我是曾叔談房 ，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房 ，帶你成為最會買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號，粉絲提問

提問：你好！曾叔！現(xiàn)在新政下，如果買上海學(xué)區(qū)房就是今年房子對口的學(xué)校有哪些變化，小學(xué)對口的初中都有沒有變化呢？老師有什么建議或者看法嗎？

回答：你好，對于家長們來說，最讓人擔(dān)心的無非就是房子對口的學(xué)校有沒有發(fā)生變化。今年，楊浦區(qū)新建了上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬楊浦區(qū)國安路小學(xué)，國安路、國霞路、江灣城路、殷高東路以及民府路、政青路的部分區(qū)域可能會重新劃分學(xué)區(qū)。普陀區(qū)的晉元高級中學(xué)附屬學(xué)校（含西校）則新增了新村路萬里晶品苑，水泉路、萬泉路中駿天譽(yù)、真北路、桃浦西路、真南路金鼎公寓的部分區(qū)域。松江區(qū)的三新學(xué)校新增潤峰苑、浪琴水岸兩個(gè)地方，三新學(xué)校中校區(qū)新增了蘭橋、湖畔天地、珠江新城、放生池、綠庭苑等小區(qū)。

閔行區(qū)的莘城學(xué)校的招生地段新增了悅麓苑，復(fù)旦附屬閔行實(shí)驗(yàn)學(xué)校新增了梅香苑，新建的七寶文來學(xué)校（初中部）則對口陽光神州苑、蓮浦府?。ㄒ黄冢?、碧林灣南苑、蓼花汀、富麗公寓西區(qū)、富麗公寓東區(qū)、摩登堂、麗友新村、碧林灣新苑、中華村/寶華花園等小區(qū)。浦東新區(qū)的昌邑小學(xué)（陸家嘴校區(qū)）新增招生地段九廬，進(jìn)才森蘭實(shí)驗(yàn)中學(xué)新增高弘家苑、高海家苑、新城碧翠、中冶尚城、金地未未來、森蘭壹公館等。目前看來，上海無論是市區(qū)還是郊區(qū)都可能出現(xiàn)招生地段微調(diào)的情況，因此在買學(xué)區(qū)房時(shí)，還是要細(xì)細(xì)逐磨，多多調(diào)查。不過大家也不要太過憂心，一般都是平級或者升級變化，很少出現(xiàn)降級的情況。

提問：你好！曾叔！基本情況：1.現(xiàn)有嘉定新城金地一套自住，有貸款90。2.安亭一套老房子，市場價(jià)240左右，無貸款。3.現(xiàn)有現(xiàn)金100，家庭年凈收入100左右?，F(xiàn)欲賣掉安亭老房子，另換一套投資為主。結(jié)合個(gè)人實(shí)際情況，您有何建議？

回答：你好，安亭老房子可出手置換，加上手上資金，入一套480左右的房子，樓盤詳見內(nèi)部圈子分享。

提問：您好！曾叔，雅賓利2期109平方2室，本來打算在松江佘山買一套價(jià)值1000萬左右的別墅養(yǎng)老，但老公不采納。

回答：你好，雅賓利2期不錯(cuò)的呀，建議繼續(xù)持有。別墅自住是不錯(cuò)的，但投資屬性偏弱。

提問：曾叔你好！上次問的DIY舊房子來付首付，這個(gè)想法可能泡湯了，現(xiàn)在只有100萬左右的首付。是買重固呢還是說在重固周邊？因?yàn)橹毓套罱撕芏嗟?，都是教育科研用地和商業(yè)配套用地，后期會不會有個(gè)暴擊呢？徐經(jīng)北城那邊的動遷房可以考慮嗎？但是我是怕原來通地鐵已經(jīng)漲過一波了，后期再漲可能也有限？還有那個(gè)二聯(lián)馨苑以及旁邊的玉蘭清苑（經(jīng)濟(jì)適用房，買賣是不是比較麻煩，坑比較多？）、九方家園、西郊九韻城都有合適的房源，這些小區(qū)后期漲幅會大嗎，現(xiàn)在已經(jīng)是4.7的價(jià)位了。我現(xiàn)在就比較糾結(jié)重固和徐涇那邊的，請?jiān)鍘臀覅⒅\參謀。感謝！

回答：你好，建議考慮徐涇；重固沒有地鐵，周圍環(huán)境、配套都很一般。九方家園、西郊九韻城都可以考慮，這些帶配套的，容易賣給未來的剛需。重固如果你愿意投入巨大的時(shí)間成本、機(jī)會成本去博的話，也可以考慮，但要做好站崗的準(zhǔn)備。具體選籌都要反復(fù)斟酌，精挑細(xì)選?？蓞⒁妰?nèi)部分享給你的樓盤。

提問：你好！曾叔！請問上?？們r(jià)300萬投資，沒有方向？您有推薦的嗎

回答：你好，300萬基本上買不到什么好的新房，有的話也很遠(yuǎn)。如果一定要選，可以考慮下嘉定的。上海買房的話關(guān)注幾個(gè)趨勢：1、資源——學(xué)區(qū)，可以支撐獨(dú)立行情。公民同招，民辦搖號的政策情況下，錄取民辦不再憑實(shí)力，而是憑運(yùn)氣，不確定性非常大。原本準(zhǔn)備沖擊頂尖民辦的孩子，其中有一大部分會轉(zhuǎn)而選擇公辦學(xué)校。而要想入讀優(yōu)質(zhì)的公辦學(xué)校，唯一的途徑就是：購買學(xué)區(qū)房。原本價(jià)格就堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房，行情會變得更火爆。今年的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房房，年后到現(xiàn)在漲個(gè)50-100不足為奇。

2、品質(zhì)——對標(biāo)自住。路勁海尚灣、萬科萊茵半島，為什么在一個(gè)弱勢的板塊內(nèi)還會被瘋搶。原因無他，總價(jià)、品質(zhì)。地緣客始終會有自住需求，這種產(chǎn)品到了二手市場上，依舊會強(qiáng)勢。3、邏輯——同樣總價(jià)房間多?，F(xiàn)如今的買房邏輯也從單價(jià)邏輯，變成總價(jià)邏輯。以前是房價(jià)便宜，主要看單價(jià)，面積越多越好，現(xiàn)在錢不夠了，低總價(jià)多房間數(shù)反而成了硬通貨。產(chǎn)品力強(qiáng)勢，相比裝配標(biāo)準(zhǔn)這些自己也可以彌補(bǔ)的因素，要更關(guān)注那些設(shè)計(jì)超前，房間數(shù)多，功能性變強(qiáng)，總價(jià)卻在變低的新房項(xiàng)目。

提問：新人首問：曾叔您好，我想在上海購買一套房產(chǎn)作為投資，但我是外地戶口不符合上海限購政策，請問周邊市縣哪個(gè)區(qū)域投資升值空間大？預(yù)算300w以內(nèi)，還請?jiān)逋扑]幾個(gè)升值空間大一些現(xiàn)在可以直接入手的花橋新樓盤

回答：你好，可看看昆山花橋，板塊輪動，承接上海外溢需求，現(xiàn)在適合入手。300以內(nèi)花橋最有價(jià)值樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：你好，曾叔，準(zhǔn)備置換房子，但是自己位于主城區(qū)的老房子地段配套都不錯(cuò)，卻怎么也賣不掉，最后賣了3個(gè)月，降價(jià)20萬才出掉。現(xiàn)在是不是樓市下行，行情不好？

回答：你好，其實(shí)，房子賣不賣得掉，以怎樣的價(jià)格賣掉。并不取決于賣的這一刻，而是在很多年前，自己決策買這套房的剎那，就被決定了。所以有很多人置換時(shí)就會遇到這類問題：搖到一套限價(jià)新房，但持有的一套房很難出掉，現(xiàn)在靠超高利率的負(fù)債撐著；市場上出現(xiàn)1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一時(shí)之間出不掉，眼睜睜看著被別人買了。牛市沉淀脂肪；淡市需要釋放部分脂肪，才能啟動下一輪周期的引擎。淡市期，房產(chǎn)的流動性決定了安全感與穩(wěn)定性。

如果一個(gè)房子無法輕易賣掉，那么，它的資產(chǎn)價(jià)值就打折。主城區(qū)老破大，不要以為流動性有多好，即便在上海，流動性也極一般。直接點(diǎn)說，需要一輪超級大牛市才能賺到錢。遠(yuǎn)郊荒野+高溢價(jià)高逼格房，毒藥！看起來美麗，吃起來醉倒，最后就不省人事了。房子是流動的貨幣！真正好的房產(chǎn)價(jià)值滿足三個(gè)方面：1、增值收益（資源價(jià)值慢慢通過房價(jià)兌現(xiàn)）；2、房產(chǎn)抵押出來的資金；3、流動性很難出手的房，你要檢討當(dāng)時(shí)買它時(shí)的思路了！

提問：你好，曾叔，新人首問：一直潛水，發(fā)現(xiàn)曾叔多次提到拆骨法，但是沒有系統(tǒng)講解過，您能否仔細(xì)講講？

回答：你好，房子由各個(gè)屬性構(gòu)成，高樓層低樓層裝修學(xué)區(qū)交通靠不靠馬路等等。每個(gè)因素都增加或減少它的價(jià)值，定量分析每一個(gè)因素的價(jià)值這樣的思路就叫拆骨法。 本質(zhì)就是：做減法。 扣除裝修 品牌 學(xué)區(qū) 贈送面積 為代表的一些溢價(jià)項(xiàng)，最后得到的價(jià)格才是真實(shí)的單價(jià)，再判斷是否值得。 具體仔細(xì)內(nèi)容可參考內(nèi)部分享。

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