金地物業(yè)“潛行”圈地，蔡占寧不上市之謎

來源：智能家居時間：2021-04-25 10:17

??“沒有資本加持的物業(yè)企業(yè)一定做不大?！苯鸬匚飿I(yè)副總裁姚平的這句話，道出了資本對物企跑馬圈地的必要，而反推之，物企要做大少不了資本的加持。

??物企接連分拆上市的浪潮中，管理面積破2億的金地物業(yè)，似乎并沒有打算隨流，關(guān)于上市一直保持著沉默。

??盡管上市未有風聲，資本力量受限，但并不妨礙金地物業(yè)跑馬圈地。

??4月23日，樂居財經(jīng)獲悉，金地物業(yè)發(fā)生工商變更，經(jīng)營范圍再增物業(yè)管理評估、物業(yè)管理咨詢。從去年至今，這是金地物業(yè)的第三次新增經(jīng)營范圍。

??與此同時，其新增對外投資也較為頻繁，2020年對外投資企業(yè)22家，今年以來又新增投資了7家企業(yè)。截至目前，金地物業(yè)對外投資企業(yè)達70家，遍布21個省市。

??“行業(yè)物業(yè)服務企業(yè)應該合縱連橫，如果體量不夠，單獨上市不如與金地等大型企業(yè)聯(lián)合。”姚平表示。規(guī)模布局的同時，金地集團對金地物業(yè)的控制權(quán)在進一步收緊。

??去年10月，金地物業(yè)注冊資本從5000萬元激增到2億元，同時金地集團（600383.SH）對其持股從99%進一步上升到99.75%。

??“資本的風大概還能吹2-3年。”姚平的言語之間，似乎流露出對上市之風的不以為然。

??而反觀金地物業(yè)近年來的業(yè)績表現(xiàn)，毛利率水平不抗打，增值服務發(fā)展增效不明顯，或許這也是其規(guī)模破2億，卻遲遲未向“錢”邁出一步的原因。

??低毛利率之困

??成立于1993年的金地物業(yè)，背靠金地集團地產(chǎn)的發(fā)展壯大，管理面積早在2016年就突破1億平方米。

??金地集團最新業(yè)績報披露，2020年金地物業(yè)合約管理面積突破2.7 億平方米，新增外拓合約面積超6700萬平方米。而在45家上市物企中，管理規(guī)模突破2億平方米的僅6家。

??規(guī)模在第一梯隊，毛利率長期處在低位是擺在金地物業(yè)面前，一道待解的難題。

金地業(yè)績

??2020年，金地物業(yè)實現(xiàn)營收40.82億元，同比上年增長33.18%；而與此同時，營業(yè)成本36.93億元，同比上年增長了33.44%。成本漲幅高于營收漲幅，同期金地物業(yè)毛利率下跌0.17個百分點，從9.71%跌至9.54%。

??不僅自身毛利率下跌，放眼行業(yè)，金地物業(yè)的毛利率也遠在平均水平之下。

??對比2020年公布物業(yè)管理服務毛利率的29家港股物企，物業(yè)管理服務的平均毛利率達23.64%。即使是“掉尾”的銀城生活服務，其毛利率也在10.6%，而金地物業(yè)比這個水平還不如。與排在首位的碧桂園服務34.6%的毛利率相比，金地物業(yè)與之更是相差了近4倍。

??縱覽近五年的財務數(shù)據(jù)，金地物業(yè)營收從2016年的16.42億元翻了兩倍之多，毛利率水平在逐漸增長，不過雖始終沒有突破10%的關(guān)卡。

??增值服務發(fā)展“疑團”

??“沒有資本加持的物業(yè)企業(yè)一定做不大，沒有科技的加持是做不強的?！币浴盎ヂ?lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)”的科技應用，依托住宅類業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)服務延伸多年，金地物業(yè)的增值服務發(fā)展卻成謎。

??與曾經(jīng)的彩生活一樣，金地物業(yè)過去也是偏向于互聯(lián)網(wǎng)的平臺運營邏輯。

??2017年初，金地物業(yè)董事長蔡占寧曾稱，2017年金地物業(yè)規(guī)模要努力突破3億平方米，3年突破10億平方米。不過，回顧當年金地物業(yè)的擴張，平臺輸出才是其扮演最重要的角色。

??2017年10月，金地物業(yè)宣布其管理規(guī)模突破4億平方米，而線下線上所占比例為1比3。彼時，蔡占寧表示，平臺做資產(chǎn)管理、生活服務、互聯(lián)網(wǎng)金融等已產(chǎn)生了一些營收，但量不大；金地物業(yè)的總收入中，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務收入仍然占大頭，而增值服務收入則大概占百分之二三十。

??“不投資成本怎么做大？未來公司做得越來越大，還可以有很多我們想不到的業(yè)務”。在蔡占寧看來，很多新業(yè)務需要孵化，需要時間，而成本高是為未來輸出做準備。

??而三年過去了，金地物業(yè)毛利率仍處在低位值，曾經(jīng)高成本孵化的新業(yè)務，似乎并沒有結(jié)出碩果來。

??去年，金地物業(yè)啟動“3+X”戰(zhàn)略布局，打造“三橫九縱”服務矩陣。其中，“三橫”即住宅物業(yè)、商辦物業(yè)和城市服務，而“九縱”即增值服務布局，包括金地樓宇、社區(qū)生活服務等垂直業(yè)務。

??2018年，金地物業(yè)整合成立商業(yè)物業(yè)事業(yè)部，并打造商業(yè)服務品牌——金地商服。金地集團在年報中表示，其商業(yè)物業(yè)去年加速發(fā)展，中標了全國首個試點“物管園區(qū)”深圳蓮花山公園、新零售變革樣本銀泰百貨、部隊營區(qū)、深圳市中醫(yī)院等多個標桿項目；城市服務迎來新突破，獲得東莞水鄉(xiāng)大道環(huán)衛(wèi)綠化綜合管理服務、龍崗河干流管養(yǎng)、羅湖區(qū)水庫等多個項目。

??“九縱”增值業(yè)務經(jīng)過幾年的探索，已形成“房產(chǎn)經(jīng)紀+硬裝+軟裝+家庭維修+智能家居”的家居生活閉環(huán)。智能化方面，完成近 4000 套智能家居項目交付。

??事實上，早在2013年，金地集團就在基礎物業(yè)服務之外推出一套總稱“云服務”增值服務體系。彼時，其“云服務”菜單包括了居家、教育、健康、商旅、消費、公益等6大類別18項服務。

??然而，鋪設收費較高的商業(yè)物業(yè)業(yè)務線，以及在毛利率較高的增值服務領域大刀闊斧地布局，仍未能給較低的毛利率帶來高刺激，且在2020年金地物業(yè)整體毛利率出現(xiàn)下跌。

??風波不斷

??毛利率低值難解與增值服務發(fā)展“未成氣候”之外，金地物業(yè)法律訴訟風波也不斷。

??據(jù)企查查統(tǒng)計，截至目前金地物業(yè)涉法律風險超1000起，其中司法案件658起；有裁判文書下達428條，案件總金額為2003.75萬元。金地物業(yè)作為被告占比37.46%，涉案案由為物業(yè)服務合同糾紛的案件最多。

??追繳物業(yè)費是物企對簿公堂的一大原因。今年以來，金地物業(yè)已有51條涉案信息。其中，4月21日，因服務合同問題新增的開庭公告就有11條；而金地物業(yè)在東莞新天地華庭物業(yè)管理服務中心作為被告開庭的案件，這個月已有5起。

??此外，金地物業(yè)還屢次被掛上“黑榜”。

??日前，金地物業(yè)就陷入了“欺負業(yè)主”的風波中。3月底，有媒體報道，因交房捆綁物業(yè)費問題，青島西海岸新區(qū)金地金澤九里風華物業(yè)與業(yè)主間發(fā)生糾紛。

??去年，金地物業(yè)曾被住建部掛上“黑榜”。據(jù)東莞市住房城鄉(xiāng)建設局9月公布的《關(guān)于物業(yè)服務企業(yè)涉黑涉惡有關(guān)情況的通報》，金地地產(chǎn)公司與金地物業(yè)將道滘鎮(zhèn)鼎峰香堤雅境(推廣名：金地城南藝境)的架空層違規(guī)建設成辦公用房，被部分業(yè)主投訴。而金地地產(chǎn)羅某星召集霍某、李某等地產(chǎn)、物業(yè)主管人員，分別以噴油漆、敲碎車玻璃、扎車輪胎、毆打、語言脅迫等方式，對多名維權(quán)業(yè)主進行打擊報復。該案終審共有7人分別被判處尋釁滋事罪。

??去年6月，金地物業(yè)紹興分公司天香華庭項目部因期間未將自行招錄的保安人員向公安機關(guān)備案，遭當?shù)毓簿钟枰赃`法警告。

??而在企查查經(jīng)營風險一列，金地物業(yè)于去年9月4日，因特種設備違法行為，受到南山市場監(jiān)督管理局行政罰款3萬元。2016年和2018年等也均受到過相關(guān)的行政處罰。