焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 3月29日晚，新城控股披露關(guān)于2020 年度業(yè)績說明會召開情況的公告。

3月29日下午，新城控股通過互聯(lián)網(wǎng)直播平臺——路演中召開線上業(yè)績說明會。新城控股董事長王曉松、董事兼總裁梁志誠、董事兼聯(lián)席總裁曲德君、高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬、董事會秘書陳鵬出席本次說明會，與投資者進(jìn)行了互動溝通和交流，就投資者普遍關(guān)注的問題進(jìn)行了解答。

以下為本次業(yè)績說明會投資者提出的主要問題及公司回復(fù)情況：

1、感謝公司過去一年的辛苦努力，也祝愿公司新的一年再創(chuàng)輝煌。作為 小股東，有兩個(gè)問題想了解：1）“三條紅線”“貸款集中度”“土地兩集中” 對行業(yè)和公司的影響？2） 2021 年公司拿地規(guī)劃？

回答：目前整個(gè)政策基調(diào)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，保證了房地產(chǎn)行業(yè)可 以長期、可持續(xù)、平穩(wěn)的健康發(fā)展，總體而言對行業(yè)是利好，避免過度透支。政策 并未改變行業(yè)的兩個(gè)基本面：一是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，二是具有超長周期。 對于企業(yè)來說，也處于回歸理性的狀態(tài)，目前大多數(shù)企業(yè)的土地儲備都是年銷 售額的 3-4 倍左右。同時(shí)，行業(yè)資源將向穩(wěn)定的頭部企業(yè)傾斜。目前公司僅剔除預(yù) 收款的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)超標(biāo)，“三條紅線”政策對公司并無太大影響。由于土地“兩 集中政策”，公司對于未來資金的安排會更加有確定性，使公司的資金利用和融資 計(jì)劃更加明確和有效率。 在“三條紅線”政策背景下，公司拿地金額基本控制在年銷售額的 40%左右。區(qū) 域選擇上，公司將深耕已進(jìn)入的城市，會將有限的資源用在更有價(jià)值的地方，在已經(jīng)進(jìn)入城市的做大、做強(qiáng)、做深。

2、1）對開發(fā)業(yè)務(wù)行業(yè)規(guī)模的判斷？2）公司制定2021年銷售目標(biāo)為2600 億元，是否較為保守？ 

回答： 2020 年，房地產(chǎn)行業(yè)突破了 17 萬億的銷售額，17 億平方米的銷售面 積，行業(yè)集中度更加明顯。公司作為全國化布局的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，受到政策的積 極影響。 從中長期趨勢來看，5-10 年間房地產(chǎn)行業(yè)銷售額會維持在 13 萬億-20 萬億區(qū)間， 銷售面積可能會有所減少，但銷售額會保持在區(qū)間內(nèi)穩(wěn)定：首先，國家中長期經(jīng)濟(jì) 基本面向好，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的積極促進(jìn)作用也沒有改變；其次，都市圈、中心城市 等國家級戰(zhàn)略不斷落地，城市的集中度也會加大，更優(yōu)越的生活場景會出現(xiàn)，有利 于行業(yè)健康發(fā)展；第三，消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)也會產(chǎn)生變化，高質(zhì)量改善型需求的比例 會提高。 公司充分考慮到行業(yè)的變化，結(jié)合內(nèi)部的戰(zhàn)略，有信心完成 2,600 億的全年銷 售目標(biāo)。公司年度可售貨值達(dá)到 4,200 億，其中 3,600 億為 2020 年末已獲取，500- 600 億左右為計(jì)劃 2021 年當(dāng)年獲取、當(dāng)年新推。在“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運(yùn)營優(yōu) 先、科技賦能、風(fēng)險(xiǎn)管控”五大戰(zhàn)略指導(dǎo)下，希望在深耕的區(qū)域內(nèi)做大、做強(qiáng)，提 供好的服務(wù)和產(chǎn)品，保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升、開發(fā)能力的提升以及組織效能的提升。

 3、2020 年結(jié)算利潤率較低，主要是什么原因？預(yù)計(jì) 2021 年開發(fā)業(yè)務(wù)利 潤率走勢如何？ 

回答：從整個(gè)行業(yè)大趨勢來看，各地不斷出臺限地價(jià)、限房價(jià)政策，未來 行業(yè)的超高回報(bào)很難再出現(xiàn)，集中度會進(jìn)一步加強(qiáng)，頭部企業(yè)機(jī)會增多。 公司內(nèi)部也在關(guān)注毛利率下降的情況。除了行業(yè)的因素，前幾年公司規(guī)模 快速擴(kuò)張，并戰(zhàn)略性進(jìn)入一些新的城市，也包括部分非長三角的低能級城市， 沒有體現(xiàn)出規(guī)模優(yōu)勢。同時(shí)人才儲備顯得不足，管控能力尚待加強(qiáng)。但是，隨著在這些城市的深耕，團(tuán)隊(duì)能力的提升，目前盈利水平基本可控。2020 年獲 取的項(xiàng)目 86%位于高潛力城市，毛利率已有一定程度改善。

4、近兩年多家企業(yè)提出布局商業(yè)的新戰(zhàn)略，在日益激烈的競爭過程中， 新城商業(yè)的核心競爭力是什么？ 

回答：公司商業(yè)核心競爭力體現(xiàn)在商業(yè)模式、先發(fā)布局優(yōu)勢、現(xiàn)有的開發(fā) 運(yùn)營能力和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢以及三者的打通。 從公司三大事業(yè)部來看，住宅開發(fā)事業(yè)部是為公司提供現(xiàn)金流；商業(yè)開發(fā)事業(yè) 部是現(xiàn)金流的補(bǔ)充，以及大比例覆蓋自持吾悅廣場的成本，減少資金的沉淀；商業(yè) 管理則有穩(wěn)定利潤來抗周期。三大事業(yè)部協(xié)同開發(fā)，相互促進(jìn)，穩(wěn)步擴(kuò)張。 公司已經(jīng)利用過去的十年做好全國化布局，截至目前于 28 個(gè)省份、98 個(gè)地級 市布局吾悅廣場 163 座，精準(zhǔn)卡位，具有較大先發(fā)優(yōu)勢，包括吾悅廣場的品牌影響 力、連鎖式大型項(xiàng)目運(yùn)營能力、深入不同地區(qū)不同級別城市的全國化布局能力。 公司擁有從商開到商管完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈，有助于實(shí)現(xiàn)公司的快 速穩(wěn)健發(fā)展：針對不同城市的特點(diǎn)精準(zhǔn)優(yōu)化商業(yè)定位，打造吾悅廣場的經(jīng)營特色； “總部-區(qū)域-項(xiàng)目”的三級架構(gòu)，擁有一支具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌及管理能力的 專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。 經(jīng)歷2020年初疫情，吾悅廣場仍完成年初制定的目標(biāo)，年末出租率達(dá)99.5%， 全年商業(yè)運(yùn)營總收入 57 億元，這是新城商業(yè)運(yùn)營管理核心競爭力的最好答卷。

5、1）商業(yè)的市場容量和吾悅廣場的拓展計(jì)劃？2）輕資產(chǎn)層面的戰(zhàn)略方 向？ 

回答：中國購物中心發(fā)展有 20 多年的時(shí)間，近些年保持著較快的速度。國家 提出了加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的戰(zhàn)略 思想，以及都市圈、城市群的城市發(fā)展戰(zhàn)略，更加強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社 會保障、生活方式等方面實(shí)現(xiàn)由鄉(xiāng)到城的轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化和公 共服務(wù)均等化等無差別發(fā)展。這些宏觀層面的發(fā)展戰(zhàn)略，都給行業(yè)發(fā)展帶來更大的 空間。 從行業(yè)層面看，2020 年人均購物中心面積為：一線城市為 1.86 平方米，二線 城市為 1.56 平方米，三四線城市為 0.54 平方米；從區(qū)域分布看，東部地區(qū)人均面 積為 0.39 平方米，中、西部地區(qū)相對落后，約為 0.22 平方米。城市間和區(qū)域間發(fā) 展的不均衡，也帶來購物中心的發(fā)展空間。 從公司層面看，基于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動，經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，公司 已經(jīng)成為行業(yè)的頭部企業(yè)。公司的項(xiàng)目拓展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)和運(yùn)營管理等方 面，在行業(yè)中都有明顯的競爭優(yōu)勢，為全國化布局和持續(xù)快速健康發(fā)展奠定良好的 基礎(chǔ)。 關(guān)于輕資產(chǎn)方面： ①行業(yè)集中化的趨勢正在加速。特別是 2020 年以來，受疫情影響，中小企業(yè) 受人才和經(jīng)營能力等限制，與頭部企業(yè)在運(yùn)營管理等方面差距進(jìn)一步加大，中小企 業(yè)期望通過委托管理，提升項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平。 ②公司目前已經(jīng)具備較強(qiáng)的管理輸出能力。在新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方面，公司的商 業(yè)規(guī)劃能力和供應(yīng)商、施工合作方等資源，可以在成本可控的前提下，幫助中小企 業(yè)將項(xiàng)目建設(shè)得更快更好。同時(shí)隨著 2020 年吾悅廣場進(jìn)入百店時(shí)代，公司的品牌影響力、人才儲備能力、招商能力和運(yùn)營能力都達(dá)到了行業(yè)較高的水平，也為輕資 產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 從 2020 年起，公司已經(jīng)將輕資產(chǎn)做為商業(yè)發(fā)展的重要組成部分，實(shí)行輕重并 舉的發(fā)展戰(zhàn)略。不只追求數(shù)量，更考慮質(zhì)量?；谝陨蟽煞矫婵紤]，2021 年公司在項(xiàng)目拓展方面，輕資產(chǎn)項(xiàng)目爭取不少于 15 個(gè)。

6、2020 年物業(yè)出租及管理毛利率達(dá) 70.76%，受疫情影響仍然逆勢上揚(yáng)，較 2019 年提升 3.2 個(gè)百分點(diǎn)，主要是什么原因？預(yù)計(jì)未來表現(xiàn)如何？ 

回答：近年來，公司在商業(yè)發(fā)展策略上強(qiáng)調(diào)速度與質(zhì)量并重，同時(shí)也把提升管 理效率和經(jīng)營效率作為重要的經(jīng)營目標(biāo)。首先是開源增收。2020 年疫情影響下， 公司給予商戶租金減免超過 5 億元，在此情況下，全年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入 57 億 元，較 2019 年增長 32%。同時(shí)，各廣場通過多種經(jīng)營創(chuàng)收等，最大限度地降低疫 情對收入的影響。 其次是降本增效。公司特別重視營銷費(fèi)用的使用效率，在滿足經(jīng)營需要，保證營銷活動效果的前提下，有效控制營銷費(fèi)用的支出;同時(shí)，對運(yùn)維成本、保潔成本、 商戶進(jìn)出場的改造成本等都進(jìn)行了優(yōu)化，通過加強(qiáng)精細(xì)化管理，有效的優(yōu)化了運(yùn)營 管理成本。公司還將人工效能作為重要的 KPI 指標(biāo)，提高人工成本支出的合理性。 第三是科技賦能。公司通過新云平臺等信息化、網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)的優(yōu)化升級，提高科技賦能水平，提高管理效率、工作效率和服務(wù)效率，通過提升效率，實(shí)現(xiàn)提高收益。 隨著營運(yùn)期廣場開業(yè)時(shí)間的推移，廣場的經(jīng)營管理日趨成熟和穩(wěn)定，公司已經(jīng)將向管理要效益，做為吾悅廣場的重要經(jīng)營舉措，預(yù)計(jì)未來吾悅廣場的毛利可以保持在70%以上。

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