第一財(cái)經(jīng)

近年來，隨著落戶門檻的不斷放開放寬，一些城市的房價(jià)面臨著較大的上行壓力。如何平衡好兩者之間的關(guān)系？

4月13日，國家發(fā)改委印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》（下稱《任務(wù)》）?！度蝿?wù)》提出，城市要整體謀劃、周密設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌做好放開放寬落戶、人才引進(jìn)和房地產(chǎn)調(diào)控工作。

統(tǒng)籌放開落戶和樓市調(diào)控

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，近兩年一些省會(huì)城市在人才引進(jìn)方面，力度較大，但隨之也產(chǎn)生了很多問題，如借人才通道而進(jìn)行炒房的現(xiàn)象在增加。所以從這個(gè)角度看，后續(xù)新型城鎮(zhèn)化的過程中，如何防范各類炒房，積極穩(wěn)定市場成為關(guān)鍵。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，隨著人才落戶政策不斷推進(jìn)，城市人才不斷引入，城市本身統(tǒng)籌好落戶、人才引進(jìn)和房地產(chǎn)調(diào)控的工作亦變得更為突出和重要。如何保障落戶人才的合理居住需求尤其是買房需求，如何平衡好需求增長和市場供給，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，政策本身給出指導(dǎo)性方向。預(yù)計(jì)后續(xù)此類政策在各類城市的落地會(huì)更為細(xì)致和本地化。

目前一些城市已經(jīng)收緊了人才購房政策。杭州當(dāng)?shù)孛襟w13日?qǐng)?bào)道，杭州市房管部門相關(guān)人士證實(shí)，根據(jù)最新政策，高層次人才家庭落戶杭州須滿5年方可購買第二套房。這是繼人才無房家庭認(rèn)定條件調(diào)整之后，杭州人才購房政策的又一次調(diào)整，有利于市場公平，杜絕少數(shù)人才炒房現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)說，在此前杭州既有的人才購房政策基礎(chǔ)上，對(duì)于此類人才二套購房政策進(jìn)行了收緊，通過滿5年的約束，使得炒房的空間減少，進(jìn)而有助于促進(jìn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

為了防止落戶炒房的現(xiàn)象，一些城市加大了調(diào)控力度，提高了落戶購房的門檻。例如，今年3月30日晚，西安市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》規(guī)定，從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅（退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外）。

去年7月，深圳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定在深圳市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購買商品住房。

除了提升入戶購房的年限和門檻以外，增加土地供應(yīng)，滿足市場需求也很關(guān)鍵。西安市提出，要結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。

解決大城市住房突出問題

一二線大城市的高房價(jià)之下，住房問題較為突出。解決大城市住房突出問題成為經(jīng)濟(jì)工作一大重點(diǎn)。其中，加快培育發(fā)展住房租賃市場，又成為重中之重。

《任務(wù)》提到，加快培育發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大租賃住房供給，完善長租房政策，合理調(diào)控租金水平。

《任務(wù)》稱，要以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題。單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎認(rèn)為，近年來，城市之間的人口流動(dòng)規(guī)模擴(kuò)大，各類大城市尤其是特大、超大城市吸納更多的外來人口，這符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，也是發(fā)揮中心城市作用，進(jìn)一步構(gòu)建高量發(fā)展新格局的需要。但由此產(chǎn)生的尖銳問題就是大城市住房問題，反映在各個(gè)方面，如住房供應(yīng)數(shù)量規(guī)模、房價(jià)、出租管理亂象等。

馮奎分析，住房的突出問題反映在新市民、青年人的住房困難。新市民的主體是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移市民化的人口；青年人的主體是大學(xué)生等。過去5年，1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。這些落戶人口，相當(dāng)一部分的住房問題還需要進(jìn)一步解決。未來5年，城鎮(zhèn)化率將要提高到65%，這意味著還將有五六千萬各類常住人口要進(jìn)城落戶，新的住房問題將隨之產(chǎn)生。

張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合的重點(diǎn)來看，突出了租賃層面，通過增加保障性租賃住房的方式來解決部分無房新市民尤其是青年人的居住問題，在具體舉措層面，后期會(huì)有序增加大城市的租賃土地供給、安排專項(xiàng)資金以及集中建設(shè)。

張波認(rèn)為，本次政策層面提出“支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”，這一舉措會(huì)起到雙重作用，一方面是隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在線化辦公的推進(jìn)，不少城市的商業(yè)地產(chǎn)尤其是辦公類商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)供大于求的狀況，通過改建可以解決這類物業(yè)未來出路；另一方面租賃住宅本身面臨不足，而商用物業(yè)改為居住用途本身受制很多因素制約，這一政策可以為此鋪平政策道路。

4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹召開保障性租賃住房工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個(gè)城市政府及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)同志參加。

倪虹強(qiáng)調(diào)，人口流入多、房價(jià)較高的城市，要科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，落實(shí)年度建設(shè)計(jì)劃，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。積極利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)和改建保障性租賃住房，堅(jiān)持小戶型、低租金，盡最大努力幫助新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體緩解住房困難。

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