市值創(chuàng)新高的旭輝，能否實(shí)現(xiàn)“投資級”目標(biāo)？

來源：智能家居時間：2021-04-07 17:30

　　每一次的業(yè)績會和財報，都是檢驗(yàn)上市公司價值的試金石。今年，旭輝控股在業(yè)績會發(fā)布了亮眼的業(yè)績和健康的財務(wù)指標(biāo)之后，股價也受到提振，接連創(chuàng)下歷史新高。

　　4月7日，旭輝控股股價盤中一度超過7.82港元，當(dāng)日收盤價7.77港元，漲幅3.6%。當(dāng)日收盤市值638.9億港元，觸及歷史最高水平。

　　和行業(yè)中的一部分內(nèi)房股相比，推薦旭輝控股是很多券商分析師愿意干的事，因?yàn)楹笳叩臉I(yè)績很穩(wěn)定，從中長期來看，總能保持持續(xù)的業(yè)績增長。

　　過去四年，旭輝的營收保持31%的復(fù)合增長，凈利潤和歸母核心凈利潤則均保持25%的復(fù)合增長。即使遇到行業(yè)性的毛利下降問題，旭輝控股的歸母凈利潤依舊有接近兩成的增長。有了穩(wěn)定的發(fā)揮，旭輝就成為了業(yè)績確保增長的基石，自然就有了被各大券商機(jī)構(gòu)極力推薦的理由。

　　保持均好本色，業(yè)績不斷突破

　　至2020年末，旭輝實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入718億，同比增長27%；凈利潤首次突破百億，達(dá)119億，同比增長29%。旭輝在實(shí)現(xiàn)營收和利潤雙增長的同時，有息負(fù)債總額僅增加1%，反應(yīng)了其嚴(yán)苛的財務(wù)內(nèi)控紀(jì)律。凈負(fù)債率64%，維持行業(yè)較低水平；加權(quán)融資成本5.4%，為三年來最低。特別值得一提的是，穆迪于2020年11月提升旭輝評級至Ba2，聯(lián)合國際則給予BBB-的投資級評級，充分證明旭輝穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)獲得了國際資本市場的認(rèn)可。

　　旭輝銷售額保持穩(wěn)健增長，2020年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額2310億，同比上升15%，簽約回款率92%，保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。

　　2020年末，旭輝加權(quán)平均融資成本5.4%，較2019年末下降0.6個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率64%，較2019年末下降1.6個百分點(diǎn)；一年內(nèi)到期的短債占比僅為18%，現(xiàn)金短債比2.7倍。同時，旭輝2020年末剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，較2019年末下降2.3個百分點(diǎn)。值得一提的是，旭輝2020年新增融資成本僅為4.5%，境內(nèi)境外均實(shí)現(xiàn)了融資的利率新低。2020年5月，旭輝發(fā)行2020年第一期公司債券31.2億元，3+2年期的利率低至3.8％，創(chuàng)下了旭輝公司債發(fā)行歷史利率新低。今年1月，旭輝成功發(fā)行4.19億美元6.5年期優(yōu)先票據(jù)，利率低至4.4%，創(chuàng)下旭輝境外融資最長年期和最低利率。

　　投資者最感興趣的，還是旭輝的真實(shí)利潤增長。受行業(yè)毛利率下跌、行業(yè)合作力度加大、企業(yè)紛紛下調(diào)凈負(fù)債率等因素影響，2020年盡管也有一些房企的利潤創(chuàng)新高，但核心歸母凈利潤僅和2019年持平，甚至下降的現(xiàn)象卻非常普遍。

　　而核心歸母凈利潤，恰恰是決定開發(fā)商每股收益，乃至分紅的關(guān)鍵、核心指標(biāo)。在這個指標(biāo)上，旭輝80.3億同比增長16%的表現(xiàn)優(yōu)異，不僅當(dāng)年的增幅要好于多數(shù)的同等規(guī)模同行。過去數(shù)年的復(fù)合增長速度也要好于多數(shù)的地產(chǎn)上市公司。

　　平安不動產(chǎn)、美國資本集團(tuán)等多個機(jī)構(gòu)投資者因此入股旭輝控股，把它作為自身投資業(yè)績的“壓艙石”。

　　快速迭代進(jìn)化，目標(biāo)“投資級”

　　持續(xù)跟蹤旭輝過去五年旭輝的發(fā)展，會發(fā)現(xiàn)這家一直以來虛心學(xué)習(xí)，善于學(xué)習(xí)，擁有強(qiáng)大學(xué)習(xí)能力的企業(yè)。也許正是行業(yè)頂尖的學(xué)習(xí)能力，才讓公司在過去五年里，擁有了其他企業(yè)難望項(xiàng)背的持續(xù)增長能力。

　　比如，旭輝擁有強(qiáng)大的靈活應(yīng)變能力，疫情后快速恢復(fù)生產(chǎn)和銷售，而且在后續(xù)銷售的過程中，仍然關(guān)注著銷售質(zhì)量。所以，銷售合同金額仍然達(dá)到了年初承諾預(yù)定的目標(biāo)。銷售去化率也達(dá)到了70%，無論是從去化率、回款率還是利潤率來看，銷售實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的增長。再比如，近年來旭輝根據(jù)行業(yè)大趨勢進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整。去年，旭輝有9大區(qū)域銷售破了百億，在東南區(qū)域首次突破500億，江蘇、華北的銷售突破200億。在18個城市，進(jìn)入了當(dāng)?shù)氐腡op10，旭輝的百億城市規(guī)模越來越多。

　　旭輝控股集團(tuán)總裁林峰預(yù)計，在未來的Top10城市，核心的百億城市銷售占比會相較現(xiàn)在的51%，可能還會進(jìn)一步有所提升。

　　旭輝的投資布局重點(diǎn)是一二線城市，尤其是國家級的城市群。新增土儲建筑面積1307萬平米，貨值2200億，其中一二線比達(dá)到90%，旭輝自有的權(quán)益比達(dá)到63%。其中，長三角達(dá)到了616億，長江中游的城市群達(dá)到了387億，京津冀達(dá)到了187億。

　　旭輝加大了多元化拿地力度，在2020年取得了較多的突破，51%的土地拓展是由多元化拿地，多元化拿地銷投比超過3倍，利潤空間和增長潛力很大。旭輝和一些IP形成了緊密的戰(zhàn)略合作，自身也開發(fā)了自有的IP，形成多輪驅(qū)動的多元化勾地的格局。旭輝未來將形成TOD產(chǎn)品系列體系，以開發(fā)的TOD項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，向全國復(fù)制。

　　2020年旭輝完成了既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，獲取了12幅商業(yè)綜合體的用地，同時商業(yè)為這些商業(yè)綜合體的住宅提供了暢銷溢價的條件，因?yàn)橛猩虡I(yè)和整個城市綜合氛圍的打造，所以也帶來整個住宅相應(yīng)的旺銷。在長三角、環(huán)渤海、中西部一共落地了12個商業(yè)項(xiàng)目。

　　商業(yè)的快速發(fā)展，進(jìn)一步映證了旭輝行業(yè)頂尖的學(xué)習(xí)能力。2019年，旭輝商業(yè)總部正式啟航，在后續(xù)能夠快速發(fā)揮布局、模式、業(yè)態(tài)上的優(yōu)勢，持續(xù)把商業(yè)的產(chǎn)品線在全國推廣，同時拓展TOD模式，形成新的城市綜合體，新的片區(qū)生活圈。

　　在業(yè)績會上，林峰展望商業(yè)的發(fā)展，預(yù)計未來三年旭輝的租金增長率會超過50%，并稱旭輝會持續(xù)提升經(jīng)常性的收入，確保收入和利潤的穩(wěn)定性?！靶褫x的目標(biāo)是致力成為投資級的民營企業(yè)?！?/p>

　　培育生態(tài)平臺，增長“久久為功”

　　“2020年旭輝定了整體的銷售目標(biāo)是2650億，同比去年保持15%的增長。2021年我們可推售的貨值有4000億?！边@是董事長林中給出的2021年旭輝的業(yè)績目標(biāo)。但根據(jù)他的描述，旭輝未來的發(fā)展目標(biāo)，要比抽象的數(shù)字內(nèi)涵大得多。

　　一貫追求長期主義的旭輝，不僅一直高度重視ESG，重視產(chǎn)品和服務(wù)，重視合作共贏，也非常懂得與時俱進(jìn)，擁抱時代給予的機(jī)會。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)是一個非常大的產(chǎn)業(yè)，20萬億的市場指日可待。有一個這么大的產(chǎn)業(yè)，這個行業(yè)的上下游的產(chǎn)業(yè)鏈又特別長，所以有巨大的生意，就是一個大江大海?！?/p>

　　林中認(rèn)為，旭輝作為未來領(lǐng)先的開發(fā)企業(yè)，要打造出屬于自己的天與地，孕育出各種不一樣的生命。所謂的“天”，是有共同使命、價值觀或者是經(jīng)營之道?！暗亍本褪切褫x利用主業(yè)打造的資本平臺、信息平臺、基礎(chǔ)設(shè)施，中間可以長出各種各樣的業(yè)務(wù)，包括住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，包括商業(yè)，包括教育，包括永升物業(yè)，類似城市社區(qū)生活服務(wù)商，甚至城市生活服務(wù)商。租賃住宅、綠色建筑產(chǎn)業(yè)、健康、地產(chǎn)科技、城市更新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投等均屬于旭輝可以孕育的“生命”。

　　林中指出，這些“生命”共同形成生態(tài)，是共生共榮、互存的關(guān)系。旭輝在未來幾年一定會圍繞美好生活圈，去打造平臺和生態(tài)的業(yè)務(wù)，促進(jìn)主業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)服務(wù)圈里面各類企業(yè)的發(fā)展。旭輝最終目標(biāo)是要顛覆經(jīng)營，創(chuàng)造出新的物種，把旭輝的客戶、租賃的客戶、物業(yè)的客戶、養(yǎng)老的客戶，教育的客戶……所有客戶數(shù)據(jù)體系能打通進(jìn)而創(chuàng)造出更多新的業(yè)態(tài)，新的物種。

　　林中提出要在各個環(huán)節(jié)，要“領(lǐng)先半目+久久為功”。

　　“經(jīng)過大浪淘沙，目前留下來的開發(fā)商都是高手，要在某一個方面大幅度領(lǐng)先很難。”林中說，希望旭輝能在每一個環(huán)節(jié)上都能領(lǐng)先半目。比如售價能不能比別人高一點(diǎn)，成本能不能比別人低一點(diǎn)？速度能不能比別人快一點(diǎn)？對政策的領(lǐng)會能不能深一點(diǎn)？營銷費(fèi)用能不能降一點(diǎn)？管理費(fèi)用能不能降一點(diǎn)？利息能不能再降一點(diǎn)？

　　在林中看來，每一個點(diǎn)比別人多個1%，能有半目勝，就能成功。但是這種成功不是一蹴而就的，要做難而正確的事情，要有毅力，要持之以恒，才能成功。

　　“積跬步以至千里”的旭輝，離投資級的目標(biāo)也許并不遙遠(yuǎn)。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）

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