本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自：嚴(yán)肅買(mǎi)房報(bào)告

作者：YUAN

投拓人的愚人節(jié)，一點(diǎn)都不開(kāi)心。

3.31晚上剛踩著DDL提交Q1總結(jié)，電腦都沒(méi)來(lái)得及關(guān)，“北京集中上架30宗宅地"的消息空降行業(yè)群。

跟喝了加濃美式一樣，投拓人睡不著。

30宗地、300+文檔，透露出北京樓市的N個(gè)變化。

點(diǎn)擊可查看大圖

01 純商品房消失？

30宗地起拍價(jià)1035.81億，城六區(qū)15宗，五環(huán)里僅3宗；除房山1宗共有產(chǎn)權(quán)房外，全部為商品房。

關(guān)鍵是，完全市場(chǎng)化的純商品房，沒(méi)有。

不考慮《房?jī)r(jià)知悉承諾書(shū)》到底怎么簽，僅土拍環(huán)節(jié)，達(dá)到土地合理價(jià)格上限后，就各有妙招---

6宗將競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)比例，13宗將競(jìng)報(bào)公租房面積，1宗競(jìng)報(bào)人才住房。碩果僅存的9宗純商品房，還有1/3受限于套內(nèi)70/90。

“一地一策”相當(dāng)?shù)轿?，消滅地王的決心相當(dāng)堅(jiān)決。

下手最狠的，莫過(guò)于競(jìng)報(bào)政府產(chǎn)權(quán)比例地塊，這意味著，進(jìn)入競(jìng)產(chǎn)權(quán)環(huán)節(jié)后，房企每次舉牌，都在免費(fèi)送掉一定比例的貨值。

這也直接催生了北京新房的新物種——共有商品房。

02 共有商品房靴子落地

一句話總結(jié)新物種，就是商品房屬性為先，產(chǎn)權(quán)共有是特點(diǎn)。

性質(zhì)上依舊屬于商品房，只要你能在北京購(gòu)買(mǎi)住宅，就可以買(mǎi)它。唯一附加條件是，限售五年。

具體怎么買(mǎi)賣(mài)？舉個(gè)栗子---

總價(jià)2000萬(wàn)新房，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和政府共有。假設(shè)個(gè)人占比80%，政府占比20%，那么個(gè)人只需要支付1600萬(wàn)房款，首套首付門(mén)檻降至640萬(wàn)。

房本上也會(huì)注明個(gè)人與政府產(chǎn)權(quán)共有。個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分可繼承、可抵押，交易稅費(fèi)按照產(chǎn)權(quán)份額繳納。

持有階段如果出租，房租收入全部歸個(gè)人所有。相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修基金全部由個(gè)人承擔(dān)。

滿五年后如果出售，個(gè)人與政府產(chǎn)權(quán)一起打包，政府按照市場(chǎng)價(jià)回收20%。假設(shè)五年后能賣(mài)3000萬(wàn)，政府將拿回600萬(wàn)，個(gè)人拿到2400萬(wàn)。

二次交易產(chǎn)權(quán)100%歸屬個(gè)人。

對(duì)比去年12月31日樹(shù)村等地塊“初版共有商品房”細(xì)則來(lái)看，最大的區(qū)別在于---

之前是無(wú)利息無(wú)期限大額“首付貸”，不管何時(shí)出售，政府只收回原值；而現(xiàn)在更像ZF入股，未來(lái)變現(xiàn)時(shí)將根據(jù)當(dāng)時(shí)市價(jià)換算，可能獲利，也可能縮水，與個(gè)人共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

目前確定采用此種出讓方式的地塊，分別是海淀樹(shù)村、朝陽(yáng)南皋村、朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)、通州0302街區(qū)。特別特別要注意的是，共有商品房原則上不是必然產(chǎn)物，是土地出讓觸發(fā)價(jià)格上限之后，才會(huì)產(chǎn)生的。

也就是說(shuō)，想知道哪塊地好嗎？看誰(shuí)最被共有。

03 北京供地結(jié)構(gòu)大調(diào)整

這30宗地是北京三次供地中的第一波，有兩大明顯調(diào)整。

一是重心，由西南轉(zhuǎn)向東北。

前幾年，大興/豐臺(tái)/石景山等西南片區(qū)是土地供應(yīng)大戶，部分片區(qū)庫(kù)存積壓至今；而北邊、東邊供應(yīng)較少，像海淀/朝陽(yáng)/昌平，新房基本出一個(gè)清一個(gè)，已面臨無(wú)房可賣(mài)的境地。

今年北京土地供應(yīng)，有意識(shí)在從供應(yīng)端“糾偏”。典型如朝陽(yáng)，一下釋放10宗宅地，建面近百萬(wàn)方。

二是結(jié)構(gòu)，由剛需轉(zhuǎn)向改善。

首批30宗地中，限競(jìng)房歸0，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)H1宗，今年或?qū)⑹沁@兩者的正式告別年。無(wú)論如何，五環(huán)里不會(huì)有限競(jìng)房了。

以及，產(chǎn)品供應(yīng)端也有明顯的變化，新70/90政策出現(xiàn)在了16宗地上，“套型”變成“套內(nèi)”，一字之差，變化極大。

套型建筑面積90㎡以下，開(kāi)發(fā)商大概率做89㎡兩居/三居；“套內(nèi)”以后，按照得房率80%反推，建面可以做到112平，得房率75%就是120平。

同樣的90平米基準(zhǔn)線，套型設(shè)定下是“剛需”，套內(nèi)則貼近“改善”。

北京改善人群的春天，來(lái)了。

相關(guān)知識(shí)

北京連推30宗地,不再偏愛(ài)剛需,改善人群春天來(lái)了
北京:剛需入市未讓房?jī)r(jià)反彈
貝殼研究院發(fā)布30城剛需購(gòu)房“上車線”：北京350萬(wàn)，沈陽(yáng)73萬(wàn)
剛需走俏改善型房源滯銷,北京二手房市場(chǎng)分化明顯
全國(guó)30城剛需購(gòu)房者平均年齡已超過(guò)30歲
深圳樓市嚴(yán)重分化:無(wú)房剛需的“福音”,改善剛需卻遇尷尬…
貝殼研究院發(fā)布剛需購(gòu)房報(bào)告 北京上車套均總價(jià)350萬(wàn)
30城剛需“上車線”:22城超百萬(wàn),北京套均價(jià)350萬(wàn)居首
濟(jì)南樓市“降價(jià)風(fēng)”還能刮多久?剛需、改善購(gòu)房者怎么理性購(gòu)房?
30城剛需購(gòu)房者:平均已超30歲,天津的年齡最大