創(chuàng)始人隨手揚(yáng)塵的陰霾下，996打工人撐起千億市值。

時至4月底，春夏之交。上海的街頭，梧桐樹已生機(jī)勃勃。如同黃昏時分的城市光影，調(diào)控常態(tài)下的地產(chǎn)業(yè)，撲朔迷離又波瀾不興。

夜幕下上海中江路新城控股(601155,股吧)大廈照常燈火通明，在這家地產(chǎn)公司的總部，地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理們，以996打工人的自我修養(yǎng)，在過去的650多天內(nèi)，穿越創(chuàng)始人丑聞陰霾，力撐起這家千億市值的公司。

2021年以來，在股市大幅調(diào)整的背景下，新城控股（601155.SH）以35%的漲幅，成為大中型房企中股價表現(xiàn)最好的公司。相比之下，同期的龍頭地產(chǎn)公司，如碧桂園、中國恒大等年度股價漲幅均為負(fù)值。

此時此刻，沒有人知道，新城控股創(chuàng)始人王振華，內(nèi)心深處會否對這群打工人充滿感激。

穿 越

01

稍早之前，新城控股發(fā)布了一份看起來不錯的財報。2020年，新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 1455 億元，同比增長 69%；歸母凈利潤153 億元，同比增長 21%。與此同時，在疫情沖擊的背景下，2020年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額 2510 億元，略超 2500 億元的年度銷售目標(biāo)。一大批券商和評級機(jī)構(gòu)，都上調(diào)了新城控股的投資評級。

如果將時間回?fù)?50天前，沒有人敢預(yù)測：新城控股能否穿越丑聞陰霾，更別提穩(wěn)定的營收增長。

2019年7月1日，新城控股創(chuàng)始人、時任公司董事長的王振華因私德問題在上海被捕。這位曾資助兒童慈善事業(yè)的企業(yè)創(chuàng)始人做下的與公眾形象完美背離之事，嚴(yán)重沖擊了人們的心理底線，輿論討伐聲一片。

一場震動社會而不僅限于地產(chǎn)界的突發(fā)事件，無情裹挾著新城控股的打工人群體，在震驚、憤怒、焦慮等要素構(gòu)成的復(fù)雜氛圍中，無意有意間，有打工人離開、也有人選擇留守。事件發(fā)生之后，王振華之子王曉松成為新城控股董事長兼總裁，在職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊的努力下，新城控股通過變賣資產(chǎn)等一系列操作，迅速穩(wěn)住了資金鏈，為新城度過危機(jī)贏得了時間……

沒錯，時間就是一把刀，刻下烙印，也削去創(chuàng)傷。

贏 家

02

時隔近兩年后，逐步走出事件陰影的新城控股，秀出一波財技。

《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》關(guān)注到，盡管經(jīng)營現(xiàn)金流較上一財年出現(xiàn)顯著下滑，但2020年的財報，新城控股提出了一個慷慨的分紅方案。公司年報披露，擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利20.5元（含稅），合計擬派發(fā)現(xiàn)金紅利46億（含稅）。按照4月21日股票收盤價47.09元計，股息率達(dá)到4.3%。橫向比較來看，這算得上是A股市場上屬于較為豪氣的分紅派息。

但從結(jié)果來看，大股東王振華家族將成為最大贏家。在股東持股名單中，王振華家族掌控的富域發(fā)展集團(tuán)有限公司、常州德潤咨詢管理有限公司分別持股61.26%和6.13%，合計持有15.158億股股份，由此推算，大股東將拿走31億元，占總分紅比例近七成。

在A股市場上，有一個被投資者詬病的定律：但凡現(xiàn)金流不怎么樣卻又大比例分紅、看似慷慨的公司，其大股東持股比例一定較高。

這當(dāng)然沒有對錯，成年人的世界，只有利弊。

與之形成鮮明對照的，是經(jīng)歷因丑聞導(dǎo)致暴跌的二級市場股東——那些曾經(jīng)看好公司發(fā)展，最終因丑聞打斷投資進(jìn)程的中小投資者。2019年7月4日，因王振華猥褻女童案發(fā)酵，新城控股股價連續(xù)數(shù)個跌停，一眾二級市場上購入的散戶與機(jī)構(gòu)被“悶殺”，很多中小散戶只能割肉離場。彼時，曾有投資者在“股吧”中呼吁向大股東王振華索賠，但微弱的聲音淹滅在紛亂的信息洪流中。

本 質(zhì)

03

在洶涌的時代浪潮中，個體微不足道。新城控股能穿越危機(jī)，時代的助力是其中關(guān)鍵。

客觀地說，發(fā)展了數(shù)十年的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了數(shù)個復(fù)雜的行業(yè)波動周期，中國地產(chǎn)界已經(jīng)涌現(xiàn)出一批成熟的職業(yè)經(jīng)理人群體，當(dāng)新城控股創(chuàng)始人丑聞發(fā)生時，行業(yè)已具備了應(yīng)對突發(fā)性危機(jī)的人力資源基礎(chǔ)。與此同時，歷經(jīng)多年發(fā)展，一批房企規(guī)模上已成氣候，經(jīng)營策略已日益成熟，拿地方式趨向多元。

更為重要的是，2019年的房地行業(yè)，仍處于大上升周期中，地價、房價的持續(xù)上漲，讓重資產(chǎn)屬性的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，成為市場上的硬通貨，當(dāng)企業(yè)面臨危機(jī)時，正是這些快速變現(xiàn)的硬通貨，讓企業(yè)安然度過危機(jī)。

于是，當(dāng)創(chuàng)始人帶來的危機(jī)發(fā)生之后，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊的果斷執(zhí)行力，快速變現(xiàn)的核心資產(chǎn)，一群伺機(jī)而動的買家，構(gòu)成新城控股穩(wěn)住資金鏈的幾個關(guān)鍵。事實(shí)上，正如這家公司所驗(yàn)證的那樣，大環(huán)境大趨勢才是發(fā)展的關(guān)鍵。在一個向上的行業(yè)周期中，有沒有創(chuàng)始人，企業(yè)都能經(jīng)營好。借用萬科創(chuàng)始人王石的話：“對許多企業(yè)家來說，不是企業(yè)離不開你，而是你離不開企業(yè)?！?/p>

然而，如同其它行業(yè)所經(jīng)歷的那樣，房地產(chǎn)業(yè)也不會永遠(yuǎn)向上。

懸 念

04

在后疫情時代，全球的宏觀環(huán)境正變得動蕩不安。

疫情仍未好轉(zhuǎn)，歐美撒錢助推股市頻創(chuàng)新高；大宗商品持續(xù)上漲，通脹苗頭若隱若現(xiàn)；美債收益率攀升，資金收緊憂慮卷土重來……凡此種種，均構(gòu)成中國房地產(chǎn)市場的不確定因素。

置身于一個動蕩的大時代，企業(yè)個體同樣渺小。

新城控股看似體面的業(yè)績背后，仍有一些財務(wù)數(shù)據(jù)為企業(yè)未來發(fā)展留下懸念。

其一，公司經(jīng)營現(xiàn)金流狀況起伏較大。財報顯示，公司2020年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3.8億元，2019年為435.8億元，2018年為38.2億元。考慮到2019年資產(chǎn)甩賣導(dǎo)致的異常，可以推斷，2020年新城控股的經(jīng)營策略，再次走向激進(jìn)。

在一個高杠桿的房地產(chǎn)業(yè)，重倉押注樓市向好，在大周期見頂?shù)谋尘跋鹿伦⒁粩S，并不是一個穩(wěn)健的策略。疫情之下全球央行大幅放水，借錢確實(shí)容易；但如果未來全球市場因通脹而緊縮傾幣，高杠桿企業(yè)首先將面臨考驗(yàn)。

事實(shí)上，在龍頭企業(yè)萬科的財報中，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》就不出所料看到了其逐年穩(wěn)健增長的經(jīng)營現(xiàn)金流。

當(dāng)企業(yè)規(guī)模越來越大，摒棄賭性，才是一家成熟房企的應(yīng)循之道。

其次，公司凈利潤有粉飾之嫌。公司2020年的利潤增長中，非經(jīng)常性損益項(xiàng)目貢獻(xiàn)了22億的利潤。其中，2020年，公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為25.49億元，占?xì)w母凈利潤的16.71%。也就是說，扣除非經(jīng)常性損益的公司凈利潤，增長僅為個位數(shù)。

其三，公司真實(shí)的債務(wù)狀況仍然是個謎。財報顯示，截至 2020 年末，公司凈負(fù)債率為 43.65%，現(xiàn)金短債比為 1.68，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.12%。按“三道紅線”規(guī)則，公司處于黃檔。不過，由于行業(yè)系統(tǒng)性地存在“明股實(shí)債”的表外融資，其真實(shí)的債務(wù)狀況未必完整體現(xiàn)于財報之內(nèi)。這也將成為后續(xù)觀察這家公司的看點(diǎn)之一。

在一個動蕩的宏觀周期中，新城控股仍然沿用過去略顯激進(jìn)的經(jīng)營策略，這將是這家公司未來邁向成熟的真正考驗(yàn)。

正如彼得德魯克在《動蕩時代的管理》一書中寫道：“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身，而是延續(xù)過去的邏輯?！?/p>

本期采編：東地產(chǎn)財經(jīng)周刊·新聞中心

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