來(lái)源：界面新聞 作者：黃昱

實(shí)施土地集中供應(yīng)在即，上海、杭州、廣州等多個(gè)熱點(diǎn)城市在3月份放緩?fù)恋毓?yīng)計(jì)劃，土地市場(chǎng)進(jìn)入“冷靜期”。但相比去年一季度受疫情影響土地成交基數(shù)較低所致，今年一季度熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫明顯。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，共有上海、杭州、廣州、北京、成都、寧波、武漢等22個(gè)城市土地出讓收入超百億元，其中上海、杭州、廣州分別達(dá)到949.4億元、729.6億元和347.7億元，同比增速分別為44.33%、43.56%和23.99%，領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)。

50個(gè)熱點(diǎn)城市累計(jì)賣地收入達(dá)7020.99億元，同比漲幅26%。

不過(guò)，從三月單月來(lái)看，受供地“兩集中”政策影響，22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交面積同比普遍下降。

中指院數(shù)據(jù)顯示，南京3月份的住宅用地成交建面為18萬(wàn)平方米，同比下降54%；蘇州為70萬(wàn)平方米，同比下降28%；杭州為21萬(wàn)平方米，同比下降77%；廣州為29萬(wàn)平方米，同比下降22%。

這在一定程度上減緩了土地成交的整體規(guī)模。據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，今年一季度，全國(guó)300城住宅用地推出1.8億平方米，同比下降0.4%；住宅用地成交1.5億平方米，同比增長(zhǎng)8.4%。

值得注意的是，在住宅用地出讓金TOP30的城市中，長(zhǎng)三角區(qū)域占據(jù)近一半的席位，成交金額明顯領(lǐng)先其他區(qū)域。

中指院指出，一方面，22個(gè)重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策于2月發(fā)布后，南通、紹興、徐州等不在名單內(nèi)城市加大住宅用地供應(yīng)量，以期降低“兩集中”政策對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的間接影響。

另一方面，重點(diǎn)城市短期供應(yīng)停滯，部分房企將目光投向長(zhǎng)三角地區(qū)的三四線城市，使得部分城市優(yōu)質(zhì)宅地成交熱度較高，多宗地塊刷新所在區(qū)域甚至全市成交樓面均價(jià)紀(jì)錄。

中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)為5145元/平方米，同比上漲13.0%。溢價(jià)率方面，全國(guó)300城住宅用地平均溢價(jià)率為17.4%，較去年同期提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。

從房企拿地的角度來(lái)看，頭部房企在一季度保持積極拿地的態(tài)勢(shì)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，一季度， TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)22.7%。

TOP100門檻值為14億元，與去年同期保持一致，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為59%，比重有所下降。

在具體房企的新增貨值上，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)和綠城中國(guó)占據(jù)榜單前三位，保利發(fā)展以998億元占據(jù)榜單第一；融創(chuàng)中國(guó)和綠城中國(guó)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為820億元和712億元。

頭部房企的拿地優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企1-3月新增貨值總額5874億元，占TOP100房企的32.9%，新增貨值門檻為350億元。

從4月份開始，各大房企即將進(jìn)入土地集中供應(yīng)的新階段，第一批集中出讓的土地將陸續(xù)披露。

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有長(zhǎng)沙、廣州、北京、天津、杭州、無(wú)錫、南京、長(zhǎng)春、合肥、濟(jì)南、成都、鄭州、蘇州、廈門、福州等15個(gè)城市，明確將在4-5月開啟第一批土地集中供應(yīng)。

廣州是四個(gè)一線城市中首個(gè)正式響應(yīng)集中供地政策的城市，首次土拍公告時(shí)間為3月26日，當(dāng)日一共掛牌地塊合計(jì)48宗，總用地面積約393.6公頃，掛牌總價(jià)超901億元，將在4月26日-27日分批限時(shí)競(jìng)價(jià)。

北京于3月底掛牌首批集中出讓土地，共計(jì)30宗總用地面積約169萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元。其中，有15宗地塊位于中心城區(qū)，占比面積約為43%。同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)仍是供地的熱門區(qū)域，有10宗地塊，海淀區(qū)有2宗地塊。

4月6日，長(zhǎng)沙也明確將于今年4月、7月、10月，分三次集中發(fā)布全市住宅用地出讓公告，首批集中發(fā)布的共有39宗住宅（商?。┑兀偯娣e294公頃，折合約4410畝涉宅地。

次日，杭州發(fā)布第一批集中供地公告，57宗地塊集體掛牌，均為涉宅用地，總出讓面積301.8萬(wàn)平方米，總建筑面積757.2萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)943.7億元，計(jì)劃于5月7日、8日兩天內(nèi)集中出讓。

中指院指出，單次大規(guī)模的集中出讓對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流管理、投資、營(yíng)銷、融資等方面均提出了更高要求。

對(duì)于集中供地的具體影響，中指土地運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張凱則表示，招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈?，但后續(xù)可能造成項(xiàng)目集中入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇。

此外，面對(duì)單次大量供地時(shí)，需要房企對(duì)城市發(fā)展趨勢(shì)及板塊價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判，若集中跟進(jìn)多個(gè)地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。張凱指出，以往房企通過(guò)研判城市運(yùn)行周期，希望實(shí)現(xiàn)逆周期拿地，但集中供地可能打亂市場(chǎng)現(xiàn)有周期，后期投資邏輯的建立有待進(jìn)一步觀察土地集中供應(yīng)后市場(chǎng)實(shí)際反饋。

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