開(kāi)發(fā)商備戰(zhàn)北京千億宅地

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-15 21:30

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 5月8日，北京首批集中供應(yīng)宅地將正式競(jìng)價(jià)，這次集中交易的宅地共計(jì)30宗，起拍總價(jià)價(jià)達(dá)1035億元。

從首批集中上市的宅地來(lái)看，北京這一次可謂誠(chéng)意滿滿。不似之前宅地主要集中在郊區(qū)，這一次30宗宅地中，有一半位于五環(huán)和六環(huán)之間。朝陽(yáng)區(qū)的有10宗，海淀、豐臺(tái)、昌平和大興等區(qū)的熱點(diǎn)板塊有11宗。

隨著開(kāi)拍時(shí)間的臨近，部分房企加緊籌集資金，準(zhǔn)備一展拳腳；但也有中小房企意識(shí)到這是豪強(qiáng)的盛宴，把槍口轉(zhuǎn)向非集中供地城市。

房企的投拓們?yōu)橐恍衢T區(qū)域的地塊起了“花名”，比如海淀樹(shù)村地塊的花名為“樹(shù)村雙仙”，五環(huán)內(nèi)朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)地塊稱之為“三劍客”。

4月16日，北京市規(guī)劃和自然資源委（下稱“北京規(guī)自委”）將召集房企舉行一場(chǎng)答疑會(huì)，將就集中供地的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解答，內(nèi)容涉及地塊最高限價(jià)、出讓時(shí)間節(jié)奏、稅費(fèi)等內(nèi)容。

北京市規(guī)劃和自然資源委向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，北京此次集中供地最大亮點(diǎn)是規(guī)自委聯(lián)合住建委制定出“政策工具箱”，目的是推動(dòng)宅地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)，向完善市場(chǎng)、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

細(xì)則變化

一位接近北京市規(guī)自委的人士透露，首批供地細(xì)則方案是圍繞“房住不炒”這一命題完成的答卷。

在一年三次、集中競(jìng)買的約束條件下，22個(gè)城市秉承的原則不同，有的城市主要防止土地流拍，有的城市是讓不同規(guī)模房企公平、充分競(jìng)爭(zhēng)。北京的目標(biāo)是既能多供地，又能控地價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)控房?jī)r(jià)。

這次供地，針對(duì)朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹(shù)村、通州副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的地塊，北京推出政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的競(jìng)爭(zhēng)方式。

第一，競(jìng)地價(jià)和配建一定比例公租房；第二，當(dāng)?shù)貎r(jià)熔斷，開(kāi)始競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額；第三，當(dāng)產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

按照規(guī)定，這類地塊建成的房源，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，滿5年后，可按市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額，政府持有部分則按市場(chǎng)價(jià)收回相應(yīng)價(jià)款。

在一家央企華北區(qū)域做投拓的林然表示，無(wú)論競(jìng)配建公租房，還是競(jìng)政府持有的共產(chǎn)房份額，疊加的競(jìng)買條件不是增加開(kāi)發(fā)商的成本，而是減少利潤(rùn)。假設(shè)政府持有的產(chǎn)權(quán)份額競(jìng)報(bào)到20%，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于打8折拿到房子，滿5年后可按照100%的產(chǎn)權(quán)出售，只是需將售房款的20%給政府。

與之前共有產(chǎn)權(quán)房不同，購(gòu)房者購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房后，滿足再次上市交易的條件后，出售的只是購(gòu)房者持有的產(chǎn)權(quán)份額，政府持有的產(chǎn)權(quán)份額維持不變，也不進(jìn)行交易；而這次集中供地的6幅土地未來(lái)政府持有的產(chǎn)權(quán)額，不僅可以隨同購(gòu)房持有的產(chǎn)權(quán)份額交易，而且還可以獲得相應(yīng)比例的溢價(jià)。

不過(guò)，上述接近北京市規(guī)自委人士認(rèn)為，五年內(nèi)不得交易且產(chǎn)權(quán)不完整，已經(jīng)限制了大部分投機(jī)炒房客，主要滿足剛需客群的自住需求。

該人士表示，第一批次掛出這么多宗地實(shí)屬不易?！敖陙?lái)北京能達(dá)到五通一平的凈地很稀缺，征地、拆遷越來(lái)越困難，尤其是位置較好的地方已經(jīng)拆完了，剩下的多是難啃的‘骨頭’，每年一級(jí)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度很慢。”

優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)面臨多重考量和博弈。接近規(guī)自委人士介紹，樹(shù)村地塊從2000年初就開(kāi)始做土地整理，但由于地塊位置好，拆遷協(xié)商等工作較為復(fù)雜，再加上海淀地價(jià)頗高，起拍價(jià)定得太低，可能導(dǎo)致房企一哄而上，溢價(jià)率太高；或部分房企圍標(biāo)、串標(biāo)，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失等等。博弈多輪的樹(shù)村地塊，將在此次集中供地中確定最終競(jìng)得者。

競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)部分對(duì)于開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是一個(gè)艱難的選擇，政府持有產(chǎn)權(quán)份額比例越高，購(gòu)房者購(gòu)房成本越低，意味著未來(lái)市場(chǎng)去化相對(duì)越好；但政府持有產(chǎn)權(quán)比例越高，也意味著開(kāi)發(fā)商拿到的回款越少。

房企既要考慮如何拿到地，也要確保算得過(guò)賬，更重要的是如何尋找平衡點(diǎn)。

算細(xì)賬

北京首批集中供地自細(xì)則公布已過(guò)去半個(gè)月，多家房企投拓人員向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，投拓做的應(yīng)對(duì)措施與往常無(wú)異，主要是勘地、作可研報(bào)告、作強(qiáng)排方案、算賬等。但由于細(xì)則中仍有不明晰的地方，投資決策部門必須提前作好多版方案。

算賬的一個(gè)難題是，目前30宗地的最高限價(jià)和預(yù)售備案價(jià)并未公布。地塊競(jìng)拍到第一個(gè)熔斷價(jià)，開(kāi)始轉(zhuǎn)入競(jìng)公租房面積或共有產(chǎn)權(quán)份額；或是到了第二個(gè)熔斷價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。這兩個(gè)“熔斷價(jià)”尤其重要。

在未知熔斷價(jià)的情況下，林然只能測(cè)算不同溢價(jià)率熔斷后的競(jìng)拍方案。林然表示，北京一般默認(rèn)土地溢價(jià)率不超過(guò)50%，因?yàn)槌^(guò)50%后的地塊都要上報(bào)更高層級(jí)部門作報(bào)告。但2020年下半年以來(lái)，部分地塊出現(xiàn)調(diào)整，比如溢價(jià)20%-30%后便開(kāi)始競(jìng)自持或競(jìng)公租房，讓拍地現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們猝不及防。

不提前公布最高限價(jià)，并非此次集中供地才出現(xiàn)的新舉措。林然介紹，從2017年推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策開(kāi)始，一般需要等到拍地當(dāng)天，拍賣師在第三方公證人監(jiān)督下，拆開(kāi)一個(gè)寫(xiě)有該地塊的信封，才會(huì)得知地塊的最高限價(jià)。而在場(chǎng)競(jìng)買人只有舉牌到觸及該限價(jià)，拍賣師才會(huì)當(dāng)場(chǎng)宣布。

上述接近北京規(guī)自委人士透露，主要目的是防止開(kāi)發(fā)商們提前商量和諧拿地，每次都只報(bào)價(jià)到略低于這一價(jià)格線。

一位top20房企的華北區(qū)域投拓總監(jiān)肖全對(duì)競(jìng)拍細(xì)則提出了疑惑。

一是共有產(chǎn)權(quán)房源上市，肖全預(yù)判，新共有產(chǎn)權(quán)房意味著降低客戶購(gòu)房成本，而且項(xiàng)目位置核心，預(yù)計(jì)會(huì)比較暢銷，他擔(dān)心銷售是可能會(huì)搖號(hào)選房。2017年北京首推限競(jìng)房時(shí)，就是否需要搖號(hào)猶豫了半年時(shí)間，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲。

這一次，張肖全希望在規(guī)則下“打明牌”——既不違背穩(wěn)地價(jià)、平抑房?jī)r(jià)的目的，開(kāi)發(fā)商也能看菜吃飯，把賬算清楚。

二是人才公租房條件，此次集中供地要求公租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和商品房一致，政府按照8000元-12000元不等的標(biāo)準(zhǔn)回購(gòu)。是否有具體的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)？如何確定公租房源？

三是稅費(fèi)，競(jìng)配的公租房屬于劃撥用地，政府回購(gòu)的部分價(jià)款和對(duì)應(yīng)的公租房、共有產(chǎn)權(quán)房成本是否需要計(jì)算土增稅和所得稅？由于這是雙集中政策衍生出的新事物，目前還沒(méi)有明確的稅務(wù)解讀。

“這些細(xì)枝末節(jié)雖小，但影響開(kāi)發(fā)成本，都要提前算好賬。”肖全說(shuō)。

競(jìng)拍策略

林然所在的央企已準(zhǔn)備500億元參站北京首批集中宅地競(jìng)拍，計(jì)劃報(bào)名20個(gè)地塊，其中大部分需要聯(lián)合拿地。

而肖全所在公司2020年銷售額在2500億元左右，拿地資金較為充裕。其透露，區(qū)域公司已向集團(tuán)申請(qǐng)資金，除了房山、懷柔等相對(duì)偏遠(yuǎn)的地塊不會(huì)報(bào)名，預(yù)計(jì)報(bào)名地塊在25個(gè)左右。

北京首批宅地保證金總額約207億元，不需要像上海等城市在競(jìng)買前凍結(jié)監(jiān)管資金。因此，林然、肖全均認(rèn)為，報(bào)名覆蓋全部地塊難度不大，把地?fù)尩绞植攀潜臼隆?/p>

不同于蘇州、南京等地取房企報(bào)價(jià)取中位數(shù)通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人。在北京，開(kāi)發(fā)商不僅具備支付地價(jià)的資金實(shí)力，還要應(yīng)對(duì)公租房、政府持有產(chǎn)權(quán)等方面對(duì)成本變量。

此外，北京30宗地有27宗設(shè)置了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。出讓文件寫(xiě)明，投報(bào)內(nèi)容主要包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、城市設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、交通流線設(shè)計(jì)、景觀與公共環(huán)境設(shè)計(jì)等。

“拍地現(xiàn)場(chǎng)可能會(huì)變成方案大比拼?！毙とf(shuō)，現(xiàn)在還沒(méi)有哪家房企能放話：“我備好了資金，某塊地志在必得。”因?yàn)榈搅烁邩?biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)，需要專家評(píng)估，有客觀和主觀變量雙向影響。

不確定性驅(qū)使肖全及團(tuán)隊(duì)做更多的準(zhǔn)備措施，“因?yàn)椴恢烙|發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案環(huán)節(jié)的拐點(diǎn)設(shè)置得有多高，以防萬(wàn)一，我們給核心地塊都準(zhǔn)備了高標(biāo)準(zhǔn)方案?！?/p>

另一家top20房企人士表示，與部分房企拿地資金必須由集團(tuán)調(diào)配不同，其所在公司一般用區(qū)域公司的自有資金去拿地。

該top20房企人士透露，他們?cè)诒本┲挥?塊未開(kāi)發(fā)的土地，有進(jìn)一步增加土儲(chǔ)的需求。“不能等到賣完手上的貨再去獲地?！蹦壳?，其所在的公司主要關(guān)注城區(qū)6宗地，但已經(jīng)做好了一無(wú)所獲的打算。

其進(jìn)一步表示，他們的策略是主攻少量的優(yōu)質(zhì)地塊，拍地前積極尋找合作伙伴。如果搶地過(guò)程中激烈，不排除未來(lái)與拿到地的房企進(jìn)行合作，近年，他所在公司合作參與了多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

（應(yīng)受訪者要求，肖全、林然為化名）

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）