??今年2月，中南高科董事長曹衛(wèi)華作為僅有的幾位主角，站在領(lǐng)獎臺受獲中南集團(tuán)2020年度“杰出貢獻(xiàn)獎”時的情景，仍歷歷在目。如今，隨著中南高科上市征途的展開，曹衛(wèi)華再一次走在聚光燈下。

??時年46歲的他，并非中南集團(tuán)的“老臣”。2019年之前，他在體制之內(nèi)，多負(fù)責(zé)地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作。直到當(dāng)年10月，才以中南金石董事會主席的身份與中南高科接軌。

??但正是這位在中南內(nèi)部“履歷尚淺”的他，獲得了中南集團(tuán)創(chuàng)始人陳錦石的重任。在中南高科最新披露的招股書里，曹衛(wèi)華作為該公司的執(zhí)行董事兼董事會副主席，僅次于陳錦石之后。

??不僅如此，在中南高科上市前，陳錦石對11位高層拿出了11.988%的股份進(jìn)行獎勵。而曹衛(wèi)華是其中之一，他憑此得以手握了中南高科上市前1.4985%的股份。

??成立于2015年的中南高科，規(guī)模發(fā)展迅速。2018年-2020年，該公司收入由4.61億大幅增長至46.13億，復(fù)合年增長率達(dá)216.3%；毛利也由1.57億增長12.92億，復(fù)合年增長率達(dá)186.8%。

??然而招股書卻披露，高速發(fā)展中的中南高科，仍擺脫不了物業(yè)銷售的老路。其2020年99.3%的收入來自于物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，排名第二的產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)僅有0.6%。不過，中南高科與中南建設(shè)（000961.SZ）沒有股權(quán)交叉，其主要從事產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與銷售，與中南建設(shè)不存在同業(yè)競爭。

??對于曹衛(wèi)華而言，將中南高科推進(jìn)資本市場，這是他不得不面對的首道考題。

??12%股權(quán)重賞11位高管

??此次上市，中南集團(tuán)創(chuàng)始人陳錦石拿出了十分的誠意，將中南高科的近12%股權(quán)拿出來獎賞一眾高管。根據(jù)招股書，作為中南高科重組上市的一部分，該集團(tuán)根據(jù)雇員股份獎勵計劃，向11間特殊目的公司配發(fā)及發(fā)行合共47,941股股份。

??這11間特殊目的公司均為境外公司，分別由包括曹衛(wèi)華、叢學(xué)豐、錢軍、曹永忠、李曉輝等人在內(nèi)的11位中南高科管理層全資持有。且上述五位人士均為中南高科董事。今年2月，錢軍還曾作為中南集團(tuán)監(jiān)事會主席與曹衛(wèi)華一起榮獲中南集團(tuán)2020年度“杰出貢獻(xiàn)獎”。

??在中南高科最新披露的招股書里，曹衛(wèi)華作為該公司的執(zhí)行董事兼董事會副主席，僅次于陳錦石之后。但時年46歲的他，并非中南集團(tuán)的“老臣”。2019年之前，他在體制之內(nèi)，多負(fù)責(zé)地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作。直到當(dāng)年10月，才以中南金石董事會主席的身份與中南高科接軌。

??隨著上述股份配發(fā)及一系列重組完成后，中南高科由ChenJins Holdings、ChenJshi Holdings、雇員股東實(shí)益擁有的11間特殊目的公司、Zoina Chen LP及Top Alpha分別擁有約39.96%、35.9639%、11.9880%、11.9880%及0.10%的權(quán)益。當(dāng)中，ChenJins Holdings、ChenJshi Holdings和Zoina Chen LP均為中南創(chuàng)始人陳錦石實(shí)際控制。

??而事實(shí)上，Zoina Chen LP也是為日后施行雇員股份激勵計劃而設(shè)立的一家持股公司。根據(jù)中南高科第二期雇員股份獎勵計劃，Zoina Chen LP目前所持有11.988%股份權(quán)益，將在有關(guān)條款及條件規(guī)限下，由Zoina Chen LP轉(zhuǎn)讓予雇員股東。

??如果按此計算的話，陳錦石在中南高科中用于雇員股份激勵計劃的股份實(shí)際達(dá)到了23.976%。為了留住人才，可謂不惜重本投入。

??此外，這一次的重組上市中，陳錦石其實(shí)還為中南高科引入了一位異常“神秘”的投資人——黃文德。在上述股東中，最終持有中南高科0.10%權(quán)益的Top Alpha，正是由黃文德實(shí)際控制。2021年3月15日，華拓資源（Top Alpha附屬公司）向江蘇恒潤（全資持有中南金石，后者為中南高科境內(nèi)管理平臺）注資155萬元，黃文德從此擁有了中南金石0.10%的權(quán)益。

??奇怪的是，雖然黃文德僅最終擁有中南高科0.10%的權(quán)益，中南高科在招股書中卻將其以公司戰(zhàn)略投資者的身份定位。與近年房企招股書中的戰(zhàn)投相比，黃文德拿到的股權(quán)極少，戰(zhàn)投0.1%似乎是形式大于實(shí)質(zhì)。

??招股書對于黃文德的介紹并不多，僅稱其“為擁有多年國際貿(mào)易經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)家”。該人士于2020年前后在商務(wù)社交活動中與陳錦石相識，后通過與陳錦石的接觸，開始對中國產(chǎn)業(yè)園開發(fā)行業(yè)產(chǎn)生興趣。

??中南高科稱，黃文德有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)及廣博的人脈，將為公司形象增添價值。但樂居財經(jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，想要在網(wǎng)上找到與黃文德相關(guān)的報道資料，幾乎無跡可尋。神秘程度可見一斑。

??三年收入復(fù)合增長超200%

??此前，樂居財經(jīng)曾獨(dú)家獲悉中南高科即將赴港上市的消息。不料近半個月后，中南高科的一紙招股書在港交所披露，資本征程來得如此之快。

??回顧中南高科的發(fā)展歷程可知，“快”是其主要標(biāo)簽之一。據(jù)了解，中南高科最早成立于2015年6月，當(dāng)時首間附屬公司南通中南在中國成立，南通通州灣濱海園區(qū)是其首個產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。滿打滿算，中南高科發(fā)展至今僅有6年。

??根據(jù)招股書，中南高科定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商，致力于提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)于一體的綜合服務(wù)。

??截至2021年2月28日，中南高科已擁有70個產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合，包括在45個城市的約280萬平方米已竣工建筑面積、約410萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積，以及約400萬平方米持作未來開發(fā)的估計建筑面積。

??此外，截至2021年2月28日，中南高科已就25個待建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目訂立投資協(xié)議，覆蓋有關(guān)項(xiàng)目第一階段估計總建筑面積420萬平方米。

??2018年-2020年，中南高科的收入分別為4.61億元、19.77億元、46.13億元，三年的復(fù)合年增長率達(dá)到216.3%。毛利分別為1.57億元、6.66億元、12.92億元，復(fù)合年增長率達(dá)到186.8%。當(dāng)然，期間的毛利率稍有下降，分別為34.1%、33.7%以及28%。

??實(shí)際上，中南建設(shè)對中南高科的業(yè)績增長亦有貢獻(xiàn)。2019年，中南高科曾為子公司濰坊錦琴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“濰坊錦琴”）收購住宅用地提供墊款。為避免同業(yè)競爭，中南高科將該公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓于中南建設(shè)子公司青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡稱“青島中南”），此前的購地墊款轉(zhuǎn)為青島中南償還，青島中南需按固定年利率15%付息。

??據(jù)招股書披露，中南高科收到關(guān)聯(lián)方青島中南的利息約937.8萬元，約占當(dāng)期歸母凈利潤10%。如果加上出售濰坊錦琴的收益，期內(nèi)來自關(guān)聯(lián)方的收入超過2000萬元，對當(dāng)期歸母凈利潤的貢獻(xiàn)達(dá)到23.6%。

??財務(wù)方面，2018年、2019年及2020年以及2021年3月31日，中南高科的銀行及其他借款總額分別為1.68億元、9.52億元、23.14億元及28.09億元。其銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.2%、7.2%及6.4%。融資成本有所下降。

??于截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額28.09億元中，6.66億元須于12個月內(nèi)償還，而21.44億元須于一年后償還。

??2018-2020年，中南高科的現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為1420萬元、1.97億元、9.61億元。截至2018年、2019年及2020年12月31日，該公司凈資產(chǎn)負(fù)債比率為約100%、170%及60%倍。凈資產(chǎn)負(fù)債比率有了大幅的下降。

??物業(yè)開發(fā)銷售為主要收入來源

??但招股書也顯示，中南高科的營收仍主要依賴于物業(yè)的開發(fā)及銷售。2020年，該公司來源于物業(yè)開發(fā)及銷售、產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)、建筑服務(wù)的收入分別為45.83億元、2625.4萬元以及381.2萬元，分別占比99.3%、0.6%、0.1%。而在2018、2019年，該公司來自物業(yè)開發(fā)及銷售的營收也達(dá)99.3%、98.4%。

??此外從營收的區(qū)域分布來看，長三角地區(qū)仍為中南高科業(yè)務(wù)的主要市場。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，中南高科的收入中約63.4%、74.8%及51.3%分別來自長三角地區(qū)。2020年，其收入來自珠三角地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的占比為21.3%、23.5%，比重有所增加。

??截至2021年2月28日，中南高科于長三角地區(qū)17個城市擁有27個產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，于珠三角地區(qū)5個城市擁有10個產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈11個城市擁有18個產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目及于其他地區(qū)12個城市擁有15個已訂約產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

??與此同時，中南高科擁有土地儲備總建筑面積約870萬平方米。當(dāng)中，已竣工未結(jié)轉(zhuǎn)可銷售總建筑面積、開發(fā)中物業(yè)、持作未來開發(fā)物業(yè)分別占7.0%、46.6%以及 46.4%。當(dāng)中，集團(tuán)在長三角、珠三角及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的土儲占比合計超過70%。

??中南高科稱，公司已深耕長三角地區(qū)，并成功向珠三角地區(qū)及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)展業(yè)務(wù)，同時也將業(yè)務(wù)拓展至中西部最具增長潛力省會及主要城市，包括西安、重慶、武漢、鄭州等。

??值得一提的是，為持續(xù)增強(qiáng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)及運(yùn)營商的領(lǐng)先行業(yè)地位，公司積極探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，輕重并舉協(xié)同發(fā)展，首個輕資產(chǎn)項(xiàng)目——蘇高新智芯谷的成功落地，標(biāo)志著其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初顯成效。截至2020年底，蘇高新中南高科智芯谷已迎來多家中國半導(dǎo)體行業(yè)的知名企業(yè)入駐，并在2021年3月獲得了蘇州創(chuàng)業(yè)園頒布的“招商工作先進(jìn)單位獎項(xiàng)”。

??作為中國為數(shù)不多的、具有一體化產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系和能力的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商之一，據(jù)了解，截至2020年底，中南高科已簽約企業(yè)客戶2688家，其中上市公司、國家或省級高新技術(shù)企業(yè)達(dá)331家。

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