編者按：

2020年年報季如約而至，各家房企又到了“總結(jié)與展望”的時刻。

在經(jīng)歷了2020年上半年的新冠疫情沖擊，下半年“三道紅線”壓身、融資監(jiān)管環(huán)境收緊后，房企的業(yè)績究竟如何？2021年各家又會作何調(diào)整？透過一片數(shù)字矩陣和高管表態(tài)或許能找到答案……

 

“雙輪”折戟，“黑馬”弘陽千億爽約，百店落空

經(jīng)歷了高管離職潮的弘陽在3月30日召開了線上業(yè)績會，老板曾煥沙攜帶新晉總裁袁春、執(zhí)行董事及副總裁雷偉斌、首席財務(wù)官孫廣平亮相。

然而，連年下跌的毛利率、千億規(guī)模的爽約、百店計劃的擱淺以及高管團隊的瓦解，都為公司高管口中的“穩(wěn)健增長”打上了問號。

毛利率三連降

2020年，弘陽實現(xiàn)營收201.6億元，同比增長32.9%；歸母凈利潤同比增長13.2%至16.61億元；毛利則同比增長18.2%至45.1億元。

對于毛利的增長，弘陽在年報中直言，“增加原因主要為年內(nèi)交付項目增多所致。”

但在上述指標增長的同時，弘陽2020年的毛利率仍在延續(xù)下跌的態(tài)勢。2020年，弘陽毛利率為22.4%，較2019年的25.1%下跌2.7個百分點。

這是弘陽毛利率下跌的第三個年頭。2018年，弘陽以“黑馬”之姿登陸港交所，公司當(dāng)年毛利率為31.25%，較2017年的40.6%下跌9.35個百分點;2019年，弘陽毛利率繼續(xù)下跌6個百分點至25.1%，2020年則繼續(xù)下跌至22.4%。按弘陽所言，2019年、2020年毛利率的下跌是由于毛利率較高的產(chǎn)品確認收入比例有所下降。

有數(shù)據(jù)顯示，在新冠疫情影響下，2020年上半年行業(yè)179家樣本房企的毛利率中位數(shù)同比下跌2.4個百分點至31.3%。而經(jīng)歷了下半年市場復(fù)蘇的弘陽，毛利率仍遠低于上半年的平均水平。

“雙輪”折戟

業(yè)務(wù)板塊來看，2020年，弘陽來自物業(yè)銷售已確認收入同比增長33.3%至196.16億元，商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)同比增長22.8%至5.05億元，酒店經(jīng)營則同比下降5.3%至3763.2萬元。

盡管物業(yè)銷售以及商業(yè)經(jīng)營確認收入有所增長，但二者遠未達到弘陽的預(yù)期水平。2017年7月，曾煥沙提出“百店千億”的三年發(fā)展規(guī)劃，即在2020年，弘陽房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要實現(xiàn)千億銷售額，弘陽廣場則須開業(yè)100座。

年報顯示，2020年內(nèi)，弘陽開業(yè)了6座弘陽廣場，另有9座正在籌備。算上2019年開業(yè)的4座，弘陽在建及運營的弘陽廣場僅有19座。這一數(shù)字與曾煥沙計劃的“百店千億”相差甚遠。

為了發(fā)展商業(yè)板塊，弘陽于2020年初挖來萬達高管沈嘉穎分管商業(yè)。彼時，有業(yè)內(nèi)人士稱，沈嘉穎團隊與其適配性并不高，“萬達商業(yè)高舉高打、一城一廣場，而區(qū)域房企起家的弘陽并沒有強大的品牌背書”。

如今，合共19座的弘陽廣場似乎正印證了曾煥沙戰(zhàn)略失策。除了商業(yè)地產(chǎn)目標遙遙無期，弘陽的千億也未如期而至。2020年，其合約銷售額僅為865億元，距離千億目標尚有135億元的差距。

不安全的“綠檔”

“三道紅線”來看，截至2020年末，弘陽剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率為69.4%、凈負債率為50.3%，現(xiàn)金短債比為1.6倍，步入“綠檔”陣營。

但弘陽的達標存在較大“水分”。截至2020年，其賬面貨幣資金為185.3億元，其中受限資金數(shù)額為28.6億元，已質(zhì)押存款約為32.5億元。除去受限資金及質(zhì)押存款，弘陽實際可用的現(xiàn)金數(shù)額將大幅縮水至124.2億元。

借款方面，弘陽2020年的借款總額為323.1億元，其中計息銀行貸款及其他借款為220.5億元，優(yōu)先票據(jù)為102.6億元。以還款期限來看，公司一年內(nèi)到期的債務(wù)數(shù)額為114.39億元。

124.2億元的賬面資金勉強能夠應(yīng)付114.39億元的短期借款，弘陽現(xiàn)金情況顯然緊張。

另外，弘陽年報中增加的少數(shù)股東權(quán)益與減少的少數(shù)股東利潤也頗令外界“看不懂”。

2020年，弘陽少數(shù)股東權(quán)益較2019年的41.59億元增長近194%至122.23億元。而公司同期的少數(shù)股東的應(yīng)占利潤為1.94億元，僅較2019年增長約15%。

另一方面，弘陽對聯(lián)營公司的投資為95.73億元，較2019年的55.84億元增長71.44%，但同期來自聯(lián)營公司的利潤卻較2019年的5.95億元下跌至5.28億元。同時，弘陽來自合營企業(yè)的利潤也由2019年的9772.4萬元變?yōu)?8503.4萬元。

增長的少數(shù)股東權(quán)益與下降的少數(shù)股東利潤頗為蹊蹺。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴記者，“少數(shù)股東權(quán)益的異常波動經(jīng)常被作為判斷是否存在明股實債的一個指標。整體而言，弘陽地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益的大幅增長，或使其難脫明股實債的嫌疑?！?/p>

 

世茂：潛心高質(zhì)量發(fā)展 鑄就長期價值

3月30日，世茂集團控股有限公司（813.HK，下稱“世茂”）發(fā)布2020年度業(yè)績報告。報告期內(nèi)，世茂合約銷售額3003億元，同比增長15.5%，增幅持續(xù)領(lǐng)跑頭部房企；銷售均價17536元/每平米，位列TOP 8房企第二；行業(yè)排名連續(xù)三年穩(wěn)步上升，晉升至第八。

盈利“穩(wěn)”贏

鞏固核心優(yōu)勢，聚焦提質(zhì)增效，盈利穩(wěn)步提升。報告期內(nèi)，世茂營業(yè)額1353.5億元，同比增長21.4%；毛利額396.7億元，同比增長16.2%；毛利率達29.3%，始終維持行業(yè)優(yōu)勢；核心利潤191.4億元，同比上升24.9%；股東應(yīng)占核心利潤152.2億元（包含物業(yè)股權(quán)處置收益），同比大幅上升45.2%。

持續(xù)穩(wěn)定投資收益，不斷提升投資者服務(wù)水平，為股東及投資者創(chuàng)造長期回報。2020年，世茂全年建議派息1.8港元/股，同比增長24.1%，其中特別股息0.3港元/股；已連續(xù)15年持續(xù)派息，每股派息額復(fù)合增長率約17%，累計派息達351.9億港元；過去4年，世茂連續(xù)以超40%的派息率穩(wěn)居行業(yè)前列。

財務(wù)“穩(wěn)”固

面對房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”等房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，世茂成功由“黃檔”轉(zhuǎn)“綠檔”，將各項金融風(fēng)險指數(shù)控制在安全線以內(nèi)：凈負債率下降7.1個百分點至50.3%，已連續(xù)9年維持在60%以下；資產(chǎn)負債率（扣預(yù)收款）68.1%；現(xiàn)金短債比（扣預(yù)售監(jiān)管資金）1.16倍。以充裕的儲備額度和優(yōu)越的資金流動性，為企業(yè)應(yīng)對復(fù)雜的經(jīng)濟和金融環(huán)境及未來發(fā)展夯足底氣。

得益于安全健康的財務(wù)管理體系，境內(nèi)外各大機構(gòu)均對世茂給予認可。除國際評級機構(gòu)惠譽維持世茂“BBB-穩(wěn)定”投資級評級外，穆迪、標普分別上調(diào)世茂評級至“Ba1正面”、“BB+正面”，資本市場的長線看好，亦將進一步支撐世茂釋放經(jīng)營紅利。

供貨“穩(wěn)”足

把握拿地窗口，實現(xiàn)精準投資，世茂緊隨國家戰(zhàn)略方針開疆拓土，深挖核心戰(zhàn)略城市群發(fā)展紅利。截至2020年12月31日，世茂權(quán)益前土地儲備約8175萬平方米，貨值約13800億元，同比增長6%，總項目達434個，遍布核心城市超100個；一二線城市貨值占比72%，其中，粵港澳大灣區(qū)、長三角及華北區(qū)分別增長至3950億元、3450億元和2500億元。

先見備倉，土儲勢能充足。2021年，世茂手握超5500億元可售貨值，其中87%布局于一二線及強三四線城市，75%為提供充?，F(xiàn)金流的住宅類產(chǎn)品，貨值充裕且具備結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，業(yè)態(tài)類型與貨源周期等亦均顯利好。在產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)勢的加持下，世茂將策略性調(diào)整供貨節(jié)奏，為土儲紅利的加速釋放及3300億元銷售目標的實現(xiàn)提供強力支撐。

兩翼“穩(wěn)”飛

2020年，世茂“大飛機戰(zhàn)略”全面騰飛。長期主義的戰(zhàn)略韌性，以及多元輪動的協(xié)同優(yōu)勢，賦予“兩翼”加速穩(wěn)飛的內(nèi)生動力。報告期內(nèi)，世茂酒店、商娛、服務(wù)三大專業(yè)公司沖破疫情的不利影響，實現(xiàn)收入86.3億元，計劃完成率達99%，同比增速33%。

世茂服務(wù)，開拓資本市場全新征途。2020年10月，世茂服務(wù)（873.HK）正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，成為世茂集團旗下第三家上市公司。憑借規(guī)模和品質(zhì)實力，世茂服務(wù)連獲多家國際投行一致看好。截至2020年12月31日，世茂服務(wù)營業(yè)收入50.3億元，復(fù)合年增長率達94%；合約面積2.01億平方米，復(fù)合年增長率達83%。上市僅兩個月，世茂服務(wù)即與投資者共享收益紅利，實現(xiàn)31%派息率。

酒店、商業(yè)、主題娛樂，發(fā)展航道愈發(fā)穩(wěn)實。2020年，世茂酒店全年簽約32個項目，以香港東涌世茂喜來登酒店、世茂御榕·武夷度假酒店、武漢江灘世茂凡象酒店等為代表的眾多新開酒店，為中國酒店業(yè)及城市再添新地標。商業(yè)及主題娛樂方面，亞太區(qū)首座藍精靈樂園——上海世茂精靈之城主題樂園藍精靈主題園區(qū)盛大開業(yè)，長沙世茂環(huán)球金融中心、深圳前海世茂大廈如期入市，青島世茂52+、長沙世茂52+正式開業(yè)，加速實現(xiàn)對城市的深度賦能與扎根。

責(zé)任“穩(wěn)”行

世茂在實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的同時，始終積極踐行企業(yè)社會責(zé)任，著力推動和諧社會與綠色環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

綠色賦能方面，世茂獲明晟ESG評級從B級提升至BB級別，并納入恒生國指ESG指數(shù)，充分反映世茂在可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域的成績。截至2020年底，世茂綠色建筑總面積達6463.58萬平米，同比增長28.44%。

公益慈善方面，世茂堅持積極投身于文化傳承、醫(yī)療扶貧、愛港共融、點亮生命等社會公益事業(yè)領(lǐng)域。2020年，在抗擊疫情的第一時間，世茂捐款3000萬港幣、捐獻防疫口罩超過100萬個，為市民的健康安全保駕護航。截至2020年12月31日，世茂公益累計覆蓋人數(shù)超過2200萬，累計捐款金額超17億元人民幣，為成千上萬個家庭和個人帶去了夢想和希望。

功崇惟志，業(yè)廣惟勤。2020年，世茂戰(zhàn)略優(yōu)勢有序釋放，穩(wěn)步實現(xiàn)第四年高質(zhì)量增長，為用戶、投資者和社會創(chuàng)造了更大價值。2021年，世茂仍將一如既往堅守“穩(wěn)”的主旋律，勤修內(nèi)功，勇抓機遇，為企業(yè)、行業(yè)和城市的穩(wěn)健發(fā)展賦能，做時代的參與者、行業(yè)的奮進者和責(zé)任的擔(dān)當(dāng)者。

 

新城控股2020年營收大增七成，凈利潤152億

王曉松：三道紅線、集中供地均為行業(yè)利好

3月29日，新城控股集團召開2020年度業(yè)績發(fā)布會。到場的除了新城控股董事長王曉松外，還有董事兼總裁梁志誠、董事兼聯(lián)席總裁曲德君、高級副總裁兼財務(wù)負責(zé)人管有冬、董事會秘書陳鵬等。

作為新掌門王曉松任職后的第一個完整的報告期，新城控股2020年實現(xiàn)營業(yè)收入1454.75億元，同比增長69.46%，歸屬于上市公司股東的凈利潤152.56億元，同比增長20.56%；報告期末，新城控股總資產(chǎn)達5337.53億元，同比增長16.37%。

穩(wěn)健發(fā)展下，新城控股擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利20.5元（含稅），預(yù)計派發(fā)的現(xiàn)金紅利共計46.33億元。

一張不錯的成績單，可見新城控股2020年由“增量”到“提質(zhì)”卓有成效。而關(guān)于2020年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)高度關(guān)注的“三道紅線”“信貸收緊”“集中供地”等大事件，王曉松更是表達了積極的態(tài)度。

王曉松表示，“三條紅線”管著房企、“貸款五檔”管理管著銀行、集中供地則管著政府，這些政策對于行業(yè)來說都是利好，避免行業(yè)被過度透支。

住宅+商業(yè)雙驅(qū)動

夯實雙輪驅(qū)動基本面

年報顯示，2020年新城控股實現(xiàn)銷售金額2509.63億元，累計銷售面積約2348.85萬平方米。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，新城控股2020年銷售金額排名第12位，銷售面積位列第10位。

2020年初的業(yè)績會上，王曉松曾表態(tài)，“新城并不會往收縮的方面走，從推貨貨值和去化率來看，2500億是屬于比較中性的數(shù)據(jù)。”

在穩(wěn)中求進的發(fā)展基調(diào)下，新城控股以區(qū)域深耕為運營抓手。

2020年，新城控股采取“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的區(qū)域深耕標準，進一步提升了天津、江蘇、浙江等深耕區(qū)域的市場份額。全年，新城控股的住宅開發(fā)事業(yè)部出現(xiàn)了8個百億級銷售額的地方公司。

這樣的布局，與新城對行業(yè)的競爭現(xiàn)狀判斷有關(guān)。業(yè)績會上，王曉松分析，在當(dāng)前調(diào)控下，行業(yè)很難再出現(xiàn)黑馬，資源會逐步向頭部房企集中與傾斜。未來的競爭比拼的更多的是房企的管理能力。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)過13年的探索與沉淀，新城控股在享受先發(fā)者規(guī)模優(yōu)勢的同時，也享受著管理紅利。

受益于開發(fā)運營能力及團隊人才優(yōu)勢，截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積超940萬平方米，平均出租率達99.54%；客流總量達6.55億人次，同比增長13%；銷售總額達319億元，同比增長20%；會員人數(shù)達983萬，較2019年末增長73%。

這直接帶動了新城控股2020年的商業(yè)運營總收入增長至57.21億元，其中吾悅廣場商業(yè)運營總收入增長至56.70億元，超額完成55億租金的目標，同比上漲超過30%。

2020年12月30日，隨著溫州龍灣吾悅廣場開業(yè)，新城控股已開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營商業(yè)項目達到100座，僅去年一年就有38座落地開業(yè)（含5座委托管理項目），在建擬建的吾悅廣場仍有56座。截至2021年3月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到163座，進駐全國122個城市。

與行業(yè)內(nèi)其他聚焦商業(yè)運營的公司相比，新城的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)在具有較高的項目操盤與資金回籠能力；而相比更聚焦住宅開發(fā)的公司，新城在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化開發(fā)與運營方面則具有一定優(yōu)勢，并且能夠以此持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的利潤。

雖然目前來看，商業(yè)地產(chǎn)總體的銷售額還并非新城控股總體銷售額的“大頭”，但物業(yè)出租及管理的毛利率為70.76%，這將是新城控股一道持續(xù)強勁的利潤來源。新城控股董事兼聯(lián)席總裁曲德君在業(yè)績發(fā)布會上回答投資者提問時也提及，未來吾悅廣場商業(yè)管理的毛利率將保持在70%以上。

2021年，新城將銷售目標定為2600億元，全年計劃新開業(yè)吾悅廣場30座，全年商業(yè)運營總收入目標為85億元。

評級提升

持續(xù)優(yōu)化財務(wù)指標

同樣面對“三道紅線”的壓力，新城控股的步調(diào)要比同行從容不少。截至2020年年底，新城控股在手現(xiàn)金624.24億元，現(xiàn)金短債比2.61倍，完全能夠覆蓋短期債務(wù)，凈負債率為35.61%，剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為74.12%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)三年為正。除此之外，新城控股加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）為33.89%，相比同行業(yè)而言處于較好水平。

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境前松后緊，隨著“三道紅線”的新規(guī)出臺，融資監(jiān)管持續(xù)收緊。面對融資難度不斷攀升的局面，新城控股在強化現(xiàn)金管控的同時積極融資，緩解資金壓力。

新城控股在交易所平臺先后發(fā)行公司債、CMBS和應(yīng)收賬款A(yù)BS，募集資金80.94億元人民幣；在中國銀行間市場完成多筆超短期融資債券的發(fā)行，共募集資金30億元人民幣；在境外通過發(fā)行高級美元債券，募集資金8億美元。2020年，其整體平均融資成本為6.72%。

新城頗為亮眼的的財務(wù)表現(xiàn)也吸引了國際評級機構(gòu)的青睞。

2020年11月2日，國際評級機構(gòu)標普宣布，將新城發(fā)展和新城控股的評級展望從BB“穩(wěn)定”上調(diào)至BB“正面”。

12月4日，惠譽將兩家公司的本幣及外幣發(fā)行評級由“BB”上調(diào)至“BB+”，評級展望為“穩(wěn)定”；同時，將新城發(fā)展、新城控股及新城環(huán)球的高級無抵押債券評級上調(diào)至“BB+”。

今年1月22日，穆迪宣布將新城發(fā)展及其子公司新城控股的企業(yè)家族評級（CFR）從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，同時，將新城控股現(xiàn)有票據(jù)的高級無擔(dān)保債務(wù)評級從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，將新城發(fā)展現(xiàn)有票據(jù)的高級無擔(dān)保債務(wù)評級從“Ba3”調(diào)升至“Ba2”，上述評級展望均為“穩(wěn)定”。

針對信用評級問題，新城控股高級副總裁兼財務(wù)負責(zé)人管有冬在業(yè)績會上表示，2020年新城因穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)不斷收獲了國際評級機構(gòu)的認可。但短期來看，境內(nèi)融資仍具有波動性，新城控股將不斷優(yōu)化財務(wù)指標，拓寬融資渠道，降低融資成本。

 

龍光深耕戰(zhàn)略優(yōu)勢凸顯：

近期增長有保障，遠期開發(fā)有資源

在多數(shù)房企銷售規(guī)模增速下降時，龍光集團(3380.HK)憑借豐厚的可售資源及強大的執(zhí)行力持續(xù)實現(xiàn)了業(yè)績的高速增長。

3月26日，龍光披露了2020年業(yè)績。年報顯示，全年權(quán)益合約銷售額約達到1206.9億元，同比大幅增長32%，超額完成年度1100億元權(quán)益合約銷售目標。據(jù)第三方研究發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， TOP 20房企，權(quán)益銷售額平均增速約為11.6%，龍光權(quán)益銷售增速處于領(lǐng)先水平。

報告期內(nèi)，龍光實現(xiàn)營業(yè)收入約為710.8億元，同比增長23.7%。歸母核心利潤達120.4億元，同比增長20.1%；毛利率30%，核心利潤率17.4%，居于上市房企前列。

規(guī)?？焖贁U張的同時，龍光還順利實現(xiàn)了“三道紅線”的達標。截至2020年底，龍光凈負債率下降6個百分點至61.4%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率下降6.2個百分點降至69.8%，現(xiàn)金短債比1.8倍，成功躋身“綠檔”房企。

長三角布局卓有成效

龍光城市深耕優(yōu)勢凸顯，市場領(lǐng)先和銷售超百億城市增多，市場占有率前五的城市數(shù)量占公司布局城市總量比例超40%。一二線城市銷售占比連續(xù)兩年超80%。同時，在布局城市中，其單城平均權(quán)益銷售額同比增長22%至44.7億元，行業(yè)居前，在深圳、佛山、珠海、南寧、汕頭及長三角區(qū)域銷售均過百億元。

值得一提的是，龍光在長三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)權(quán)益合約銷售額101.22億元，進入長三角區(qū)域兩年時間，龍光便突破了百億銷售額，異地布局獲得了明顯的成功。

2018年，龍光正式了成立上海區(qū)域公司，開始向長三角市場進軍；2020年，該公司在長三角區(qū)域銷售額同比增長236%。

據(jù)龍光集團管理層披露，“在過去一年，我們新進入了上海、南京、寧波、溫州等長三角的核心城市，可以說我們在長三角的發(fā)展已經(jīng)進入了新階段?！?/p>

過去打下的良好基礎(chǔ)，讓龍光在面對未來時充滿信心。

未來3年，龍光權(quán)益合約銷售目標年均增長20%。安信國際證券研報顯示，龍光2021年銷售目標增長20%，相當(dāng)于1448億元，增長率高于同業(yè)平均水平。

據(jù)披露，龍光2021年全年推售貨值2400億元，這意味著，其基本實現(xiàn)60%的權(quán)益銷售額的去化率水平，便可實現(xiàn)全年目標。

高質(zhì)量土儲優(yōu)勢顯著

龍光集團定下如此高銷售增速的底氣來自于其優(yōu)質(zhì)而充裕的土儲。

隨著各大開發(fā)商把目光聚焦在一二線，聚焦在核心、高能級城市，二級市場土拍的利潤率越來越薄，不少開發(fā)商又開始將注意力轉(zhuǎn)移到城市更新上。而在這條賽道上，龍光集團已處于領(lǐng)先地位。

2020年，龍光集團新增68個項目、建筑面積1857萬平方米，合計貨值3865億元。

具體來看，城市更新項目新增貨值達到3003億元，同比增長78%，其中有91%位于大灣區(qū)。

“在深莞惠、廣佛、珠中，土儲面積占比分別是45%、30%、20%，珠江的東岸是最有價值的地方，我們的分布比例是最高的”，龍光集團管理層介紹，“其次是廣佛，再次是珠中，這種結(jié)構(gòu)保證了我們未來在粵港澳大灣區(qū)龍頭地位的持續(xù)優(yōu)勢。”

截至2020年末，龍光集團的城市更新項目可轉(zhuǎn)化土地儲備達到了3278萬平方米，貨值7100億元，同比增長77%，凈利潤率則在15%-20%。

據(jù)龍光集團方面披露，過去3年，其城市更新項目累計孵化貨值超900億元；預(yù)計到2023年城市更新貨值翻一倍，未來3年城市更新孵化貨值超1500億元，每年貢獻核心利潤約20%。

轉(zhuǎn)化加速的同時，龍光集團在拓展方面也要加速，“預(yù)計到2023年城市更新貨值翻一倍”。

城市更新項目儲備的發(fā)力也推動龍光集團糧倉的豐富。截至2020年末，其擁有總土儲約7200萬平方米，總貨值達12322億元，其中一二線土儲占比達93%，大灣區(qū)與長三角土儲占比合計達85%。

從土儲結(jié)構(gòu)看，公司土儲開發(fā)周期較為合理，近期可開發(fā)土儲面積3922萬平方米，土儲貨值5222億元，占總貨值比例42%，可保障未來3年權(quán)益合約銷售增長需求。城市更新土儲貨值7100億，占比58%。

這樣充裕的土儲形成了“近期增長有保障、遠期開發(fā)有資源”的良好格局，成為龍光集團未來快速發(fā)展的重要引擎?！叭绻覀円荒曩u1000萬方的話，土儲足夠我們賣7年。從質(zhì)量上來講，平均地貨比是32%，從此可以看出，未來這部分土儲蘊含的利潤是有保障的?！饼埞饧瘓F管理層如是表示。

 

歸母凈利暴跌97%，禹洲集團遭遇“股債雙殺”

對很多中小房企而言，“千億”是一道檻，越過千億之后他們或許會看到更美的風(fēng)景。

然而禹洲的千億卻是劫難，合約銷售額創(chuàng)新高的它也迎來了上市以來的凈利潤新低。

2020年，禹洲以1049.67億元的合約銷售額躋身千億房企陣營，然而其也迎來犧牲權(quán)益沖規(guī)模的陣痛。在下半年受唐山疫情以及交樓入賬等問題影響，禹洲全年歸母凈利潤由2020年上半年的10.19億元降至1.17億元，營收較2019年腰斬，毛利率更是降至個位數(shù)。

欲“作假”被駁回

年報數(shù)據(jù)顯示，2020年禹洲實現(xiàn)營收104.12億元，較2019年的232.41億元下跌55.2%；歸母凈利潤同比暴跌96.76%至1.17億元；毛利則同比下跌92.12%至4.8億元。

《國際金融報》記者注意到，截至2020年上半年，禹州的歸母凈利潤數(shù)額尚有10.19億元。這也就意味著，禹州2020年下半年的歸母凈利潤反而倒虧了逾9億元。

按禹洲所言，公司報告期內(nèi)收入減少主要是由于受新冠肺炎疫情影響，上海的若干物業(yè)項目的開發(fā)進度及于武漢及唐山的物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認。

具體來看，2020年，禹洲四大業(yè)務(wù)板塊所得收入較2019年均有所下降，其中跌幅最大的為物業(yè)銷售業(yè)務(wù)。該板塊業(yè)務(wù)同期實現(xiàn)收入97.39億元，較2019年的224.7億元下跌約56.66%。

管理層在會上將業(yè)績大跌歸咎于下半年唐山、河北地區(qū)的疫情始料未及。另外，精裝修的交付失誤則將禹洲的業(yè)績又向下拉了一把，“現(xiàn)在很多項目都需精裝修完工才可以整體交付，以前有些是可以分批次交付的，毛坯先交再交精裝修。但是現(xiàn)在因為當(dāng)時的合同約定，我們只能精裝修完工才能交付”。

管理層的言論也驗證了日前的傳言。

3月25日晚間，禹洲披露盈利預(yù)警，稱公司2020年歸母凈利潤同比暴跌96.76%。受此影響，公司3月26日股價急挫逾14%。彼時，有市場消息稱，禹洲下半年利潤暴跌與其交樓入賬問題有關(guān)。

據(jù)悉，禹洲擬將與另一家內(nèi)房的合作項目入賬列作收入，但因?qū)嶋H未達交樓標準而遭審計師駁回，公司更需重新審核。由于禹洲一向交樓都集中在年底前最后兩個月，重新審核牽一發(fā)動全身，導(dǎo)致禹洲下半年多個項目無法在截止時間入賬。

扭曲的毛利率

但歸根結(jié)底，導(dǎo)致收入腰斬與凈利潤暴跌最核心的原因仍是禹洲跌至個位數(shù)的毛利率。用管理層的話說，“2020年整個的毛利率是有點扭曲的。”

截至2020年末，禹洲的毛利率為4.61%。該指標2019年同期為26.21%，2020年上半年則為23.4%。

對于毛利率暴跌，禹洲在年報中解釋稱，主要是受到若干項目所在當(dāng)?shù)氐南迌r政策的影響而導(dǎo)致微薄毛利率情況，以及年內(nèi)因結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)(主要位于蘇州、揚州及合肥)而釋放公允值調(diào)整，合共7.39億元。

剔除以上非現(xiàn)金調(diào)整后，禹洲2020年的毛利率為18.19%。但這個數(shù)字仍遠低于行業(yè)水平。

“如果說單看整體住宅開發(fā)的毛利率的話，大約是在27點多。”管理層在業(yè)績會上坦誠，2020年上半年公司將住宅開發(fā)物業(yè)按照非全資子公司的處理放在了收入里面。但上述操作在年報的審核中行不通，審計師出于并表的要求將這部分業(yè)務(wù)放在了聯(lián)營、合營公司里，同時這一塊是利潤比較高的項目。

而由于聯(lián)營、合營公司中有部分物業(yè)開發(fā)的低毛利率項目，二者相沖抵，加之合肥項目的虧損等其他因素的疊加便導(dǎo)致了整體毛利率的拉低，“這些項目里面有一些是車位，車位占了大約10個億，這車位基本上都是沒有什么毛利的”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，禹洲合營公司的毛利率為21.87%，集團應(yīng)占盈利為2.07億元，2019年同期為虧損6349萬元。其聯(lián)營公司的毛利率為5.83%，集團應(yīng)占盈利較2019年的2.29億元跌至2337萬元。

擴張“后遺癥”

事實上，禹洲如今的困局與公司當(dāng)初高調(diào)沖規(guī)模、激進拿地脫不開干系。其管理層在業(yè)績會上直言，“公司在2016年至2018年的高地價項目未來會陸續(xù)入市消化，對整體的毛利率依然有影響?！?/p>

興業(yè)證券研報指出，2015年以來，禹洲的新增土地金額占銷售金額比例基本保持在50%以上的水平。2020年上半年，禹洲拿地金額占銷售金額比例超過70%，高于行業(yè)平均水平。

如今，以犧牲權(quán)益沖規(guī)模的陣痛已經(jīng)顯現(xiàn)。

管理層在會上坦言“過往三年沖規(guī)模犧牲了權(quán)益，在報表層面確實未來還要承受一定的陣痛。經(jīng)過2020年的這一次影響，我們已經(jīng)知道問題的存在，未來還是會力爭把這個局面扭轉(zhuǎn)過來。”

業(yè)績“一言難盡”的同時，禹洲的債務(wù)仍在攀升。截至2020年，禹洲的凈負債率同比上升15.63個百分點至85.8%。公司同期流動負債總額同比增長26.94%至950.16億元，其中公司債券、優(yōu)先票據(jù)及計息銀行貸款總額達到188.84億元。

(責(zé)編：王仁宏、初梓瑞)

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