本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自：嚴(yán)肅買房報告

作者：YUAN

投拓人的愚人節(jié)，一點都不開心。

3.31晚上剛踩著DDL提交Q1總結(jié)，電腦都沒來得及關(guān)，“北京集中上架30宗宅地"的消息空降行業(yè)群。

跟喝了加濃美式一樣，投拓人睡不著。

30宗地、300+文檔，透露出北京樓市的N個變化。

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01 純商品房消失？

30宗地起拍價1035.81億，城六區(qū)15宗，五環(huán)里僅3宗；除房山1宗共有產(chǎn)權(quán)房外，全部為商品房。

關(guān)鍵是，完全市場化的純商品房，沒有。

不考慮《房價知悉承諾書》到底怎么簽，僅土拍環(huán)節(jié)，達到土地合理價格上限后，就各有妙招---

6宗將競報政府持有產(chǎn)權(quán)比例，13宗將競報公租房面積，1宗競報人才住房。碩果僅存的9宗純商品房，還有1/3受限于套內(nèi)70/90。

“一地一策”相當(dāng)?shù)轿?，消滅地王的決心相當(dāng)堅決。

下手最狠的，莫過于競報政府產(chǎn)權(quán)比例地塊，這意味著，進入競產(chǎn)權(quán)環(huán)節(jié)后，房企每次舉牌，都在免費送掉一定比例的貨值。

這也直接催生了北京新房的新物種——共有商品房。

02 共有商品房靴子落地

一句話總結(jié)新物種，就是商品房屬性為先，產(chǎn)權(quán)共有是特點。

性質(zhì)上依舊屬于商品房，只要你能在北京購買住宅，就可以買它。唯一附加條件是，限售五年。

具體怎么買賣？舉個栗子---

總價2000萬新房，產(chǎn)權(quán)由個人和政府共有。假設(shè)個人占比80%，政府占比20%，那么個人只需要支付1600萬房款，首套首付門檻降至640萬。

房本上也會注明個人與政府產(chǎn)權(quán)共有。個人產(chǎn)權(quán)部分可繼承、可抵押，交易稅費按照產(chǎn)權(quán)份額繳納。

持有階段如果出租，房租收入全部歸個人所有。相應(yīng)的物業(yè)費、取暖費、維修基金全部由個人承擔(dān)。

滿五年后如果出售，個人與政府產(chǎn)權(quán)一起打包，政府按照市場價回收20%。假設(shè)五年后能賣3000萬，政府將拿回600萬，個人拿到2400萬。

二次交易產(chǎn)權(quán)100%歸屬個人。

對比去年12月31日樹村等地塊“初版共有商品房”細則來看，最大的區(qū)別在于---

之前是無利息無期限大額“首付貸”，不管何時出售，政府只收回原值；而現(xiàn)在更像ZF入股，未來變現(xiàn)時將根據(jù)當(dāng)時市價換算，可能獲利，也可能縮水，與個人共同承擔(dān)市場風(fēng)險。

目前確定采用此種出讓方式的地塊，分別是海淀樹村、朝陽南皋村、朝陽金盞鄉(xiāng)、通州0302街區(qū)。特別特別要注意的是，共有商品房原則上不是必然產(chǎn)物，是土地出讓觸發(fā)價格上限之后，才會產(chǎn)生的。

也就是說，想知道哪塊地好嗎？看誰最被共有。

03 北京供地結(jié)構(gòu)大調(diào)整

這30宗地是北京三次供地中的第一波，有兩大明顯調(diào)整。

一是重心，由西南轉(zhuǎn)向東北。

前幾年，大興/豐臺/石景山等西南片區(qū)是土地供應(yīng)大戶，部分片區(qū)庫存積壓至今；而北邊、東邊供應(yīng)較少，像海淀/朝陽/昌平，新房基本出一個清一個，已面臨無房可賣的境地。

今年北京土地供應(yīng)，有意識在從供應(yīng)端“糾偏”。典型如朝陽，一下釋放10宗宅地，建面近百萬方。

二是結(jié)構(gòu)，由剛需轉(zhuǎn)向改善。

首批30宗地中，限競房歸0，共有產(chǎn)權(quán)房僅1宗，今年或?qū)⑹沁@兩者的正式告別年。無論如何，五環(huán)里不會有限競房了。

以及，產(chǎn)品供應(yīng)端也有明顯的變化，新70/90政策出現(xiàn)在了16宗地上，“套型”變成“套內(nèi)”，一字之差，變化極大。

套型建筑面積90㎡以下，開發(fā)商大概率做89㎡兩居/三居；“套內(nèi)”以后，按照得房率80%反推，建面可以做到112平，得房率75%就是120平。

同樣的90平米基準(zhǔn)線，套型設(shè)定下是“剛需”，套內(nèi)則貼近“改善”。

北京改善人群的春天，來了。

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