3月17日晚，馮侖在“新常態(tài)下房企的攻守之道”的直播中分享自己對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的思考。

關(guān)于中小企業(yè)的融資和現(xiàn)金流問(wèn)題，馮侖表示后開(kāi)發(fā)時(shí)代，講的是新的金融服務(wù)形式。開(kāi)發(fā)時(shí)代是建房子，賣(mài)房子是to C的業(yè)務(wù)，所以它的財(cái)務(wù)模型金融模式是不一樣的。在開(kāi)發(fā)時(shí)代有開(kāi)發(fā)貸，但是在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，可能會(huì)有并購(gòu)貸、經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸等，整個(gè)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化。

另外，后開(kāi)發(fā)時(shí)代會(huì)有很多金融創(chuàng)新，比如ABS，REITs，這都是后開(kāi)發(fā)時(shí)代最多的金融產(chǎn)品形式和服務(wù)形式。所以在后開(kāi)發(fā)時(shí)代是不講開(kāi)發(fā)貸，也不去講開(kāi)發(fā)階段融資問(wèn)題的，不會(huì)去講開(kāi)發(fā)階段融資的問(wèn)題。

比如，在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，有一個(gè)物業(yè)已經(jīng)出租，已經(jīng)有租約，而且對(duì)租金的保障是有人擔(dān)保，那就可以憑著這個(gè)租約去融資，找人來(lái)幫助建設(shè)代建。建完以后，物業(yè)開(kāi)始收租金后，就轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)物業(yè)貸款，再把前面代建的成本支付，它這不叫開(kāi)發(fā)貸，它就變成這樣一種服務(wù)形式。然后再過(guò)兩年運(yùn)營(yíng)的很好了，還可能把物業(yè)就上市了，然后把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款也換了，變成這樣一種模式。

此外，后開(kāi)發(fā)時(shí)代，除了Reits外，還有一種金融形式是基金，比如禿鷲基金。所謂禿鷲基金買(mǎi)賣(mài)低效資產(chǎn)和困境資產(chǎn)一個(gè)專(zhuān)業(yè)基金。在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，這類(lèi)PE的基金來(lái)使投資人能夠參與到后開(kāi)發(fā)時(shí)代當(dāng)中的一些不動(dòng)產(chǎn)的整合改造這樣一個(gè)業(yè)務(wù)。

因此，馮侖認(rèn)為，開(kāi)發(fā)時(shí)代接觸的只有開(kāi)發(fā)貸、預(yù)收賬款、建設(shè)單位施工墊資這種開(kāi)發(fā)時(shí)代的概念，但是到后開(kāi)發(fā)時(shí)代，我們講的都是新的金融服務(wù)形式。

針對(duì)中小房企如何找到第二增長(zhǎng)曲線問(wèn)題，馮侖也發(fā)布了自己的看法。

馮侖表示，尋找第二增長(zhǎng)曲線，如果還用開(kāi)發(fā)時(shí)代的思維去做，我認(rèn)為成功率非常低，還是投機(jī)取巧，無(wú)非是產(chǎn)業(yè)勾地，文旅勾地講故事還是為了配住宅，這不叫轉(zhuǎn)型，我認(rèn)為這是自欺欺人，最終還是想弄塊住宅地例賣(mài)了。所以說(shuō)真正的轉(zhuǎn)型是進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，用后開(kāi)發(fā)時(shí)代思維來(lái)改造你的業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)空間的運(yùn)營(yíng)能力，以及資產(chǎn)管理能力。比如，可以創(chuàng)設(shè)一些新的業(yè)態(tài)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)等。

在馮侖看來(lái)，真正的轉(zhuǎn)型就是放棄開(kāi)發(fā)思維，進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，用后開(kāi)發(fā)時(shí)代的思維重新聚焦你的業(yè)務(wù)。比如聚焦在大健康不動(dòng)產(chǎn)，聚焦物流倉(cāng)儲(chǔ)，它不講究開(kāi)發(fā)，而是講究運(yùn)營(yíng)和一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)，一個(gè)貨倉(cāng)，一個(gè)廠房怎樣租金運(yùn)營(yíng)效率高，租金能夠提升，招商能夠迅速的完成。所以不管大開(kāi)發(fā)商，中等開(kāi)發(fā)商，要想轉(zhuǎn)型就要放棄開(kāi)發(fā)思維，用后開(kāi)發(fā)時(shí)代的思維來(lái)改變職業(yè)公司的業(yè)務(wù)形態(tài)、產(chǎn)品形態(tài)、服務(wù)形態(tài)。

相關(guān)知識(shí)

馮侖:后開(kāi)發(fā)時(shí)代講的是新金融服務(wù)形式
馮侖：后開(kāi)發(fā)時(shí)代最大挑戰(zhàn)是科技顛覆
馮侖稱(chēng)誹謗案件已獲警方受理
馮侖、單大偉、張勇等創(chuàng)辦資管平臺(tái):北京品器管理
今年該買(mǎi)房還是賣(mài)房？開(kāi)發(fā)商大佬馮侖：別急著買(mǎi)，再等等
潘石屹們“金盆洗手”
現(xiàn)在與過(guò)去 二十年的對(duì)話
快看|IMF總裁:普惠和金融科技將推動(dòng)“后疫情時(shí)代”全球經(jīng)濟(jì)
2021(第十二屆)華本企業(yè)家年會(huì)即將啟幕
王英臣：后開(kāi)發(fā)時(shí)代，代建成為開(kāi)發(fā)商輕資產(chǎn)之路的重要賽道