??繼4月22日首份招股書失效后，僅僅20天后，5月12日，港龍中國地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“港龍中國”）向港交所再度遞表，向港股市場發(fā)起沖刺。

??據(jù)招股書顯示，港龍中國起家于常州、有著13年發(fā)展歷史，是江蘇一家小房企，專注開發(fā)主要作住宅用途并附帶相關(guān)配套設(shè)施的物業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋長江三角洲地區(qū)周邊城市，包括江蘇省常熟、鹽城、南通，浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興，上海以及河南、貴州省多座城市。

??2019年10月22日，港龍中國首次遞交港股主板上市申請，在今年4月22日該上市進(jìn)程正式失效。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年港龍中國實(shí)現(xiàn)營收、凈利潤分別為19.78億元及4.70億元。不過，在經(jīng)歷了三年業(yè)績飄紅后，公司負(fù)債也水漲船高，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于行業(yè)水平的287%。

??市場關(guān)注的一個疑問點(diǎn)是，在當(dāng)前房企償債高峰來臨、新冠肺炎疫情沖擊樓市之際，舉債擴(kuò)張的港龍中國是否面臨著較大生存壓力？與此同時(shí)，在主流地產(chǎn)企業(yè)近年來紛紛提出“降負(fù)債”趨勢下，港龍中國是否考慮降低負(fù)債、減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)？對于這些疑問，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系港龍中國傳訊部門，但一直未收到回應(yīng)。

??2020年，在內(nèi)房企赴港上市熱情不減、資本市場起伏較大的環(huán)境下，同樣令投資者感到好奇是，負(fù)債較高的港龍中國二度遞表能否成功上市獲得融資？以港龍中國為例的內(nèi)地中小房企赴港上市難的原因最終“卡”在哪里？若港龍中國順利通過聆訊，資本市場對其估值又有多高？

??加速擴(kuò)儲致負(fù)債走高

??作為一家區(qū)域性房企，港龍中國一直在加速布局，尤其是2018年以來，公司開始進(jìn)軍上海、河南、貴州省內(nèi)等多座主要城市。截至2019年年末，港龍中國在中國21個城市的53個項(xiàng)目的總土地儲備為544.44萬平方米，其中可銷售及可出租建筑面積為26.08萬平米，開發(fā)中項(xiàng)目的建筑面積為475.17萬平米，持作未來開發(fā)物業(yè)的建筑面積為43.19萬平米。

??不過，通過幾輪加速擴(kuò)儲后，公司債務(wù)也同步飆升。招股書顯示，港龍中國的資產(chǎn)負(fù)債率已從2017年的98.8%上升至2019年的172.6%，截至今年一季度末，其負(fù)債進(jìn)一步上升至287%。據(jù)中指研究院發(fā)布的2019年內(nèi)房股資產(chǎn)負(fù)債率均值75.5%來看，港龍中國的負(fù)債率是行業(yè)均值的4倍，處于房企中較高水平。

??縱觀今年同期遞表的三巽地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)等中小房企，不難發(fā)現(xiàn)，均存在負(fù)債偏高的問題。

??對此，星展銀行香港研究部中國房地產(chǎn)業(yè)分析主管王丹向《投資者網(wǎng)》解釋：“通常情況下，絕大多數(shù)的上市公司在上市這一年及上市前一年負(fù)債均比較高，房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到100-200%負(fù)債是屬于普遍、正常現(xiàn)象。在未上市前，房企除了發(fā)債外，能使用的杠桿都會用上，這在一定程度上會導(dǎo)致負(fù)債上升，但這也從側(cè)面反映，企業(yè)處于快速發(fā)展的階段。”

??截至2017年至2019年，港龍中國借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別為3.18億元、8.56億元及28.53億元。其中，將在一年內(nèi)到期的借款約有11.44億元，同期，公司在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為10.52億元，賬面現(xiàn)金不足以覆蓋年內(nèi)到期債務(wù)。

??同時(shí)，現(xiàn)金流方面，港龍中國的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額已經(jīng)連續(xù)兩年錄得負(fù)數(shù)，2017年至2019年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額分別為0.76億元、-6.26億元和-67.56億元。僅2019年來看，公司現(xiàn)金凈流出量同比增加了十倍，這意味著伴隨擴(kuò)張加速、資金大量流出，公司當(dāng)前的資金鏈無疑承擔(dān)較大壓力。

??不過，即便如此，港龍中國一邊在謀求赴港上市，另一邊仍在持續(xù)布局?jǐn)U張。公開資料顯示，今年4月28日，經(jīng)過多輪競拍，港龍中國落子蕪湖，這是繼進(jìn)軍上海、河南、貴州等省份后首次布局安徽，拿地金額為1.2億元；5月29日，港龍中國繼續(xù)在蕪湖市區(qū)拿地，獲得23.86萬方住宅地塊；6月3日，蕪湖縣2002-1號地塊成功出讓，港龍中國以總價(jià)2.22億元奪得該地塊。兩個月內(nèi)持續(xù)布局蕪湖，除此之外，港龍中國今年以來還在江蘇無錫、海門等地拿地。

??“在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)若負(fù)債率高、成本低，意味著潛力較大，但若杠桿、成本均處于高位，則反映房企當(dāng)前經(jīng)營較為困難。受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，房地產(chǎn)市場平均利潤有所下滑，在當(dāng)前房企通過快周轉(zhuǎn)仍很難吃掉利息的情況下，企業(yè)通過上市融資來實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張、清償債務(wù)并不容易?！蓖醯しQ。

??市場遇冷致內(nèi)房估值有限

??房企們繼2019年扎堆赴港上市之后，今年依然熱情不減。截至今年6月9日，遞交招股書的有祥生控股、大唐地產(chǎn)、實(shí)地集團(tuán)、港龍中國等。從2019年遞表的房企來看，赴港上市失敗的可能性依然很大，如，三巽地產(chǎn)、港龍中國招股書雙雙失效，奧山控股、海倫堡兩次折戟，萬創(chuàng)國際第四次招股書則直接被拒絕。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年赴港IPO成功的房企有6家，包括德信中國、銀城控股、中梁控股、新力控股、天保集團(tuán)、中環(huán)控股，同比2018年的9家減少了3家。而在當(dāng)下環(huán)境下，包括港龍中國在內(nèi)的中小房企，成功上市的勝算又會有多大？

??“房企上市主要是時(shí)機(jī)的問題，大型房企當(dāng)年在遞表時(shí)，也存在遞表多次情況。對于赴港上市房企，我認(rèn)為通過的可能性仍較大?！蓖醯け硎荆科竽芊癯晒ι鲜械臈l件，不僅僅包括體量規(guī)模，還與外部環(huán)境，如，受新冠疫情沖擊、資本市場的大幅波動、中美關(guān)系進(jìn)展等因素有關(guān)，受新冠疫情影響，企業(yè)上市審批、路演及進(jìn)程均存在延后的情況。

??在王丹看來，目前已上市的地產(chǎn)股PE都不是很高。因此，基于當(dāng)前環(huán)境，房企若想上市獲得好的融資額及對價(jià)并不容易。按照2020年的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)房股5倍左右的PE來看，新上市房企可能會基于同等可比上市房企的估值再打一個“折扣”，由此推測，新上市房企能達(dá)到的估值水平將非常有限。

??另一位香港資本市場人士也告訴《投資者網(wǎng)》，以港龍中國這樣的區(qū)域房企，同質(zhì)化類型太多了，從估值角度，最多可能有3~4倍PE。

??公開資料顯示，2019年至今，與港龍中國體量及規(guī)模相當(dāng)?shù)纳鲜蟹科笥芯皹I(yè)名邦（02231.HK）及匯景控股(09968.HK)， 截至2020年6月9日收盤，兩家公司市值自上市來的累計(jì)漲幅為-11.21%、+5.67%，PE值分別為9.58、15.62。

??不難看出，在登陸港股市場后，兩家房企股價(jià)雖未出現(xiàn)較大漲幅，但估值均處于較高水平，而未來若港龍中國成功上市，能否也獲得同等的高估值呢？

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