憑合作開(kāi)發(fā)跨入“千億”的新希望地產(chǎn)：之前項(xiàng)目被曝使用“瘦身鋼筋”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-25 18:10

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)5月25日訊：在“三條紅線”下房企融資增幅受控于其自身債務(wù)的增長(zhǎng)，拆分物業(yè)平臺(tái)上市成了眾多房企的必選項(xiàng)。5月25日，新希望服務(wù)正式登陸港交所掛牌買(mǎi)賣(mài)，這對(duì)于銷(xiāo)售規(guī)模在2020年破千億后的新希望地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，融資渠道有望進(jìn)一步拓寬。

銷(xiāo)售規(guī)?？傌?fù)債均破千億

資料顯示，成立于1998年的新希望地產(chǎn)，早期主要依托新希望集團(tuán)體制發(fā)展，直到2013年，其銷(xiāo)售額也僅僅20億元左右。2014年，劉永好指派并無(wú)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的張明貴出任新希望地產(chǎn)掌門(mén)人。此后，新希望地產(chǎn)以大躍進(jìn)式的步伐開(kāi)始擴(kuò)張，并在2020年銷(xiāo)售規(guī)模一舉突破千億大關(guān)。

值得一提的是，在2020年銷(xiāo)售破千億的同時(shí)，新希望地產(chǎn)總負(fù)債也突破千億大關(guān)。中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從四川新希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2020年公司債券年度報(bào)告獲悉，截止2020年末，新希望地產(chǎn)總資產(chǎn)為1437.59億元，較上年末同比增長(zhǎng)24.02%；總負(fù)債1113.89億元，較上年末同比增長(zhǎng)23.58%；凈資產(chǎn)323.7億元，較上年末同比增長(zhǎng)25.57%；資產(chǎn)負(fù)債率77.48%，同比微降0.36個(gè)百分點(diǎn)。

圖為新希望地產(chǎn)2020公司債年報(bào)截屏

房地產(chǎn)板塊毛利率下滑近2個(gè)百分點(diǎn)

此外，新希望房地產(chǎn)整體毛利率走低。據(jù)新希望房地產(chǎn)2020年公司債券年度報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，收入占比95.26%的房地產(chǎn)銷(xiāo)售板塊毛利率為24.48%，較上年同期下降1.95個(gè)百分點(diǎn)。

圖為新希望地產(chǎn)2020公司債年報(bào)截屏

銷(xiāo)售規(guī)模千億背后其權(quán)益占比低

“雖然新希望地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模破千億，其背后權(quán)益占比并不高”，行業(yè)人士表示。中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從中指研究院發(fā)布的《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP100》與《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售權(quán)益TOP100》數(shù)據(jù)了解到，2020年新希望地產(chǎn)銷(xiāo)售額1033億元，行業(yè)排名第39；權(quán)益銷(xiāo)售金額550億元，行業(yè)排名第49。由此計(jì)算，新希望地產(chǎn)的銷(xiāo)售權(quán)益占比為53.24%，而行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，大部分千億規(guī)模以上的房企，銷(xiāo)售權(quán)益占比都在70%以上。

為規(guī)模大擴(kuò)土儲(chǔ)不乏高溢價(jià)拿地

從上述權(quán)益占比看，新希望地產(chǎn)在走著一條通過(guò)合作開(kāi)發(fā)來(lái)達(dá)到銷(xiāo)售規(guī)模破千億的路。盡管時(shí)任新希望地產(chǎn)總裁張明貴一直對(duì)外強(qiáng)調(diào)新希望地產(chǎn)“不以規(guī)模為導(dǎo)向”，而其在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，卻絲毫不能掩飾新希望地產(chǎn)對(duì)規(guī)模的渴望。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年初，新希望地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為178萬(wàn)平米，兩年后，猛增到了908萬(wàn)平米，到了2019年底，突破1000萬(wàn)平米，達(dá)到1057萬(wàn)平米。

另外，在新希望地產(chǎn)所拿地塊中，也不乏“高溢價(jià)率”地塊，因此公司也被外界貼上“激進(jìn)”的標(biāo)簽。如，2018年3月，新希望以25.11億總價(jià)、樓面價(jià)21444元/平方米、溢價(jià)率40%拿下杭州一塊地，首次進(jìn)入杭州市場(chǎng)。在2019年12月，新希望地產(chǎn)經(jīng)過(guò)39輪競(jìng)價(jià)，以15.1億、溢價(jià)33.6%拿下佛山大良江景地，首次進(jìn)入佛山市場(chǎng)。在2020年3月29日，新希望以53.2億的代價(jià)，力壓融創(chuàng)、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰(zhàn)120輪后奪得南京棲霞區(qū)一宗土地，首次進(jìn)入南京，樓面價(jià)為22628元/平方米，溢價(jià)率為28.8%。在2020年9月2日，新希望地產(chǎn)溢價(jià)率63%競(jìng)得的佛山地塊。此外，今年，聯(lián)合華宇、金科拿下的重慶大渡口地塊，溢價(jià)率為71.2%。

據(jù)中指研究院發(fā)布購(gòu)地排行榜，新希望地產(chǎn)2020年拿地金額250億元，排名40，拿地面積248萬(wàn)平米，排名69，拿地均價(jià)為10081元/平米。而在今年前4個(gè)月拿地金額71億元，行業(yè)排名第37，拿地面積61萬(wàn)平米，排名72，拿地均價(jià)為11639元/平米。今年內(nèi)拿地單價(jià)較上年拿地均價(jià)超出1558元/平米。

雖然短期內(nèi)規(guī)模得到擴(kuò)大，但新希望地產(chǎn)在盈利方面表現(xiàn)得并不理想，2017年至2020年，新希望地產(chǎn)毛利率為35.64%、27.81%、27.44%及25.34%，2020年毛利率較四年前已下降了10.3個(gè)百分點(diǎn)。

“沉重的”32億元永續(xù)債

在總體債務(wù)方面，隨著整體業(yè)務(wù)規(guī)模急速擴(kuò)張，新希望地產(chǎn)負(fù)債也迅速提升，2015年其有息負(fù)債為94.34億，到了2020年上半年達(dá)到了352.11億。截止2020年末，新希望地產(chǎn)有息借款總額365.49億元。在“三道紅線”方面，新希望地產(chǎn)位居“綠檔”，2020年末凈負(fù)債率為66%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.5%，現(xiàn)金短債比為1.96。

新希望地產(chǎn)的永續(xù)債在不斷走高，2018-2020年底分別為6億元、11億元和32.68億元。

圖為新希望地產(chǎn)2020公司債年報(bào)截屏

項(xiàng)目使用“瘦身鋼筋”

在規(guī)模不斷突破的同時(shí)，新希望地產(chǎn)旗下產(chǎn)品的質(zhì)量也受到拷問(wèn)。公開(kāi)資料顯示，新希望地產(chǎn)和金地集團(tuán)(600383,股吧)分別持股50%的溫州誠(chéng)裕置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的學(xué)院十一峯項(xiàng)目，今年2月以來(lái)，該項(xiàng)目曝出“8號(hào)樓地下室鋼筋瘦身”等問(wèn)題。后續(xù)，項(xiàng)目所在的鹿城區(qū)住建局在3月份委托浙江省建筑科學(xué)設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)院(質(zhì)檢站)進(jìn)行隨機(jī)抽樣檢測(cè)。據(jù)檢測(cè)報(bào)告顯示，該工程存在地下室地庫(kù)樓板裝修面層光圓鋼筋直徑未達(dá)到要求和局部鋼筋未滿(mǎn)鋪的問(wèn)題。隨后專(zhuān)家意見(jiàn)，準(zhǔn)業(yè)主反映的“瘦身”鋼筋屬于地下室裝飾面層鋼筋，其主要作用是防止地下室面層開(kāi)裂，就技術(shù)層面不會(huì)造成建筑結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，但是違反了按圖施工的相關(guān)法規(guī)要求，目前已啟動(dòng)處罰程序。

此外，南寧新希望錦官城一期業(yè)主在人民網(wǎng)(603000,股吧)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板發(fā)文，稱(chēng)剛交付不久房子就出現(xiàn)漏水等問(wèn)題；在第三方互動(dòng)平臺(tái)上，新希望溫州白麓城項(xiàng)目被曝鼓包、構(gòu)造柱移位等多個(gè)質(zhì)量問(wèn)題。

有業(yè)界人士對(duì)中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，或許對(duì)于新希望房地產(chǎn)，就像坊間消息稱(chēng)“對(duì)于集團(tuán)來(lái)講，地產(chǎn)只是很小一個(gè)模塊，老板劉永好從來(lái)不給地產(chǎn)站臺(tái)”，但有關(guān)質(zhì)量的問(wèn)題，大到關(guān)乎生命安全、小到關(guān)乎消費(fèi)者日常使用服務(wù)，這都是作為一個(gè)有責(zé)任、有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)受益者、管理者應(yīng)該去為之站臺(tái)的關(guān)鍵之所在。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合文/散水）

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）