2020年，受疫情影響，境內流動性持續(xù)寬松，房企融資成本走低。據(jù)億翰智庫監(jiān)測的50家典型上市房企研究結果顯示，從已公布融資成本的42家房企排行榜來看，有35家企業(yè)融資成本同比下降，占比達到83%；另有6家上升，1家持平。

房企融資成本的高低，除了受融資結構影響外，還與償債能力有關。業(yè)內人士預計，未來在嚴格的融資環(huán)境以及“三道紅線”的壓力下，部分房企負債規(guī)模增長將放緩，2021年房企整體融資成本或將保持平穩(wěn)，但是融資成本分化的態(tài)勢依舊。從目前42家房企融資成本榜單看，最后一名的9.49%，是第一名3.8%的近2.5倍。

11家房企融資成本低于5%

不同于2019年的融資成本上行趨勢，2020年，房企融資成本持續(xù)走低。據(jù)億翰智庫監(jiān)測的50家典型上市房企融資成本研究結果顯示，從已公布融資成本的42家房企排行榜來看，融資成本普遍下降，平均融資成本降至6.11%，較2019年平均融資成本6.37%下降0.26個百分點。

眾所周知，2020年初以來，為了對沖疫情對于經濟的影響，央行采取了寬松的貨幣政策，驅動企業(yè)融資成本不斷走低。此后，盡管貨幣政策有所收緊，但在宏觀政策“不急轉彎”的背景下，企業(yè)融資成本上行相對有限。

據(jù)億翰智庫典型房企融資成本排行榜顯示，從房企平均融資成本的分布來看，平均融資成本在5%以下的房企有11家，較2019年同期增加2家。平均融資成本介于5%-6%之間的房企有11家，介于6%-7%之間的房企有8家，而在7%以上的房企為11家，較2019年減少2家。

在上述排行榜的42家房企中，有35家企業(yè)融資成本相比2019年底下降，其中正榮地產融資成本下降最為明顯，達到1個百分點，降至6.5%。

從其融資成本下降原因來看，除了信用指標得到不斷優(yōu)化外，正榮地產通過持續(xù)優(yōu)化債務結構并進行債務置換，以降低平均融資成本。比如，2020年公司境內成本比較高、期限比較短的非標比重從2019年底的20%降至6%。成本比較低、期限比較長的傳統(tǒng)銀行貸款比重從42%增加到56%，推動平均融資成本下行。

值得關注的是，中海融資成本也下降了0.41%，低至3.8%，其也是唯一一家融資成本低于4%的房企。就其相關舉措來看，比如，去年9月，中海將一筆10億元公司債的利率由3.85%調整至3.2%。

融資成本直接影響企業(yè)的盈利能力，而融資成本的高低，除了受融資結構影響外，還與償債能力有關，融資成本一直是企業(yè)金融風險的外在反映。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，房企越來越重視境內融資。整體看，2020年內房企融資平穩(wěn)，融資成本處于歷史低位。

貝殼研究院分析人士也表示，2020全年，房企境內平均債券票面利率達2015年以來低點。

融資成本與營業(yè)收入規(guī)模成反比？

在融資市場，強者恒強的“馬太效應”仍然存在。企業(yè)的融資成本越低，利息支出越少。企業(yè)擁有較低的融資成本，可以減少財務支出，提高盈利能力，進而提高企業(yè)的市場競爭力。

為更清楚地看到房企融資成本的變化趨勢，億翰智庫按照營業(yè)收入的規(guī)模將50家房企平均分為三個梯隊，從房企融資成本的平均數(shù)來看，營業(yè)收入規(guī)模越大的房企，融資成本往往越低。

去年第一梯隊房企的平均融資成本為5.74%，較2019年下行0.17個百分點。第一梯隊中除中國恒大、富力地產和綠地控股的融資成本有所上行外，其他房企的融資成本均下行。

值得一提的是，隨著穆迪在2020年將碧桂園的發(fā)行人評級和高級無擔保債券評級均調升至投資級Baa3，碧桂園的平均融資成本大幅下行，2020年融資成本為5.56%，較2019年下行0.78個百分點。

去年第二梯隊房企的平均融資成本為6.03%，較2019年下行0.36個百分點。在第二梯隊房企中，中梁控股的融資成本下行最為明顯。隨著收入的持續(xù)增長和控制杠桿，疊加境內非銀行占比的降低，中梁控股的融資成本由2019年的6.32%大幅下行至2020年的5.93%。

此外，去年第三梯隊房企平均融資成本為6.57%，較2019年下行0.24個百分點。因為第三梯隊的房企以中小型房企為主，部分房企的短期償債能力較差，杠桿水平較高，在2020年的流動性相對寬松的環(huán)境下并未明顯受益，反而出現(xiàn)融資成本增加的情況，比如禹洲集團。

部分房企融資成本不降反增

在整體融資成本下行的情況下，仍有部分房企的融資成本出現(xiàn)上漲。據(jù)億翰智庫典型房企融資成本排行榜顯示，包括中國恒大、綠地控股、富力地產、禹洲集團、建業(yè)地產、迪馬股份在內的6家企業(yè)融資成本較2019年有所上升。

總體來看，融資成本上行的房企，普遍具有短期償債壓力較大，杠桿率較高的特點。如融資成本上升最為明顯的中國恒大，2020年凈負債率達152.9%，杠桿水平較高，現(xiàn)金短債比（貨幣資金/短期債務）為0.47倍。

隨著經濟的逐步復蘇與企穩(wěn)，貨幣政策預計將逐漸呈現(xiàn)中性偏緊的態(tài)勢。但在漸趨收緊的融資環(huán)境及“三道紅線”政策的約束下，億翰智庫認為，未來部分房企負債規(guī)模增長將放緩，房企通過加快銷售回款、持續(xù)優(yōu)化債務結構、放緩拿地等措施，以推動企業(yè)的財務狀況滿足監(jiān)管的要求，整體的財務狀況將趨于穩(wěn)健。

在融資成本上，貝殼研究院認為，在貨幣政策“不急轉彎”的背景下，地產前融（即正式開發(fā)前的融資）資金在2021年仍將保持充裕，地產前融的融資成本在2021年保持平穩(wěn)甚至微降。

億翰智庫也預計，2021年房企整體融資成本或將保持平穩(wěn)。而在內部結構上，企業(yè)的融資成本依舊呈現(xiàn)分化的態(tài)勢，但差距或將變相縮小。

與此同時，隨著未來高杠桿房企不斷地降負債，緩解債務壓力，規(guī)避償債風險，更有利于房企未來的路走得更加平穩(wěn)，融資成本也明顯下降。而對于財務穩(wěn)健的房企來說，資金成本或將趨于穩(wěn)定，或者小幅下降。

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