上海樓市:普通人如何快速地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估值?教你一分鐘看懂!

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-16 16:19

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以下選自“成哥說房”微信公眾號(hào)精選提問：

提問：成哥好，請(qǐng)問關(guān)于踩盤價(jià)格錨點(diǎn)如何定。板塊，以哪個(gè)盤均價(jià)為基點(diǎn)呢？小區(qū)，以哪個(gè)戶型樓層均價(jià)為基點(diǎn)呢？

回答：你問的，其實(shí)是“有沒有簡化的模型/標(biāo)準(zhǔn)，快速高效地進(jìn)行房地產(chǎn)的估值”。房地產(chǎn)的估值，涉及大量因子，以及因子之間的復(fù)雜相互作用。所以，房地產(chǎn)的估值，屬于“高復(fù)雜度”的工作，歸納到一定程度后，就沒有辦法將其繼續(xù)簡化。也就是說，不存在高度簡化的估值模型/標(biāo)準(zhǔn)。

面對(duì)這種高復(fù)雜度的工作，正確的策略唯有不斷地進(jìn)行大數(shù)據(jù)的收集和分析，通過建立復(fù)雜的估值模型，進(jìn)行大量的橫向縱向比對(duì)。AI可以很好地解決簡單規(guī)則、因子很少的游戲，例如圍棋。但面對(duì)復(fù)雜規(guī)則、超多因子的游戲，AI目前還無能為力，鏈家房價(jià)估值系統(tǒng)至今還非常非常不準(zhǔn)。原因在于，目前的深度學(xué)習(xí)算法，還不能在應(yīng)對(duì)這么多因子的狀態(tài)下，高度抽象出影響大小、因子間相互關(guān)系的權(quán)重。還是得依賴人腦的抽象思維能力、人的社會(huì)感知能力。

房地產(chǎn)的估值，本質(zhì)上是關(guān)聯(lián)到人的世界觀、價(jià)值觀、人生觀。所以，包羅萬象，變化無窮，目前還只能依靠人腦的專業(yè)判斷。AI的算法邏輯和算力規(guī)模需要繼續(xù)提升（甚至革命），才可能介入這種超級(jí)復(fù)雜領(lǐng)域。

回到你的的問題：

“以哪個(gè)盤均價(jià)為基點(diǎn)？”——不是以哪個(gè)盤，而是要看大量的盤。

“以哪個(gè)戶型樓層均價(jià)為基點(diǎn)”——不是以哪個(gè)戶型，而是要看大量的戶型。

提問:成哥好!想在上海購買一套房子，目前只能買二手房，看了很多房子不知道怎么選擇，預(yù)算在1200-2000成熟商圈徐家匯港匯附近房齡15年了覺得有點(diǎn)舊、新天地翠湖樓齡12年，配套很喜歡就是價(jià)格比較貴，陸家嘴濱江可以看江，資源稀缺，房齡也在15年左右。

購買12-15年這樣的房齡是否舊?大虹橋會(huì)展附近的別墅，和那個(gè)成熟商圈的房子那里更適合?目地保值、升值、方便出租幾年后想住也可以，持有5年以上。請(qǐng)成哥給點(diǎn)意見！

回答：新天地，屬于綜合優(yōu)的板塊，如果以后自住喜歡那里的環(huán)境，是可買的，升值性能跑平大市，強(qiáng)于徐家匯。

港匯周邊，屬于市中心當(dāng)中比較普通的板塊，除非是帶有一流學(xué)區(qū)，否則升值性自住性都一般。

陸家嘴濱江，如果想買到看江的三房，2000萬以內(nèi)的預(yù)算有些吃力;

如果買兩房，則能買到，只是自住不夠舒暢，如果只兩人住，也是可以的。

陸家嘴的房子，如看不到江，則升值性可能與新天地差不多，畢竟近CBD、濱江步道也很好。

大虹橋會(huì)展周邊，區(qū)位升值性較強(qiáng)，但別墅這類產(chǎn)品升值性不樂觀。不如新天地與陸家嘴濱江的二手房。

12-15年的房齡，略有點(diǎn)舊，這種情況下，要看小區(qū)的規(guī)劃、定位、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理水平了......

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提問：成哥好，請(qǐng)問上海華漕板塊如何？看好最近13號(hào)線西延和背靠大虹橋加持的利好。是否有前景？我手頭資金只有100多，二套首付一半。請(qǐng)問，選籌的話，美鄰苑，或者金豐小區(qū)的一房如何？另外我擔(dān)心買了這些房齡老的小區(qū)之后，以后00后10后接盤的一代人看不上。

回答：華漕板塊比較看好。特別是13號(hào)線西延線過來以及學(xué)區(qū)的入住，會(huì)改變這個(gè)板塊的短板。你的預(yù)算有限，買華漕板塊有點(diǎn)吃力。如果能接受一房的話也是可以接受的，你說的這幾個(gè)小區(qū)都偏老了。美鄰苑是相對(duì)品質(zhì)可以的動(dòng)遷房。一房的產(chǎn)品的確未來接盤俠有限，那好在總價(jià)偏低，更多人買得起可以彌補(bǔ)這個(gè)短板。建議你最好加點(diǎn)預(yù)算買兩房，實(shí)在拿不出預(yù)算，買一房也過得去

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提問：成哥好，上海的房子前灘大虹橋臨港板塊相同總價(jià)怎么選，目前前灘大概率有學(xué)區(qū)，但是戶型臥室朝北比較一般，臨港也有學(xué)區(qū)，就是比較偏僻，不知道未來是不是真的能做起來，大虹橋買不到核心地段和地鐵房，只能買周邊。

回答：你好，臨港新城距離上海市中心60km+，基本不可能和主城區(qū)連接起來，短期內(nèi)不會(huì)有太大大發(fā)展。短期內(nèi)臨港會(huì)有一些利好，比如自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，這些也沒有實(shí)質(zhì)作用，人口導(dǎo)入不了，除非出個(gè)我們不能想象到的強(qiáng)力政策。

提問：成哥好，目前打算物色有小學(xué)初中學(xué)區(qū)的二套房，預(yù)算總價(jià)500萬左右，最好兩房兼顧出租自住功能。因?yàn)榫嚯x入學(xué)年限較久，擔(dān)心有政策性風(fēng)險(xiǎn)，所以希望學(xué)區(qū)溢價(jià)越小越好，購買學(xué)區(qū)內(nèi)無學(xué)位的房子是否是一個(gè)正確的思路呢？目前在看的有大寧，七寶板塊，還有其他比較優(yōu)秀的板塊嗎，望指點(diǎn)。

回答：你這個(gè)思路是對(duì)的，五年一戶，現(xiàn)在買學(xué)區(qū)用過的比較劃算。優(yōu)秀的板塊很多，除了你說的大寧和七寶，也可以考慮古美，莘莊，春申，陸家嘴，濰坊等等。其實(shí)二套也可以通過信貸產(chǎn)品降低首付比例，預(yù)算拉高一點(diǎn)的話，可以選擇品質(zhì)更好的房子。

提問：成哥好，請(qǐng)問投資房產(chǎn)的話，關(guān)于城市選擇應(yīng)該如何判斷，就是判斷一個(gè)城市的投資價(jià)值。

回答：1、一線城市一定沒問題。

京滬在眾人心中占據(jù)領(lǐng)先的心智，所以根本不用看人口流入，深圳和廣州最近搶人增速極快，也是可以買的。

2、二線城市最好選每年常住人口增長超過20萬的。因?yàn)榇蟪鞘行路抗?yīng)都在5到10萬套，人口不多不足以覆蓋這個(gè)供應(yīng)量。很顯然，如今發(fā)展的紅利已經(jīng)到了超級(jí)城市和城市群，未來主要的機(jī)會(huì)在京津冀、長三角和珠三角三個(gè)城市群將率先突圍，中西部依舊任重而道遠(yuǎn)。

當(dāng)然也有一些重要城市，比如長沙、武漢、鄭州、成都、沈陽、重慶等依舊值得期待。

提問：成哥你好，請(qǐng)問34樓的房子還有1樓2樓和頂樓，相比較那個(gè)樓層好些，然后買哪個(gè)樓層噪音比較低？

回答：頂樓最大的好處就是安靜，沒有干擾，私密性強(qiáng)，視野開闊，光線充足。但是夏熱冬冷，樓高又不適合老人和小孩頻繁上下樓。

對(duì)于頂樓來說主要的問題就是防水和保溫隔熱問題，所以如果選擇頂樓的話，一定要充分考慮頂樓的防水問題。

一樓呢，日常生活方便，沒有了頂樓的冬冷夏熱之苦，但是采光通風(fēng)不好，容易潮濕蚊蟲多，加上安全性私密性差，后面導(dǎo)致的問題也會(huì)很多。

如果樓層選擇性非常少的情況下，2樓不檔光也可以考慮，比一樓和頂樓強(qiáng)，如果2樓采光很差那就可以選擇頂樓。

建議要仔細(xì)考慮個(gè)人喜好、家庭情況，并結(jié)合小區(qū)物業(yè)好壞、樓層高低等情況，以及居住地區(qū)的氣候，進(jìn)行綜合考慮，再?zèng)Q定買還是不買，或者是買哪一層。

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