作者|王迪

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

今年年初，北京雨兒胡同6號(hào)院老城胡同改造項(xiàng)目登上了北京電視臺(tái)熱播欄目——《我是規(guī)劃師》。作為樣板案例，這個(gè)位于南鑼鼓巷旁、寸土寸金的小院子既延續(xù)了北京傳統(tǒng)院落文化，又切合人口需求及現(xiàn)代人居的需要，斬獲2020年度“反思未來”全球建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。

隨著一線城市土地資源稀缺，像雨兒胡同此種城市更新項(xiàng)目已經(jīng)由南及北浩浩蕩蕩地延展開來，并成為后開發(fā)時(shí)代房企們搶灘市場(chǎng)的藍(lán)海。作為項(xiàng)目的主持人之一，在清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心（以下簡(jiǎn)稱為“清華大學(xué)CSC”）主任孔鵬看來，區(qū)別于常規(guī)舊地蓋新房，城市更新并不是一個(gè)推倒重建的過程，而是需要研究如何利用科技在既有的空間中賦予項(xiàng)目更貼切現(xiàn)代人居的底色。

從職業(yè)經(jīng)理人到自主創(chuàng)業(yè)者，曾經(jīng)龍湖、金地、海航、旭輝等房企標(biāo)簽讓孔鵬有著“正規(guī)軍”的資源、經(jīng)驗(yàn)等既定優(yōu)勢(shì)，而在創(chuàng)業(yè)的700多天里，他愈發(fā)認(rèn)同，房地產(chǎn)本質(zhì)是為社群提供空間網(wǎng)絡(luò)。

從空間孿生到空間織補(bǔ)再到空間價(jià)值挖掘和價(jià)值實(shí)現(xiàn)，清華大學(xué)CSC創(chuàng)造的新基建支撐下以舊養(yǎng)舊的城市更新模式正在日漸清晰，而可持續(xù)、綠色科技、新基建、數(shù)字智慧成為孔鵬在這條“異行之路”的關(guān)鍵詞。

與孔鵬的對(duì)話起于一場(chǎng)"數(shù)智進(jìn)化 聚勢(shì)焦點(diǎn)"的地產(chǎn)峰會(huì)，正好切中他目前所聚焦的綠色可持續(xù)人居領(lǐng)域，而跳脫開發(fā)傳統(tǒng)賽道思維，已經(jīng)步入不惑之年的孔鵬體現(xiàn)更加“潮流”的一面，在行業(yè)“內(nèi)卷”、盲盒經(jīng)濟(jì)、碳中和、新基建等熱門領(lǐng)域都有自己的思考。

清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬

“難啃的骨頭”

通過技術(shù)賦能和政策創(chuàng)新，兼顧自下而上的居民需求和自上而下的管理目標(biāo)，使改造項(xiàng)目的實(shí)施不光是骨骼，而是每一個(gè)細(xì)胞都能通暢運(yùn)轉(zhuǎn)，這是清華大學(xué)CSC所認(rèn)定的城市更新改造標(biāo)準(zhǔn)。

至于為何會(huì)選擇這樣一條路？這源于孔鵬母校清華大學(xué)"厚德載物”的承襲及基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)歷了三個(gè)階段：一是新地蓋新房，二是舊地蓋新房，三是舊地改舊房。與此同時(shí)，開發(fā)商正面臨供過于求、產(chǎn)品同質(zhì)化、房屋價(jià)值衰減三大挑戰(zhàn)，開發(fā)商在既定賽道改善空間有限。城市更新讓城市進(jìn)化步入了第三個(gè)階段，未來對(duì)于房企更有利潤(rùn)空間則是智能城市更新。

“什么叫城市更新？房子不拆才叫更新，房子拆了蓋新的叫開發(fā)，拆房子花一遍錢，蓋房子又花一遍錢，對(duì)社會(huì)資源消耗是雙倍的。城市發(fā)展到現(xiàn)階段能拆的房子已經(jīng)拆得差不多了，拆不動(dòng)的是產(chǎn)權(quán)很分散有歷史遺留問題。開發(fā)商是正規(guī)軍，他們永遠(yuǎn)不會(huì)做這些事。”

孔鵬所講的內(nèi)容確實(shí)切中了政策的脈搏及未來的趨勢(shì)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“做好碳達(dá)峰、碳中和工作”列為2021年重點(diǎn)工作之一，“人工智能”被寫入政府工作報(bào)告，智能減排契合政策走向。與此同時(shí)，從棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，城市更新成為“十四五”政策新風(fēng)口。

于外部環(huán)境而言，智能社會(huì)大勢(shì)所趨。在孔鵬看來，在數(shù)字時(shí)代，社會(huì)也在發(fā)生很大的改變，可以理解為一個(gè)人的網(wǎng)加一個(gè)物資的網(wǎng)，兩個(gè)網(wǎng)疊加在一起就是社會(huì)，人的網(wǎng)我們可以理解為社群。原來之間的相互調(diào)用沒有那么高效，現(xiàn)在中間加了一層數(shù)字的網(wǎng)，能讓它們中間產(chǎn)生更高效的調(diào)用。

于行業(yè)而言，三道紅線加持、行業(yè)規(guī)模逐步見頂，以房地產(chǎn)開發(fā)增量為核心往下做，必然面臨利潤(rùn)被消減、競(jìng)爭(zhēng)加劇的局面，不會(huì)因?yàn)槟硯准翌^部企業(yè)局部能力強(qiáng)而得到改善，這是注定的趨勢(shì)性問題。而面對(duì)規(guī)模小、融資成本低、管理效率低、產(chǎn)品差的中小房企“活下去”成為既定命題。而擴(kuò)延而來，如果企業(yè)不做改變及突破，利潤(rùn)水平變革性提升難有突破。

所以，行業(yè)之上，也有其他聲音。近期，馮侖聯(lián)合諸多地產(chǎn)人在上海推出“品器”，他認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的那些年，規(guī)模每年更上一層樓。而在后開發(fā)時(shí)代，馮侖希望往下看、向內(nèi)看，看品質(zhì)、看能力的提升。這與孔鵬所倡導(dǎo)的關(guān)注“三友好”的綠色科技人居有異曲同工之處。

特別是，近年來，越來越多的房企也在加入智能化的賽道，布局智能家居系統(tǒng)和智慧社區(qū)建設(shè)。只是，智能化的項(xiàng)目只是停留在智能單品的系統(tǒng)之中，并缺少對(duì)城市更新這一細(xì)分領(lǐng)域全方位系統(tǒng)化的改造方案，難以形成面向全行業(yè)的智能服務(wù)平臺(tái)。

孔鵬所認(rèn)定的綠色科技人居的核心框架是，希望用數(shù)字手段、時(shí)空行為數(shù)據(jù)重新對(duì)空間以及空間背后的人做調(diào)度和匹配，最終達(dá)到“三友好”的狀態(tài)。對(duì)人友好當(dāng)然就是用戶的感受，天人合一；對(duì)資源友好其實(shí)就是減少資源的消耗，對(duì)環(huán)境友好就是減少污染排放。

在這個(gè)定義下，孔鵬又進(jìn)一步提出了“軟美好”和“硬美好”兩種概念。硬美好就是功能層面上的，是比較好設(shè)計(jì)的。軟美好則是精神層面上的，精神愉悅是比較難的，不是靠單一的空間滿足，更多地靠社群、交往、溝通。

理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，需要的不僅僅是情懷做支撐。技術(shù)科技研發(fā)進(jìn)而形成體系，社會(huì)的接受度、政府的支持、資金的投入等問題都成為擺在現(xiàn)實(shí)面前需要解決的問題。

孔鵬稱，“在這樣一個(gè)迫切被需求卻還無成功先例的賽道上，有希望、有困難、有方向、也有迷失，這是一個(gè)難啃的‘骨頭’。 開發(fā)商更像‘正規(guī)軍”，他們永遠(yuǎn)不會(huì)去嘗試這些事?！?/p>

異行之路：打造中國(guó)城市更新領(lǐng)域權(quán)威智庫機(jī)構(gòu)

“蓋新區(qū)、蓋新房可以找規(guī)劃院做設(shè)計(jì)，要做城市更新、改舊房子、改舊街區(qū)，找誰？”這是行業(yè)的面臨的問題，也是孔鵬一直思考的問題。對(duì)于自己目前所從事的事業(yè)他下了一個(gè)定義：希望能夠成為中國(guó)城市更新領(lǐng)域權(quán)威智庫機(jī)構(gòu)或者咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。

孔鵬說，最近自己在讀《毛選》，當(dāng)讀到井岡山時(shí)代最重要的文章是《紅色政權(quán)為什么能夠存在》，說的就是三件事，一件是必然性，革命必然要發(fā)生；二是正當(dāng)性，這個(gè)事為什么要由我來干；第三，為什么我能把它干成。放眼在城市更新領(lǐng)域這種正當(dāng)性及必然性同樣存在。

城市更新的難度在于一方面很多舊樓沒有檔案，底圖沒有，如何利用現(xiàn)有科技進(jìn)行有效率的改造；另一方面，政府資金補(bǔ)貼不足以支撐巨大的更新改造需求。國(guó)家提倡創(chuàng)新引領(lǐng)，但如何在城市更新中實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新和模式創(chuàng)新，新基建、碳中和等熱點(diǎn)能否跟城市更新的具體工作結(jié)合起來，這其中的科技杠桿、政策杠桿、資金杠桿等都需要撬動(dòng)。

另外，站在智能社會(huì)的維度看待今天的人居環(huán)境，建筑空間數(shù)量已經(jīng)足夠多，但運(yùn)維組織效率十分低下，再大力開發(fā)、大拆大建新的建筑空間將會(huì)是對(duì)能源資源的巨大浪費(fèi)，對(duì)環(huán)境的巨大破壞。因此，轉(zhuǎn)到城市更新的軌道上來，需要用新時(shí)代的智能生產(chǎn)方式通過新基建來為我們的傳統(tǒng)人居空間賦能。

面對(duì)痛點(diǎn)和問題，所以孔鵬在做的就是一個(gè)面向全行業(yè)的數(shù)字人居體系。

在孔鵬看來，基建是實(shí)現(xiàn)城市更新的必需只有對(duì)于舊城空間價(jià)值挖掘，做有價(jià)值增量，才會(huì)變成一個(gè)商業(yè)行為。這便需要有專業(yè)的機(jī)構(gòu)幫政府做頂層設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)及政策設(shè)計(jì)。有技術(shù)手段，又能引入企業(yè)資金，搭建平臺(tái)。更直觀的是需要有商業(yè)背景的人回來做這些事，既了解政府的想法，又能用生產(chǎn)形式轉(zhuǎn)化的手段實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，用智能化做空間，用數(shù)字+智能營(yíng)造出空間價(jià)值。

據(jù)孔鵬介紹，清華大學(xué)可持續(xù)住區(qū)研究中心目前所做的事情主要包括三大類：

第一類是理論標(biāo)準(zhǔn)類。城市更新人居的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，是關(guān)于室內(nèi)空間環(huán)境的光環(huán)境、空氣環(huán)境、水環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)，理論是用時(shí)空行為數(shù)據(jù)面向綠色數(shù)字人居實(shí)現(xiàn)對(duì)人友好、對(duì)環(huán)境友好、對(duì)資源友好的“三友好”，這是數(shù)字人居的理論框架。

第二類，產(chǎn)品的科技數(shù)字底座。即數(shù)字新基建、城市空間數(shù)字底座及產(chǎn)品和系統(tǒng)的研發(fā)。目前，已經(jīng)研發(fā)成功的有人居環(huán)境孿生系統(tǒng)，像云視系統(tǒng)，愛享空間組織系統(tǒng)已經(jīng)在去年住博會(huì)上進(jìn)行發(fā)布。

第三類，試點(diǎn)案例。CSC深度參與了AI宅在新建項(xiàng)目順義26街區(qū)的落地、清華專家學(xué)者公寓改造、“雨兒胡同”和“草場(chǎng)四條”的改造更新，并取得了二三十項(xiàng)技術(shù)專利。此外，去年清華CSC為兩個(gè)冬奧村延慶村和北京村做智慧冬奧村相關(guān)的工作，為此，提出“1+8+1”智能冬奧會(huì)的框架，深度參與了企業(yè)管理平臺(tái)的搭建。

“今年核心工作是要在諸如冬奧會(huì)此類大的維度上面來做更大尺度的集成，會(huì)跟一些地方政府取得合作，目前在跟長(zhǎng)沙、天津政府談，跟住建部一起去接觸過洛陽的政府，‘五一’之后要跟西安政府接洽，我們希望能夠在今年選一到兩個(gè)片區(qū)做出一個(gè)模式的案例，再進(jìn)一步來實(shí)踐?！?/p>

城市更新被上升為國(guó)家主航道，開發(fā)商蜂擁而至之下，更多的人將聚焦點(diǎn)放眼在大灣區(qū)等城市之上，孔鵬所參與的項(xiàng)目更多的則關(guān)注于長(zhǎng)沙、西安等歷史底蘊(yùn)比較深厚的內(nèi)陸城市。

“如果這樣的城市都能夠成，在新興的城市，像鄭州、武漢肯定更容易很多。對(duì)于改造項(xiàng)目先做數(shù)字孿生，從起始到演變中間的演變?nèi)加?，參與整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、施工、實(shí)踐等全流程跟蹤?！?/p>

孔鵬認(rèn)為，城市更新的意義在于不是舊城改造，不是建筑形態(tài)的更新，是人們生活方式的改變。例如，草場(chǎng)四條更多用的是分布式的節(jié)能算法和人的軌跡相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)老房子用很低的采暖費(fèi)用還能達(dá)到采暖、節(jié)能效果；雨兒胡同更多的是實(shí)現(xiàn)了空間建造技術(shù)和大量相應(yīng)的專利。

“怎么把大雜院拆掉，院子空間透出來，老百姓還能擁護(hù)它。小批量、高標(biāo)準(zhǔn)、低成本結(jié)合，也就是智能制造的一個(gè)核心要點(diǎn)。”

孔鵬稱，通過新基建讓空間的數(shù)據(jù)和人的數(shù)據(jù)產(chǎn)生疊合，未來會(huì)跟一些央企、國(guó)企、地方政府來合作，做片區(qū)為單位的城市更新，希望能夠打造出數(shù)字新基建支持的可持續(xù)的更新的案例，同時(shí)它能夠?yàn)榻档腿鐣?huì)資源消耗和碳排放做出典型的貢獻(xiàn)。如果順利的話，應(yīng)該一、兩年之內(nèi)就會(huì)有成效出來。

如果按照職業(yè)經(jīng)理人既定的軌跡前行，孔鵬的未來職業(yè)選擇或許依舊是某頭部房企的高管。2018年11月，他離開待了5年時(shí)間的旭輝北京，賽道切換出人意料，拒絕各大開發(fā)商拋來的橄欖枝，切入綠色科技可持續(xù)住區(qū)這一藍(lán)海。

可持續(xù)人居早在2014年開始籌備醞釀，2015年成立，原是他帶領(lǐng)旭輝北京轉(zhuǎn)型與清華大學(xué)聯(lián)合創(chuàng)立實(shí)踐的某一分支業(yè)務(wù)。創(chuàng)立的初衷是，以綠色可持續(xù)為目標(biāo)，以數(shù)字化為手段，在人居領(lǐng)域做應(yīng)用。一切看似偶然或許早已注定。在6年多的時(shí)間里，孔鵬在這條賽道上做著研究、開發(fā)、產(chǎn)品應(yīng)用、案例實(shí)踐、規(guī)模推廣以及商業(yè)模式的打造，以技術(shù)類“點(diǎn)”結(jié)合“試點(diǎn)類”面展開。

行業(yè)正在經(jīng)歷內(nèi)卷化，孔鵬的選擇是不做重復(fù)的事情，而他也說很喜歡自己目前的狀態(tài)。他說數(shù)智進(jìn)化很貼合目前的社會(huì)狀態(tài)。數(shù)是基于大數(shù)據(jù)的搜索，數(shù)據(jù)給予了行業(yè)新的內(nèi)容，智是獨(dú)立思考的能力。

孔鵬確實(shí)有不走尋常路及獨(dú)立自主的底氣，1976年出生于北京，清華大學(xué)建筑學(xué)學(xué)士，長(zhǎng)江商學(xué)院EMBA 。他說清華大學(xué)“自強(qiáng)不息,厚德載物”的校訓(xùn)是他貫穿人生選擇的既定標(biāo)尺。從拒絕保研，拒絕萬科offer，南下闖蕩，從企業(yè)高管中年轉(zhuǎn)型到自由創(chuàng)業(yè)回歸清華。

在創(chuàng)業(yè)兩年之際他發(fā)文稱，城市更新是一項(xiàng)巨大但艱辛的事業(yè)，需要共識(shí)，合作大于競(jìng)爭(zhēng)，要為城市更新新物種再奮斗十年，相信十年里一定有春天。

以下為焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)與孔鵬對(duì)話的部分節(jié)選：

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：您講到城市更新要形成片區(qū)，未來會(huì)集中在北京嗎？

孔鵬：不一定。北京有一個(gè)相對(duì)比較大的挑戰(zhàn)，在減量發(fā)展的宏觀指導(dǎo)下，政策邊界條件限制會(huì)比較嚴(yán)，以舊養(yǎng)舊就比較難。所以我們更傾向于在外面先做一些好的案例。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：您覺得未來開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)及增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？房企應(yīng)該如何破局？

孔鵬：智能新時(shí)代大勢(shì)所趨，通過大幅度地提高效率，減少投入、減少消耗、排放的同時(shí)，提升滿意度，提升人民對(duì)美好生活的向往。

對(duì)于開發(fā)商來說，要重新定義自己和重新定義外部環(huán)境。重新認(rèn)識(shí)自己則是要從簡(jiǎn)單的賣空間到賣社群提供空間網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，這里面的內(nèi)涵和外延就會(huì)很多，能夠產(chǎn)生的商業(yè)價(jià)值和利潤(rùn)點(diǎn)就會(huì)很多。

另外就是守正出奇。首先要把握好增量這條賽道，另一方面是要想辦法從新地蓋新房到舊地蓋新房、到舊地改舊房的過程中，想辦法為社群提供空間網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，要用創(chuàng)新手段、要用數(shù)字化手段和科技手段。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：您曾說，盲盒經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是時(shí)代進(jìn)步的表現(xiàn)，對(duì)于95后、00后一代熱衷消費(fèi)“不確定性”，您怎么看？

孔鵬：這是95后、00后物質(zhì)基礎(chǔ)決定的，他們相對(duì)于60后、70后來說物質(zhì)條件更加充盈。中國(guó)是更加偏向于保守，消費(fèi)“不確定性”本身就是時(shí)代進(jìn)步的表現(xiàn)，這需要更加開闊的心胸，具有包容性及open的思維，創(chuàng)新最大的挑戰(zhàn)就是面對(duì)不確定性。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在社會(huì)出現(xiàn)了一個(gè)新的詞匯交“內(nèi)卷化”，您怎么看行業(yè)的“內(nèi)卷化”及個(gè)體本位的“內(nèi)卷化”？

孔鵬：“內(nèi)卷化”其實(shí)就是無意義的擺動(dòng)，無意義的行為。算法推動(dòng)了信息迅速精準(zhǔn)地到達(dá)客群，與此同時(shí)，也讓人群的獲取知識(shí)的渠道變得狹窄。相同時(shí)間及精力之下做重復(fù)的內(nèi)容其實(shí)就是一種內(nèi)卷化。如，快遞小哥總是不斷重復(fù)地去送外賣。在智能社會(huì)我們面對(duì)的最大的挑戰(zhàn)就是數(shù)據(jù)和算法，如果在商業(yè)利益驅(qū)使之下，我們所接觸的信息同樣也會(huì)形成“內(nèi)卷化”，價(jià)值觀不正確，黑暗的東西就會(huì)很多。人都是“內(nèi)卷”的，這需要長(zhǎng)時(shí)間的修煉。

在智能時(shí)代，我有三個(gè)感悟：一是誠(chéng)信及信譽(yù)對(duì)人的重要性愈發(fā)凸顯，在智能社會(huì)，失信在大數(shù)據(jù)中會(huì)留有痕跡；二是需要擁有主動(dòng)獲取知識(shí)的能力，獨(dú)立思考的能力很重要；三是，現(xiàn)在是被碎片化信息淹沒的時(shí)代，要成為結(jié)構(gòu)化知識(shí)體系的人才。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：從2018年投身清華大學(xué)可持續(xù)住區(qū)研究中心，您覺得這兩年多最大的改變是什么？是否已經(jīng)兌現(xiàn)當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)變的初衷？如果人生重新再選擇一次，您還會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)這樣一個(gè)領(lǐng)域嗎？

孔鵬：人的認(rèn)識(shí)像爬山一樣，站得高一點(diǎn)會(huì)看得遠(yuǎn)一點(diǎn)，問題在于有人爬到山腰就累了不想往上爬了，因?yàn)橥吓肋€是很耗體力的。所以越靠近山頂?shù)娜司驮缴?。有幸進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)20年，我覺得是一種相互選擇，是一件很幸運(yùn)的事。某種意義上在我看來是一個(gè)捷徑，你能夠在40歲左右的年紀(jì)達(dá)到相對(duì)的高度和認(rèn)知全要感謝這個(gè)行業(yè)。

其次，再往上選一條什么路，是不是還沿著這條路繼續(xù)爬，那就需要人要對(duì)自己有一個(gè)認(rèn)知。我本質(zhì)上覺得我確實(shí)是一個(gè)比較有創(chuàng)新意愿的人，我不愿意循規(guī)蹈矩去干一件事情。走到今天就是自然而然，也沒有什么很刻意，所以我也挺滿意我現(xiàn)在的狀態(tài)。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：對(duì)新一代年輕人有什么特別想說的？

孔鵬：做最好的自己

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