經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 5月8日，北京首批集中供應宅地將正式競價，這次集中交易的宅地共計30宗，起拍總價價達1035億元。

從首批集中上市的宅地來看，北京這一次可謂誠意滿滿。不似之前宅地主要集中在郊區(qū)，這一次30宗宅地中，有一半位于五環(huán)和六環(huán)之間。朝陽區(qū)的有10宗，海淀、豐臺、昌平和大興等區(qū)的熱點板塊有11宗。

隨著開拍時間的臨近，部分房企加緊籌集資金，準備一展拳腳；但也有中小房企意識到這是豪強的盛宴，把槍口轉(zhuǎn)向非集中供地城市。

房企的投拓們?yōu)橐恍衢T區(qū)域的地塊起了“花名”，比如海淀樹村地塊的花名為“樹村雙仙”，五環(huán)內(nèi)朝陽區(qū)王四營地塊稱之為“三劍客”。

4月16日，北京市規(guī)劃和自然資源委（下稱“北京規(guī)自委”）將召集房企舉行一場答疑會，將就集中供地的相關(guān)問題進行解答，內(nèi)容涉及地塊最高限價、出讓時間節(jié)奏、稅費等內(nèi)容。

北京市規(guī)劃和自然資源委向經(jīng)濟觀察報表示，北京此次集中供地最大亮點是規(guī)自委聯(lián)合住建委制定出“政策工具箱”，目的是推動宅地供應由“價高者得”的單一目標，向完善市場、促進土地利用、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變。

細則變化

一位接近北京市規(guī)自委的人士透露，首批供地細則方案是圍繞“房住不炒”這一命題完成的答卷。

在一年三次、集中競買的約束條件下，22個城市秉承的原則不同，有的城市主要防止土地流拍，有的城市是讓不同規(guī)模房企公平、充分競爭。北京的目標是既能多供地，又能控地價，最終實現(xiàn)控房價。

這次供地，針對朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、通州副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的地塊，北京推出政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的競爭方式。

第一，競地價和配建一定比例公租房；第二，當?shù)貎r熔斷，開始競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額；第三，當產(chǎn)權(quán)份額達到設(shè)定的預設(shè)份額，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序。

按照規(guī)定，這類地塊建成的房源，自取得不動產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，滿5年后，可按市場價轉(zhuǎn)讓個人產(chǎn)權(quán)份額，政府持有部分則按市場價收回相應價款。

在一家央企華北區(qū)域做投拓的林然表示，無論競配建公租房，還是競政府持有的共產(chǎn)房份額，疊加的競買條件不是增加開發(fā)商的成本，而是減少利潤。假設(shè)政府持有的產(chǎn)權(quán)份額競報到20%，對購房者來說，相當于打8折拿到房子，滿5年后可按照100%的產(chǎn)權(quán)出售，只是需將售房款的20%給政府。

與之前共有產(chǎn)權(quán)房不同，購房者購買共有產(chǎn)權(quán)房后，滿足再次上市交易的條件后，出售的只是購房者持有的產(chǎn)權(quán)份額，政府持有的產(chǎn)權(quán)份額維持不變，也不進行交易；而這次集中供地的6幅土地未來政府持有的產(chǎn)權(quán)額，不僅可以隨同購房持有的產(chǎn)權(quán)份額交易，而且還可以獲得相應比例的溢價。

不過，上述接近北京市規(guī)自委人士認為，五年內(nèi)不得交易且產(chǎn)權(quán)不完整，已經(jīng)限制了大部分投機炒房客，主要滿足剛需客群的自住需求。

該人士表示，第一批次掛出這么多宗地實屬不易。“近年來北京能達到五通一平的凈地很稀缺，征地、拆遷越來越困難，尤其是位置較好的地方已經(jīng)拆完了，剩下的多是難啃的‘骨頭’，每年一級開發(fā)的進度很慢?！?/p>

優(yōu)質(zhì)地塊的供應面臨多重考量和博弈。接近規(guī)自委人士介紹，樹村地塊從2000年初就開始做土地整理，但由于地塊位置好，拆遷協(xié)商等工作較為復雜，再加上海淀地價頗高，起拍價定得太低，可能導致房企一哄而上，溢價率太高；或部分房企圍標、串標，導致國有資產(chǎn)流失等等。博弈多輪的樹村地塊，將在此次集中供地中確定最終競得者。

競政府持有產(chǎn)權(quán)部分對于開發(fā)商無疑是一個艱難的選擇，政府持有產(chǎn)權(quán)份額比例越高，購房者購房成本越低，意味著未來市場去化相對越好；但政府持有產(chǎn)權(quán)比例越高，也意味著開發(fā)商拿到的回款越少。

房企既要考慮如何拿到地，也要確保算得過賬，更重要的是如何尋找平衡點。

算細賬

北京首批集中供地自細則公布已過去半個月，多家房企投拓人員向經(jīng)濟觀察報表示，投拓做的應對措施與往常無異，主要是勘地、作可研報告、作強排方案、算賬等。但由于細則中仍有不明晰的地方，投資決策部門必須提前作好多版方案。

算賬的一個難題是，目前30宗地的最高限價和預售備案價并未公布。地塊競拍到第一個熔斷價，開始轉(zhuǎn)入競公租房面積或共有產(chǎn)權(quán)份額；或是到了第二個熔斷價，轉(zhuǎn)入競報高標準建設(shè)方案。這兩個“熔斷價”尤其重要。

在未知熔斷價的情況下，林然只能測算不同溢價率熔斷后的競拍方案。林然表示，北京一般默認土地溢價率不超過50%，因為超過50%后的地塊都要上報更高層級部門作報告。但2020年下半年以來，部分地塊出現(xiàn)調(diào)整，比如溢價20%-30%后便開始競自持或競公租房，讓拍地現(xiàn)場的開發(fā)商們猝不及防。

不提前公布最高限價，并非此次集中供地才出現(xiàn)的新舉措。林然介紹，從2017年推出“限房價、競地價”政策開始，一般需要等到拍地當天，拍賣師在第三方公證人監(jiān)督下，拆開一個寫有該地塊的信封，才會得知地塊的最高限價。而在場競買人只有舉牌到觸及該限價，拍賣師才會當場宣布。

上述接近北京規(guī)自委人士透露，主要目的是防止開發(fā)商們提前商量和諧拿地，每次都只報價到略低于這一價格線。

一位top20房企的華北區(qū)域投拓總監(jiān)肖全對競拍細則提出了疑惑。

一是共有產(chǎn)權(quán)房源上市，肖全預判，新共有產(chǎn)權(quán)房意味著降低客戶購房成本，而且項目位置核心，預計會比較暢銷，他擔心銷售是可能會搖號選房。2017年北京首推限競房時，就是否需要搖號猶豫了半年時間，導致開發(fā)商開盤時間延遲。

這一次，張肖全希望在規(guī)則下“打明牌”——既不違背穩(wěn)地價、平抑房價的目的，開發(fā)商也能看菜吃飯，把賬算清楚。

二是人才公租房條件，此次集中供地要求公租房建設(shè)標準和商品房一致，政府按照8000元-12000元不等的標準回購。是否有具體的建設(shè)標準？如何確定公租房源？

三是稅費，競配的公租房屬于劃撥用地，政府回購的部分價款和對應的公租房、共有產(chǎn)權(quán)房成本是否需要計算土增稅和所得稅？由于這是雙集中政策衍生出的新事物，目前還沒有明確的稅務(wù)解讀。

“這些細枝末節(jié)雖小，但影響開發(fā)成本，都要提前算好賬?！毙とf。

競拍策略

林然所在的央企已準備500億元參站北京首批集中宅地競拍，計劃報名20個地塊，其中大部分需要聯(lián)合拿地。

而肖全所在公司2020年銷售額在2500億元左右，拿地資金較為充裕。其透露，區(qū)域公司已向集團申請資金，除了房山、懷柔等相對偏遠的地塊不會報名，預計報名地塊在25個左右。

北京首批宅地保證金總額約207億元，不需要像上海等城市在競買前凍結(jié)監(jiān)管資金。因此，林然、肖全均認為，報名覆蓋全部地塊難度不大，把地搶到手才是本事。

不同于蘇州、南京等地取房企報價取中位數(shù)通過搖號確定競得人。在北京，開發(fā)商不僅具備支付地價的資金實力，還要應對公租房、政府持有產(chǎn)權(quán)等方面對成本變量。

此外，北京30宗地有27宗設(shè)置了投報高標準商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。出讓文件寫明，投報內(nèi)容主要包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應用、城市設(shè)計、建筑單體設(shè)計、交通流線設(shè)計、景觀與公共環(huán)境設(shè)計等。

“拍地現(xiàn)場可能會變成方案大比拼?！毙とf，現(xiàn)在還沒有哪家房企能放話：“我備好了資金，某塊地志在必得?！币驗榈搅烁邩藴噬唐纷≌ㄔO(shè)方案環(huán)節(jié)，需要專家評估，有客觀和主觀變量雙向影響。

不確定性驅(qū)使肖全及團隊做更多的準備措施，“因為不知道觸發(fā)高標準建設(shè)方案環(huán)節(jié)的拐點設(shè)置得有多高，以防萬一，我們給核心地塊都準備了高標準方案?！?/p>

另一家top20房企人士表示，與部分房企拿地資金必須由集團調(diào)配不同，其所在公司一般用區(qū)域公司的自有資金去拿地。

該top20房企人士透露，他們在北京只有2塊未開發(fā)的土地，有進一步增加土儲的需求?！安荒艿鹊劫u完手上的貨再去獲地?！蹦壳?，其所在的公司主要關(guān)注城區(qū)6宗地，但已經(jīng)做好了一無所獲的打算。

其進一步表示，他們的策略是主攻少量的優(yōu)質(zhì)地塊，拍地前積極尋找合作伙伴。如果搶地過程中激烈，不排除未來與拿到地的房企進行合作，近年，他所在公司合作參與了多個項目的開發(fā)。

（應受訪者要求，肖全、林然為化名）

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