在房地產(chǎn)主業(yè)上，旭輝將不斷迭代更新，2020年推出的CIFI-7，以打破城市人對(duì)家的想象為出發(fā)原點(diǎn)，致力于創(chuàng)造超出預(yù)期的美好生活。據(jù)了解，基于對(duì)疫情背景下新時(shí)代人居需求的重新思考，CIFI-7體系從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，探尋現(xiàn)代城市人群心中會(huì)心一笑的諸多場景，找到微笑曲線的“兩個(gè)端點(diǎn)”和“一個(gè)開口”，即CIFI -7核心發(fā)布的三個(gè)拳頭產(chǎn)品：special空間、主題樂園和操作系統(tǒng)。旭輝還聯(lián)手阿里，首次將居家、物業(yè)、社區(qū)及城市四大維度進(jìn)行互聯(lián)互通，發(fā)布HUMAN智慧健康生活2.0操作系統(tǒng)，打破行業(yè)壁壘，為家拓展邊界。

??林中說過，“房地產(chǎn)市場容量巨大，未來年度交易額會(huì)突破20萬億元，每年平均銷售額預(yù)計(jì)會(huì)超過17萬億元，在未來的市場里面，都是高手對(duì)決，只有千里馬沒有黑馬?！?/p>

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