觀點(diǎn)直擊 | 啟德地皮浮出與130億收購落錘佳兆業(yè)在降檔路上尋規(guī)模（實(shí)錄）

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-26 08:02

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 3月25日香港股市較為承壓，包括佳兆業(yè)在內(nèi)的地產(chǎn)股持續(xù)處于走低的狀況。直到當(dāng)天下午4點(diǎn)，佳兆業(yè)收跌1.25%，報(bào)價(jià)3.94港元。

收盤后不久，佳兆業(yè)便披露了一系列重要公告，除了已預(yù)告過的2020年業(yè)績報(bào)告，令外界頗感意外的還有130億元收購昔日北京爛尾樓“長安8號(hào)”的公告，以及借著收購契機(jī)祭出的供股公告。

在陸續(xù)有房企釋放業(yè)績下滑的3月，佳兆業(yè)算是例外之一，去年公司營業(yè)收入增長16.1%，凈利潤、歸母凈利潤分別增長26.8%、18.6%。相比于個(gè)別房企因2017年前后的高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致增收不增利，舊改或許是佳兆業(yè)平滑業(yè)績的主要原因，這促使它繼續(xù)加速舊改轉(zhuǎn)化供地。

調(diào)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，佳兆業(yè)也對外亮出年初制定“降負(fù)債”策略的進(jìn)度，截止去年底凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比兩項(xiàng)指標(biāo)已轉(zhuǎn)綠，在此基礎(chǔ)上該公司提出2021年實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)的目標(biāo)。但陡增的融資成本，也在警示進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的必要性。

動(dòng)用130億元收購北京項(xiàng)目，則暗藏另一種降負(fù)債渠道：由大股東收購、孵化實(shí)現(xiàn)出表，待項(xiàng)目產(chǎn)生收入后再注入上市公司并表。實(shí)際上，過去8年間，僅以“代建代管”身份介入該項(xiàng)目的佳兆業(yè)，已較大限度地規(guī)避掉了相應(yīng)的負(fù)債及資金沉淀。

新的動(dòng)靜還體現(xiàn)在業(yè)績會(huì)出席名單上，董事局主席郭英成攜聯(lián)席總裁郭曉群、集團(tuán)控股行政及人力資源部郭曉亭，兩代人首次同臺(tái)公開亮相。郭主席甚至有意安排子女回應(yīng)來自媒體及投資者的提問，“交接班”的進(jìn)度已明顯提速。

啟德地皮實(shí)錘，長安8號(hào)并表

在10天前，佳兆業(yè)入股高銀啟德地皮的消息在香港已傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但當(dāng)時(shí)佳兆業(yè)方面并未公開回應(yīng)。外界或許未留意的是，3月25日的業(yè)績公告，罕見證實(shí)了啟德交易。

據(jù)佳兆業(yè)最新披露，2020年集團(tuán)新增項(xiàng)目47個(gè)，新增土地儲(chǔ)備面積約921萬平方米，權(quán)益面積565萬平方米，權(quán)益代價(jià)471.14億元，對應(yīng)貨值約1900億元；其中境內(nèi)占土儲(chǔ)、權(quán)益代價(jià)分別為909.75萬平方米、399.86億元，大灣區(qū)（不含香港）分別占60.5%、61.8%。

而境外4個(gè)項(xiàng)目收購均集中于香港，包括1月以31.85億元獲得屯門項(xiàng)目，5月以5億元獲得西環(huán)項(xiàng)目，10月以2.39億元獲得長沙灣項(xiàng)目75%權(quán)益，以及11月以32.03億元獲啟德項(xiàng)目50%權(quán)益。

啟德項(xiàng)目地盤面積9708平方米，權(quán)益建筑面積2.67萬平方米，總建筑面積5.34萬平方米，規(guī)劃為住宅用途。實(shí)際上，這與高銀的啟德第4B區(qū)4號(hào)地盤新九龍內(nèi)地段第6591號(hào)的地皮規(guī)劃相符。

高銀啟德地皮最早于2020年5月出售，此后改售予內(nèi)地商人陳壯榮旗下彥佑有限公司，當(dāng)時(shí)已傳出佳兆業(yè)有意參與項(xiàng)目的消息，但被佳兆業(yè)否認(rèn)。

但如今看來，在否認(rèn)后幾個(gè)月，佳兆業(yè)已實(shí)際入股了啟德地皮。

這也是佳兆業(yè)去年真正首入香港市場以來快速收并購的縮影之一，截止2021年2月，4個(gè)項(xiàng)目為該公司累計(jì)貢獻(xiàn)265.7億港元貨值；其中僅啟德項(xiàng)目便占據(jù)150億港元，以此計(jì)算收購的貨地比接近4倍，不失為劃算的交易。除了長沙灣項(xiàng)目已推盤，剩余項(xiàng)目預(yù)計(jì)明后年面市。

收并購以外，佳兆業(yè)于儲(chǔ)備最多的城市更新業(yè)務(wù)亦有擴(kuò)大規(guī)模，去年新拓展城市更新項(xiàng)目54個(gè)，相當(dāng)于2019年同期近三倍；至期末累計(jì)儲(chǔ)備201個(gè)城市更新項(xiàng)目，占地面積逾5000萬平方米。

最新的收購動(dòng)作是，3月25日，佳兆業(yè)宣布從郭英成實(shí)際控制的3間公司手中，收購北京朝陽區(qū)西大望路與建國路交匯東南角的耀輝國際城項(xiàng)目，總代價(jià)為130億元。

耀輝國際城項(xiàng)目即“長安8號(hào)”，是北京業(yè)界廣為人知的爛尾樓，歷任接盤者包括首開、奧園等，最后于2013年被郭英成家族收購，代價(jià)據(jù)悉為60億元。此后佳兆業(yè)以“代建代管”身份介入。

“長安8號(hào)”在佳兆業(yè)債務(wù)重組后，于2015年底重啟。2017年改造而成的“北京佳兆業(yè)廣場”宣布全面竣工。這是佳兆業(yè)在京首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，有媒體報(bào)道稱，加上收購資金及內(nèi)部改造、建設(shè)，項(xiàng)目已投入逾100億元。

在業(yè)績會(huì)上，佳兆業(yè)首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事麥帆公開形容，北京佳兆業(yè)廣場是長安街“非常少數(shù)的”位置極佳的已落成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。項(xiàng)目可以馬上為集團(tuán)帶來現(xiàn)金流和收入，其中已出售一部分，剩余的可出租率為95%。

一位投資者對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，在投資者會(huì)上，佳兆業(yè)管理層同樣稱贊了北京佳兆業(yè)廣場的地理優(yōu)勢，并強(qiáng)調(diào)部分物業(yè)能提供持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，對于加大一線城市布局“具有重要戰(zhàn)略意義”。

北京佳兆業(yè)廣場總體量25萬平方米，涵蓋商業(yè)、酒店公寓、寫字樓、住宅等，早在2019年已傳出住宅部分售價(jià)逾10萬元，寫字樓租金約12元/平方米/天，較周邊尚存在優(yōu)化空間。但注入上市公司仍有益處，一方面對于年租金收入4-5億元的佳兆業(yè)帶來增量效應(yīng)，另一方面可售部分則補(bǔ)充開發(fā)業(yè)務(wù)的貨值。

定價(jià)方面，北京佳兆業(yè)廣場初步估值186億元，相比之下收購價(jià)相當(dāng)于7折左右；而郭氏的投資成本約67.66億元。交易對價(jià)的資金渠道部分來自供股融資，佳兆業(yè)計(jì)劃以7股供1股的方式，按現(xiàn)有總股本粗略計(jì)算或?qū)⒐┕蛇_(dá)8.76億股，現(xiàn)價(jià)折算約34億港元。

首席財(cái)務(wù)官吳建新對此回應(yīng)，供股一方面提升整體股本，有利于改善“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，另一方面大股東（郭氏）也將借此機(jī)會(huì)擴(kuò)大持股。

負(fù)債降檔挑戰(zhàn)，舊改支撐盈利

從最早在上市公司體制外收購“長安8號(hào)”到如今注入上市平臺(tái)，時(shí)點(diǎn)的考量除了和佳兆業(yè)設(shè)立北京總部的因素以外，項(xiàng)目本身已貢獻(xiàn)現(xiàn)金流或許才是重要考量。實(shí)際上，按坊間預(yù)估的百億投入計(jì)，佳兆業(yè)在過去8年間需要承受極大的資金壓力。

對于近年來旨在降負(fù)債的佳兆業(yè)而言，在城市更新以外再沉淀一大筆錢并不是一個(gè)容易的決定。2016-2020年，該公司的凈負(fù)債率從308%持續(xù)下降，去年底首次回到兩位數(shù)，為98%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，凈負(fù)債率下降，一方面是佳兆業(yè)的總有息負(fù)債增長放緩，過去5年復(fù)合增長約8.55%，去年底為1215億元；凈資產(chǎn)復(fù)合增長率則達(dá)到36%，去年底為787.19億元。

這其中分拆業(yè)務(wù)或許起到了一定的增資作用，同時(shí)由于增加的權(quán)益有相當(dāng)部分屬于非控股權(quán)益，背后也是該公司合作開發(fā)策略落實(shí)的結(jié)果。佳兆業(yè)稱，將通過合作開發(fā)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少土地支出。

在手現(xiàn)金正常而言則主要來自銷售業(yè)務(wù)提供的現(xiàn)金流，2020年底佳兆業(yè)現(xiàn)金及銀行存款471.13億元，同比增長27.4%，抵消有息負(fù)債的力度提高，對應(yīng)凈負(fù)債率亦下降迅速。

無怪乎郭英成表示，過去一年的成績，包括降負(fù)債的表現(xiàn)，“我們是下了功夫的”。另悉，在投資者會(huì)上，佳兆業(yè)管理層也強(qiáng)調(diào)，公司連續(xù)幾年有效組織和執(zhí)行了降負(fù)債戰(zhàn)略。

而從具體融資方式看，銀行借款、優(yōu)先票據(jù)作為近年來的兩種主要渠道，于2020年也有所變化。

其中，佳兆業(yè)列作流動(dòng)負(fù)債的借款中，優(yōu)先票據(jù)從36.64億元快速升至96.73億元，增幅1.64倍；有抵押銀行借款則從192.64億元大幅降至25.5億元，無抵押銀行借款則從11.67億元升至36.87億元，一定程度上反映企業(yè)信用評級有所提高。

數(shù)據(jù)也顯示，2020年佳兆業(yè)境外債務(wù)共計(jì)735億元，較2019年增加206億元，資金成本維持9.6%；其中優(yōu)先票據(jù)占690億元，但1年內(nèi)到期的數(shù)額達(dá)104億元，這比2019年同期境外1年內(nèi)總到期金額還高43億元，導(dǎo)致公司1年內(nèi)到期負(fù)債占比提高8個(gè)點(diǎn)至27%，反映新增優(yōu)先票據(jù)以短期為主。

與之相對應(yīng)，去年佳兆業(yè)在優(yōu)先票據(jù)的利息開支達(dá)69.66億元，同比增長37.6%；公司也表示，融資成本為18.18億元，同比增幅約732.0%，主要由于平均借款結(jié)余較高，導(dǎo)致利息開支總額增加，且資本化融資成本金額相對減少。

但佳兆業(yè)在境外融資方面仍有所進(jìn)步，包括新增境外借款成本下降202個(gè)基點(diǎn)至9.1%，新增銀行貸款20億港元，平均融資成本HIBOR+200-250個(gè)基點(diǎn)。境外銀行貸款增加主要因?yàn)樵诟坶_始布局項(xiàng)目，因而項(xiàng)目融資成為可能，境外資產(chǎn)同時(shí)有利于做風(fēng)險(xiǎn)對沖。

在境內(nèi)，佳兆業(yè)融資成本同比下降60個(gè)基點(diǎn)至7.4%，同時(shí)境內(nèi)2年以上債務(wù)總額增長24%。加上發(fā)行15億美元2025年到期票據(jù)，這些成績促使債務(wù)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。

去年佳兆業(yè)綜合融資成本為8.7%左右，較2019年下降0.1個(gè)點(diǎn)。對此麥帆表示，公司要繼續(xù)降低融資成本，向管理要利潤，2021年目標(biāo)是將綜合融資成本再降1個(gè)百分點(diǎn)。

對于短期債務(wù)占比提高等債務(wù)問題，他亦提及，要保持合理負(fù)債水平，長期優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加快提升企業(yè)利潤實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤、現(xiàn)金流平衡。據(jù)悉，該公司今年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

追求平衡發(fā)展在佳兆業(yè)的業(yè)績會(huì)上被多次提及，發(fā)展質(zhì)量也是該公司近年來的主要訴求。城市更新在這其中扮演了重要角色。

一方面2020年佳兆業(yè)共計(jì)轉(zhuǎn)化城市更新項(xiàng)目9個(gè)，可售面積近180億元，對應(yīng)可售貨值640億元，主要分布于香港、深圳、廣州、惠州，為銷售增長提供了穩(wěn)定的支撐。去年該公司權(quán)益銷售1069億元，同比增長21%，首次邁過千億門檻。

麥帆提及，2021-2023年公司至少會(huì)有50個(gè)項(xiàng)目完成轉(zhuǎn)化供地，占地規(guī)模500萬平方米，僅近兩年轉(zhuǎn)化可售貨值便超2000億元。其中今年預(yù)估可售貨值1912億元，銷售目標(biāo)約1300億元。

另一方面，城市更新同樣是主要的利潤貢獻(xiàn)來源，去年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)收入558億元，同比上漲16%；確認(rèn)銷售額占511.94億元，其中有70%來自大灣區(qū)，而這部分地區(qū)主要是通過城市更新供貨。受此影響，該公司歸母凈利潤增19%至54億元，毛利率維持28.5%。

郭英成對未來展望時(shí)也表示，公司還是保證在大灣區(qū)和場地三角領(lǐng)域更有質(zhì)量、更有規(guī)模的而增長，至于增長比例，他希望不低于20%。

以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體整理的佳兆業(yè)2020年度業(yè)績會(huì)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：“十四五”規(guī)劃提出了城市更新行動(dòng)，眾多企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，佳兆業(yè)如何保持自己的優(yōu)勢？

郭英成：最核心問題還是土地、價(jià)格和質(zhì)量。首先，我們城市更新做得相對比較早一些，同時(shí)國家出臺(tái)相應(yīng)很多的政策，特別是廣東省和國家住建部等。走得比較早的應(yīng)該是深圳，因?yàn)樯钲诘胤叫。鞘懈伦叩帽容^早。我們在深圳做城市更新做得相對比較早一些，所以深圳經(jīng)驗(yàn)等各方面相對早一些。深圳城市更新的競爭是比較激烈的。我們在深圳做得比較久、做得比較早，項(xiàng)目規(guī)模，我們也比較有優(yōu)越性，特別是在政策、在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)包括在規(guī)模和產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及在支持政府保障性用房和政策性、建設(shè)性的用房等等方面，我們也為這個(gè)行業(yè)、為城市發(fā)展規(guī)范化做了一些貢獻(xiàn)。

關(guān)于佳兆業(yè)有什么優(yōu)勢？佳兆業(yè)首先做得比較早，做得比較久。同時(shí)，我們每年競爭優(yōu)勢也不斷在提升，不斷在優(yōu)化，特別是在科技賦能，包括在城市規(guī)劃、在政策制定，為相關(guān)的政府，市政府、省政府提供了一些我們經(jīng)歷過的工作當(dāng)中遇到的所需要的一些建議，也得到不少的采納。

我們未來還是繼續(xù)保持一個(gè)優(yōu)勢水平，第一，在深圳之后，我們也往大灣區(qū)特別是廣州，我們廣州發(fā)展(600098,股吧)城市更新也是有十幾年的歷史，我們現(xiàn)在把深圳的模式、大灣區(qū)的模式復(fù)制到上海、復(fù)制到云南還有貴州，而且這種模式相對比較成熟，也是比較成功的。我們在這個(gè)領(lǐng)域，也希望未來為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展、特別是政策性的用房方面出一份力。

現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)2021年的銷售目標(biāo)是多少？中長期有何發(fā)展規(guī)劃？

郭英成：首先，房地產(chǎn)年年都要保持增長，這是很大的一個(gè)挑戰(zhàn)，但我們還是希望有質(zhì)量的增長，合理的增長，特別是在利潤、風(fēng)險(xiǎn)能夠取得平衡下，我們保證合理的增長。我們現(xiàn)在規(guī)模也不是很大，我們想在今年，今年我們貨值差不多2000億，我們假如說去化60%、65%，也就是1300億。我們希望在利潤和規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)保證優(yōu)化，特別是“三道紅線”出來以后，我們也非常認(rèn)真。沒出來之前，我們也繼續(xù)努力優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，我們希望做一個(gè)有質(zhì)量、可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)可控的地產(chǎn)公司。

除了地產(chǎn)，未來我們還是保證在大灣區(qū)和長三角領(lǐng)域保證更有質(zhì)量的、更有規(guī)模的增長。比例我們希望是不低于20%，每年在這個(gè)比例方面，因?yàn)槲覀円?guī)模也不算特別大。關(guān)于地產(chǎn)以外的方面，我們想在跟地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)的事情，我們往這方面發(fā)展。比如說城市更新，某一個(gè)城市更新圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，孵化成功的也有文體，我們想不久的將來，我們也盡快上市。關(guān)于醫(yī)療、教育、科技產(chǎn)業(yè)等等，這也是屬于產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的事情，特別是跟城市更新有關(guān)的事情，我們也在積極做這方面的優(yōu)化。

現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)目前多元化業(yè)務(wù)發(fā)展如何？下一步有何發(fā)展規(guī)劃？

郭英成：其實(shí)我剛才也說了，關(guān)于我們多業(yè)化的發(fā)展確實(shí)是很困難。還是圍繞我們熟悉的行業(yè)，比如我們的地產(chǎn)和城市更新產(chǎn)業(yè)鏈投資，剛才講的科技產(chǎn)業(yè)、大健康包括文旅，大文旅這塊，相對多業(yè)態(tài)的發(fā)展應(yīng)該是比較成功的，現(xiàn)在已經(jīng)是看到了成果了。在未來當(dāng)中，我們還繼續(xù)圍繞著地產(chǎn)城市更新和科技產(chǎn)業(yè)包括大健康，包括大文旅，圍繞這幾個(gè)方面發(fā)展。

我們希望在健康領(lǐng)域也能取得一些突破，特別是在今年和明年，我們在這塊已經(jīng)嘗到一些甜頭，比如我們投了生物科技，在行業(yè)當(dāng)中，我們也學(xué)習(xí)，基本成功，同時(shí)也是跟著發(fā)展。在行業(yè)當(dāng)中，在社會(huì)當(dāng)中，我們也能做一些貢獻(xiàn)。

現(xiàn)場提問：近年來公司城市更新轉(zhuǎn)化逐漸增速，預(yù)計(jì)將怎樣影響公司的凈利潤？

麥帆：城市更新是佳兆業(yè)的核心板塊，我介紹一下我們兩個(gè)計(jì)劃，一個(gè)是三年行動(dòng)計(jì)劃，一個(gè)是遠(yuǎn)期目標(biāo)的近期計(jì)劃。

我們在2021年、2022年、2023的三年一共會(huì)有至少50個(gè)項(xiàng)目完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)化供地，量級大約是500萬平方米占地規(guī)模。除了三年的之外，超過三年的供地，遠(yuǎn)期項(xiàng)目也有近期目標(biāo)，所有都是多個(gè)城市更新共同努力在推進(jìn)的一個(gè)系統(tǒng)性的安排。

城市更新的成本，大家都說，相對來說突然成本會(huì)比較低，實(shí)際上它也有團(tuán)隊(duì)，有運(yùn)營的好壞、快慢的問題。三年行動(dòng)計(jì)劃完成之后，我相信集團(tuán)的毛利率、凈利率都會(huì)有強(qiáng)力的支撐。

現(xiàn)場提問：金融監(jiān)管和兩集中供地政策，會(huì)給佳兆業(yè)帶來哪些影響？有何應(yīng)對措施？

郭英成：關(guān)于金融監(jiān)管的集中供地。首先金融監(jiān)管，不管是在哪個(gè)國家還是哪個(gè)城市，只要是政府有希望、政府有需要或者政府有監(jiān)管的，我們都遵守。我們也主動(dòng)做好金融監(jiān)管的要求和金融監(jiān)管的作用，但這是在我們一年的業(yè)績，包括我們降負(fù)債的公司表現(xiàn)，我們是下了功夫的。我們是要保證符合監(jiān)管的要求，也要保證資金方面的安全，同時(shí)也能夠保證發(fā)展方面的要求。

關(guān)于集中供地，其實(shí)政府的出發(fā)點(diǎn)，我覺得是非常好的，我們也非常歡迎政府出的這些政策。集中供地，我覺得政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，那就看看我們自己集中供地方面怎么做好計(jì)劃。同時(shí)關(guān)于對集中供地，我們是抱著很大的信心，也是抱著很大的希望，我們來支持政府集中供地的發(fā)展，同時(shí)也能夠滿足我們未來的發(fā)展和對開發(fā)的要求，同時(shí)也形成更多領(lǐng)域的合作共贏。

現(xiàn)場提問：近年來地產(chǎn)企業(yè)向互聯(lián)網(wǎng)、新科技等新經(jīng)濟(jì)方向跨界發(fā)展，佳兆業(yè)如何看待新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展？未來是否會(huì)有更多新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資？

郭曉群：我們認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)健增長階段，新經(jīng)濟(jì)也會(huì)成為未來的發(fā)展趨勢，并且會(huì)影響每一個(gè)行業(yè)。這時(shí)候，我們會(huì)加強(qiáng)科技賦能，擁抱數(shù)字化經(jīng)濟(jì)，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展。集團(tuán)旗下上市平臺(tái)佳云科技(300242,股吧)，已經(jīng)是國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)營銷領(lǐng)域最具競爭力的企業(yè)之一。

在新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的布局，我們目前已經(jīng)擁有大健康、互聯(lián)網(wǎng)科技、生物制藥等上市公司的平臺(tái)，未來會(huì)充分挖掘市場潛力，加快釋放投資價(jià)值。同時(shí)會(huì)以更加開放的心態(tài)，積極關(guān)注新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，形成集團(tuán)新的增長點(diǎn)。

現(xiàn)場提問：請問管理層如何看今年的融資行情？今年融資成本是否有計(jì)劃繼續(xù)下降？

吳建新：去年以來受疫情影響，央行提出了穩(wěn)健的貨幣政策，而且要靈活精準(zhǔn)、合理適度。從去年以及今年一季度來看，雖然目前企業(yè)信貸還沒有大幅收緊，但是市場廣泛預(yù)期融資環(huán)境將進(jìn)一步趨緊。我們認(rèn)為，目前的監(jiān)管政策是無論是“三道紅線”新規(guī)，還是按揭對客戶的貸款新規(guī)，是為了促進(jìn)企業(yè)降杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)，從融資層面來講，只要總量能得到控制，多元化融資渠道依然是暢通的。我們佳兆業(yè)有著豐富的土地儲(chǔ)備、有著優(yōu)質(zhì)的城市更新資產(chǎn)、有著良好的信用評級，是大型銀行等金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)客戶，合作基礎(chǔ)是牢固的。我們相信，未來的融資還會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)于融資成本，我們的融資成本較去年已經(jīng)有所下降了。2020年，我們的平均融資成本是8.7%，今年還會(huì)繼續(xù)拓展多元化的融資渠道，抓住窗口期，開創(chuàng)融資，爭取今年把融資成本再下降100個(gè)BP，到達(dá)7.8左右。

現(xiàn)場提問：公司為什么選擇將北京佳兆業(yè)廣場注入上市公司？

麥帆：北京佳兆業(yè)廣場是長安街非常少數(shù)的位置極佳的已落成的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。剛才在業(yè)績發(fā)布會(huì)的時(shí)候，我也講了一下，我們其中一個(gè)投資發(fā)展戰(zhàn)略就是加大對核心區(qū)域、核心城市、核心地段的核心資產(chǎn)的投資力度，現(xiàn)在佳兆業(yè)在上海陸家嘴(600663,股吧)、深圳中心區(qū)、廣州天河區(qū)都有這種綜合體優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。北京的佳兆業(yè)廣場注入上市公司之后，完成了我們北、上、廣、深核心城市、核心地段、核心資產(chǎn)的布局，非常重要。這項(xiàng)目已落成，可以馬上為集團(tuán)帶來現(xiàn)金流和當(dāng)年的收入。目前出租情況也非常好，公寓類的，目前我們有一部分賣了，現(xiàn)在沒賣的出租率也是95%。這個(gè)不可復(fù)制的稀缺資產(chǎn)，我們希望把它裝到上市公司，一方面是有引領(lǐng)的作用，也有京津冀協(xié)同發(fā)展品牌影響力，也有利于集團(tuán)深化北京與周邊市場的布局，我們認(rèn)為是一件非常好的事。

現(xiàn)場提問：公司基于哪些考慮實(shí)施供股計(jì)劃？預(yù)計(jì)資本市場有什么反應(yīng)？

吳建新：經(jīng)過集團(tuán)的審慎決策，我們認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)階段，供股是符合集團(tuán)和各位股東的最終利益。我們的供股已經(jīng)公告計(jì)劃已經(jīng)公告了，我們的計(jì)劃是每7股老股供1股新股。

為什么要供股？主要有兩個(gè)方面的考慮：第一，供股能提升集團(tuán)的整體股本，有利于改善“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，符合集團(tuán)“降負(fù)債、提利潤”的經(jīng)營策略。第二，大股東也將借此機(jī)會(huì)同步參與供股，擴(kuò)大持股，與各位股東合作共贏、共同發(fā)展。第三部分，關(guān)于供股的資金，部分用于收購耀輝國際城，也就是剛才提到的北京項(xiàng)目，還有一部分用于日常運(yùn)營，所以我們有信心以更加優(yōu)秀的業(yè)績回報(bào)大家。這次供股，還請廣大股東和投資者支持。

（責(zé)任編輯：徐帥）