“不會冒進，也不會拿沒利潤、低利潤的土地，有足夠的土儲支撐2021年發(fā)展，按照去化合理補充土儲。”——郝恒樂

2019年，規(guī)模發(fā)展邁入全新賽道的美的置業(yè)，提出進行戰(zhàn)略升級，即重點投資高潛力、高價值城市，提高城市布局等級。如今，兩年時間已過，在市場面臨巨大不確定性下，美的置業(yè)以制造業(yè)精益運營思維，聚焦高能級城市，不斷提升產(chǎn)品力與服務力，實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)健發(fā)展。

據(jù)其剛剛發(fā)布的2020年財報顯示，報告期內(nèi)，實現(xiàn)合約銷售額約1262億元，同比增長25%；核心凈利潤約為48億元，同比增長15%；凈負債率大幅下降9.8BP至79.2%。

“提高城市產(chǎn)能，構(gòu)建‘根據(jù)地+衛(wèi)星城’布局模式，做實城市深耕?！泵赖闹脴I(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，2021年，圍繞大灣區(qū)、長三角等價值高地及其產(chǎn)業(yè)腹地，選定約40個優(yōu)勢城市，錨定細分市場，打造百億級城市根據(jù)地，再以這些根據(jù)地為中心向外輻射，在周邊打造若干個衛(wèi)星城，集中資源將城市深耕做到極致。

精準投資

銷售前十城占總額近半 鞏固城市升級與深耕成果

兩年來，美的置業(yè)銷售業(yè)績、企業(yè)發(fā)展的平穩(wěn)增長，與其“城市升級&持續(xù)深耕”戰(zhàn)略直接相關(guān)。2020年，貫徹精準投資理念，美的置業(yè)聚焦長三角和粵港澳大灣區(qū)，以及國內(nèi)核心都市圈、城市群，鞏固城市升級與深耕成果。

截至報告期末，美的置業(yè)土地儲備權(quán)益建筑面積為4289萬平方米，長三角和珠三角土儲面積合計占比約一半。

在2020年新增1323萬平方米土儲中，二線及以上城市占比高達79%；其中，滬蘇、浙閩和珠三角區(qū)域合計占比56%，并新進入溫州、洛陽、紹興和珠海。

上述城市房地產(chǎn)市場近來優(yōu)異的表現(xiàn)，也為美的置業(yè)帶來優(yōu)厚的回報。其年報顯示，2020年合約銷售額中73%來自二線及以上城市；按經(jīng)濟區(qū)域劃分，長三角及珠三角合計占比達65%。

其中，2020年，美的置業(yè)有6個區(qū)域公司合約銷售額破百億元，而其10個深耕城市合計銷售貢獻占比約一半。

對于今年的拿地策略，郝恒樂指出，美的置業(yè)仍以審慎為主，不會冒進去拿高價地塊，但也會按照去化量合理補充土地儲備，在現(xiàn)有布局的城市進一步深耕，土地獲取方式會多渠道，包括招拍掛、合作收并購、城市更新。

“合作收并購在今年的趨勢會更加明顯，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入去杠桿低增長時代，會有較多房企釋放出項目來，已經(jīng)做好組織、人力、資金的準備，實時收購符合公司目標的項目。”郝恒樂表示，估計今年內(nèi)部可以轉(zhuǎn)化的城市更新項目大概有3個，預計可售貨值200億元。

“未來兩三年內(nèi)，還有11個城市更新項目待轉(zhuǎn)化，貨值月1030億元。”郝恒樂稱，2021年持續(xù)拓展、簽約一些城市更新項目，包括舊工廠、舊村居等，“城市更新會成為美的置地未來拿地中很重要的方式與渠道”。

精益運營

凈負債率降至79.2% 提質(zhì)增效多項財務數(shù)據(jù)優(yōu)化

規(guī)模穩(wěn)健增長的同時，美的置業(yè)收入、利潤、負債各項財務指標也實現(xiàn)優(yōu)化。

報告期末，其凈負債率連續(xù)第四年下降至79.2%，大幅下降9.8個百分點，首次下降到80%以下；持有現(xiàn)金總量約268億元，銀行授信額度增長至1355億元，尚未動用的銀行授信額度增長至877億元。

與此同時，其融資成本持續(xù)下降。報告期內(nèi)，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本為5.33%。2020年新增借款融資利率僅為4.91%，同比大幅下降85BP，多筆公司債利率低于4%。

對此，郝恒樂在年報中寫道，秉承制造業(yè)思維，公司完善大運營體系，向管理要效益，多維并舉，通過以銷定產(chǎn)、成本適配、彈性管理、集約深耕等多項措施，實現(xiàn)各項運營指標持續(xù)改善，全周期降本增效。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，美的置業(yè)在售項目降低建安成本約為2.6億元；住宅類存銷比保持在5.3；管理費率和銷售費率分別同比下降2.3pct和2.0pct。

2020年，美的置業(yè)啟動數(shù)字化平臺升級，大運營數(shù)字管理駕駛艙搭建成型，全年共上線超過40個數(shù)字化系統(tǒng)和800多個模塊，助力管理提效超過50%。以數(shù)字化營銷體系不斷革新升級，美的置業(yè)云累計注冊用戶421萬人次，全民營銷金額達232億元。

郝恒樂稱，2021年將進一步鞏固轉(zhuǎn)型升級成果，全面推動精益化戰(zhàn)略落地，深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)合理而高效周轉(zhuǎn)，并確保核心凈利率、IRR等核心經(jīng)營目標。

拓展賽道

升級四大主航道 構(gòu)建組合競爭能力

鞏固主業(yè)的同時，美的置業(yè)管理層還在業(yè)績會宣布，其“一主兩翼”戰(zhàn)略將升級為“四大主航道”，即地產(chǎn)開發(fā)、大服務、睿住科技和商業(yè)運營協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建智慧、健康、綠色科技人居生態(tài)鏈。

年報顯示，在大服務方面，2020年美的置業(yè)住宅類物業(yè)費收繳率達92%；進行了組織和業(yè)務生態(tài)的重構(gòu)，從單一住宅服務變?yōu)槎鄻I(yè)態(tài)服務、多航道經(jīng)營，積極拓展空間服務。

對于是否會分拆物業(yè)上市，郝恒樂表示，物業(yè)規(guī)模已經(jīng)比較大，現(xiàn)在在管的合同面積有五六千萬平方米，今年的目標是能夠達到1億平方米，對成熟的業(yè)務公司會陸續(xù)推向資本市場，不排除物業(yè)公司也會按照這個目標去努力。

在智能化產(chǎn)業(yè)方面，年報顯示，美的置業(yè)全年智能和裝配式產(chǎn)業(yè)簽約規(guī)模13.5億元，交付規(guī)模7.23億元。

其中，睿住智能科技公司社區(qū)智能、家居智能、智慧社區(qū)管理平臺三大板塊并舉，對外輸出智慧生活整體解決方案，全年交付智慧家居3.6萬套，交付智慧社區(qū)345個；簽約項目901個，服務第三方企業(yè)166家。建筑工業(yè)化方面，睿住住工已陸續(xù)完成徐州、邯鄲、佛山三地裝配式PC工廠布局，服務第三方企業(yè)45家。

商業(yè)運營方面，以悅?cè)粡V場為代表的商業(yè)瞄準城市中心社區(qū)群，已成為公司精選自持商業(yè)的重點方向。目前在營商業(yè)項目5個，未來三年籌開項目8個。

對于已經(jīng)來的2021年，郝恒樂在年報中寫道， “關(guān)注經(jīng)營質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、財務質(zhì)量等核心競爭能力，做好價值鏈重塑，設(shè)置住宅開發(fā)、大服務、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)運營四大戰(zhàn)略航道，構(gòu)建戰(zhàn)略組合競爭能力，實踐長期主義。”

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