川系房企藍(lán)光發(fā)展從成都起家到逐漸走向全國(guó)，一度被冠以“黑馬“之名。而2020年，這匹黑馬有些“失速”。

在接連賣(mài)掉醫(yī)藥和物業(yè)板塊后的藍(lán)光發(fā)展，股權(quán)質(zhì)押也在持續(xù)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)出現(xiàn)乏力。4月12日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。2020年全年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額1035.36億元，據(jù)此前媒體報(bào)道，2020年藍(lán)光發(fā)展內(nèi)部曾定下的銷售目標(biāo)為沖擊1300億元。

2020年，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入429.57億元，同比增長(zhǎng)9.6%。不過(guò)其他幾大業(yè)績(jī)指標(biāo)出現(xiàn)了下滑，凈利潤(rùn)僅為36.76億元，同比下降11.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)33.02億元，同比下降4.53%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.9967元/股，同比下降5.42%；實(shí)現(xiàn)凈利率8.56%，較上年減少2.05個(gè)百分點(diǎn)。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源。具體而言，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”營(yíng)業(yè)收入為397.7億，營(yíng)收占比為93.7%,毛利率為21.1%。

此外，2020年藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售面積 1205.07萬(wàn)平方米，其中合并報(bào)表權(quán)益銷售金額 710.61億元，權(quán)益銷售面積908.99萬(wàn)平方米。報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工面積 1236.04萬(wàn)平方米，竣工面積507.32萬(wàn)平方米。

賣(mài)了藥業(yè)賣(mài)物業(yè)

在藍(lán)光發(fā)展公布年報(bào)前一個(gè)月，公司稱擬轉(zhuǎn)讓其持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份給碧桂園服務(wù)，這場(chǎng)“大魚(yú)吃大魚(yú)”的交易可謂是史詩(shī)級(jí)的，而令業(yè)界質(zhì)疑的是藍(lán)光發(fā)展此次轉(zhuǎn)讓是出于“自救”的考慮。

藍(lán)光發(fā)展也坦陳，轉(zhuǎn)讓藍(lán)光嘉寶可獲得更多現(xiàn)金。其在公告中表示，本次交易有利于增加公司現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和拓展。

這已經(jīng)不是藍(lán)光發(fā)展第一次出售資產(chǎn)，2020上半年，藍(lán)光發(fā)展便已出售了旗下迪康藥業(yè)100%的股權(quán)。

2020年7月28日，藍(lán)光發(fā)布公告稱，公司及藍(lán)迪共享擬將合計(jì)持有的迪康藥業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給漢商集團(tuán)和漢商大健康，交易對(duì)價(jià)僅9億。

對(duì)于出售迪康藥業(yè)原因，藍(lán)光發(fā)展表示是想聚焦住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

然而，出售迪康藥業(yè)卻被業(yè)界認(rèn)為是“過(guò)河拆橋”。 藍(lán)光發(fā)展與迪康藥業(yè)的淵源要追溯到2008年，藍(lán)光的母公司藍(lán)光集團(tuán)以3.3億元的總價(jià)，取代因債務(wù)問(wèn)題而轉(zhuǎn)讓控制權(quán)的迪康集團(tuán)，成為迪康藥業(yè)的大股東。經(jīng)歷了7年的擴(kuò)張與積極闊儲(chǔ)，藍(lán)光發(fā)展終于如愿以償A股上市，進(jìn)而布局全國(guó)躋身千億。

現(xiàn)金流承壓

“賣(mài)子求生”的背后是藍(lán)光發(fā)展的現(xiàn)金流壓力。截至2020年末，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-61.27億元，降幅高達(dá)259.8%，公告稱變動(dòng)原因?yàn)楸灸晖恋刂С黾肮こ探ㄔO(shè)支出增加。

按照藍(lán)光發(fā)展的解釋，受疫情影響，公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~出現(xiàn)變動(dòng)。并且，公司通過(guò)招拍掛方式獲取了較大體量的優(yōu)質(zhì)地塊，而房地產(chǎn)項(xiàng)目又有一定的建設(shè)周期，資金的流入與流出不具備同步性。

截止2020年末，公司總資產(chǎn)達(dá)到2582.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.04%，凈負(fù)債率為88.57%， 扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.03%；期末公司預(yù)收款項(xiàng)862.08億元（含稅），在手現(xiàn)金297.43億元，現(xiàn)金短債比1.06，踩中“三道紅線”的一條。

而2020三季度前，藍(lán)光發(fā)展“三道紅線”全不達(dá)標(biāo)。從半年報(bào)來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.34%，凈負(fù)債率為105.63%，現(xiàn)金短債比僅0.79倍。如今變綠兩條線，是其降杠桿的成果。

根據(jù)公式“凈負(fù)債率=「有息負(fù)債—貨幣資金」/總權(quán)益”，查閱了這三項(xiàng)指標(biāo)后發(fā)現(xiàn)，2020年藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率的下降得益于貨幣資金在半年內(nèi)大幅增長(zhǎng)超17倍。藍(lán)光發(fā)展貨幣資金包括庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金，其中銀行存款較2019年末同比增長(zhǎng)14.7%至293.4億元。

而現(xiàn)金短債比的增加得益于一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債同比大幅增長(zhǎng)50.87%，藍(lán)光發(fā)展解釋稱是由于長(zhǎng)期負(fù)債中于一年內(nèi)到期的金額增加。

此外截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債為722.4億，同比上升了26.89%。自2018年至2020年，藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債一路升高，分別為537.27億元和609.04億元、722.4億元。在現(xiàn)金短債比方面，藍(lán)光發(fā)展手持現(xiàn)金297.43億，略高于一年內(nèi)要還的279.6億元有息短債。

在融資方面，2020年12月9日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)行一筆2.25年期限的3億美元債，利率成本為10.4%。這是藍(lán)光發(fā)展繼年初3月發(fā)行的2億美元債及6、7月份分兩次發(fā)行的4.5億美元債之后的年內(nèi)第四次發(fā)外債，前幾次的利率分別高達(dá)11%、10.5%、10.5%，融資成本相對(duì)較高。

重心東移

近幾年來(lái)，向全國(guó)布局一直是藍(lán)光發(fā)展的要義。2019年9月，藍(lán)光發(fā)展開(kāi)啟了上海新總部，正式形成“上海+成都”雙總部。

在諸多房企巨頭紛紛搶灘成都市場(chǎng)的背景下，作為四川龍頭之一的藍(lán)光發(fā)展重心也在逐漸東移，“大本營(yíng)”成都區(qū)域的銷售金額下降明顯。

2020年，藍(lán)光發(fā)展在成都區(qū)域的銷售金額為153.92億元，同比減少18.67%，區(qū)域貢獻(xiàn)下降至集團(tuán)第三位。與此相對(duì)，藍(lán)光發(fā)展華東區(qū)域的貢獻(xiàn)值有大幅提升至298.43億元，同比增幅達(dá)14.36%。進(jìn)入較早的滇渝區(qū)域銷售增速有大幅提升，銷售業(yè)績(jī)有137.26億元，同比增長(zhǎng)23.29%。

在拿地節(jié)奏方面，藍(lán)光發(fā)展2020年積極闊儲(chǔ)在拿地方面確實(shí)較為積極，且多次高溢價(jià)地塊。藍(lán)光發(fā)展表示，2020年，公司新增房地產(chǎn)項(xiàng)目60個(gè)，總建筑面積約962萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目數(shù)量新一線、二線及強(qiáng)三線占比八成，華東區(qū)域占比四成。

在拿地溢價(jià)方面，藍(lán)光發(fā)展的表現(xiàn)也較為突出。10月29日，藍(lán)光發(fā)展聯(lián)合體在嘉興桐鄉(xiāng)摘得一宗地塊，溢價(jià)率達(dá)37.78%。在克而瑞的統(tǒng)計(jì)中，10月，國(guó)內(nèi)二線城市的平均溢價(jià)率為11.4%，三四線城市的溢價(jià)率為13.1%，均低于藍(lán)光發(fā)展。

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