觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在那個(gè)鼓勵(lì)企業(yè)走出去的年代，房企猶如雨后春筍般在海外扎根。

據(jù)仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，截至2013年底，中國(guó)買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項(xiàng)目的當(dāng)年投資額超過100億美元。

更瘋狂的事情發(fā)生在后面的2014、2015年，不少企業(yè)都拋出了數(shù)百億的投資計(jì)劃，其中不乏市中心的五星級(jí)酒店，金融城旁的明星公寓，數(shù)百米高的地標(biāo)寫字樓。

綠地、萬達(dá)、海航、碧桂園、保利、萬科，都曾是這場(chǎng)“出海夢(mèng)”的締造者之一。

后來的故事我們都知道了，資金鏈斷裂、水土不服多少成了這些房企在海上“溺水”的緣由。

2021年3月15日，綠地宣布在澳大利亞的旗艦項(xiàng)目“悉尼綠地中心”（Greenland Centre Sydney）正式竣工交付，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)回籠資金約18億元。

算上韓國(guó)“濟(jì)州島第一高樓”夢(mèng)想大廈項(xiàng)目2020年底正式竣工并交付，回籠41億元資金；加拿大多倫多綠地君峯公寓在2020年底交付，實(shí)現(xiàn)回款約22億元，以及主動(dòng)輕資產(chǎn)化的悉尼Primus酒店、日本千葉海港城回籠的10億元，共回籠超過90億元。

承受著巨大的債務(wù)壓力，綠地終于得以摘下了8年前種下的夢(mèng)想果實(shí)。

綠地悉尼故事

2013年，綠地集團(tuán)向加拿大Brookfield資產(chǎn)管理公司收購(gòu)了這個(gè)位于悉尼市中心的項(xiàng)目，共包含兩座建筑，項(xiàng)目計(jì)劃總投資額4.8億澳元（按當(dāng)時(shí)匯率約29億元人民幣）。

值得注意的是，這也是當(dāng)時(shí)中國(guó)開發(fā)商在澳大利亞最大的一筆投資。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，項(xiàng)目位于Bathurst Street和Pitt Street 的交界處，原來屬于悉尼水務(wù)局地塊，處于悉尼市中心最核心的地段，緊鄰市政廳、海德公園。

一位悉尼大學(xué)留學(xué)生告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，他在2014年來到悉尼念本科，從來的時(shí)候就看到這個(gè)大樓在建，直到其碩士畢業(yè)，大樓都沒有完全建好。

其坦言，這棟樓位于悉尼市中心的中心，在整個(gè)城市的心臟位置，有這么一棟高樓，你很難不注意到它。

按照綠地的計(jì)劃，這個(gè)項(xiàng)目中的兩座大樓，一座將改造成住宅，共67層，高235米（悉尼樓高限制），也將是全悉尼最高的住宅樓；另一座將改造成酒店，并由綠地旗下高端品牌“Primus”運(yùn)營(yíng)，共有172間豪華客房。

在綠地2015年財(cái)報(bào)中，綠地悉尼中心的酒店板塊已經(jīng)竣工，總投資額5.8億元，項(xiàng)目用地面積2229平方米，建筑面積18017平方米，并在2015年末開始了試營(yíng)業(yè)。

目前，按照悉尼Primus酒店官網(wǎng)價(jià)格指示，其無任何早餐的豪華大床房最低價(jià)為259澳元，同級(jí)別的悉尼香格里拉酒店為250澳元，悉尼四季酒店為280澳元。

值得注意的是，這個(gè)酒店在近期被綠地主動(dòng)輕資產(chǎn)化，但官方并未披露此次交易。

最高住宅樓起伏

相比起酒店板塊的順風(fēng)順?biāo)鳛橄つ嶙罡咦≌瑯堑墓鍓K則顯得命運(yùn)多舛。

2014年前后，悉尼綠地中心向外推出了旗下479套公寓，面積從39平方米到326平方米不等，還有數(shù)套價(jià)值近千萬美元的頂層豪華公寓。

一位澳大利亞置業(yè)顧問表示，在澳大利亞買樓花（期房），一般是付下5-10%的定金，隨后雙方簽訂定交房日期等合約，等在房地產(chǎn)商交付時(shí)再交尾款。

項(xiàng)目在入市后便迅速被各個(gè)買家訂下，作為悉尼市中心核心區(qū)位少有的一手公寓放售，且同時(shí)是最高住宅樓，去化對(duì)于這樣一個(gè)眾多光環(huán)加身的樓盤來說不是問題。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示：“作為移民的目的地，澳大利亞來自新移民的穩(wěn)定需求預(yù)計(jì)將支持我們公司的可持續(xù)增長(zhǎng)?！?/p>

華人眾多且宜居的澳大利亞是除了英美兩個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家外的海外置業(yè)第三極。當(dāng)年，“炒房團(tuán)”甚至一度占據(jù)澳洲媒體的版面。

據(jù)悉，在炒房團(tuán)被相關(guān)國(guó)內(nèi)金融條例和澳洲政府重手打壓后逐漸退出市場(chǎng)，造成了不少澳大利亞城市的樓市下跌了10%-20%。

以2015年財(cái)報(bào)為例，綠地悉尼中心的可供出售面積4.16萬平方米，已出售面積4.04萬平方米，推盤去化率極高。

據(jù)綠地澳洲官網(wǎng)披露，項(xiàng)目?jī)H剩少量公寓可供出售。

然而，作為一個(gè)市中心核心區(qū)域的項(xiàng)目，如何建設(shè)才是最大的難題。在海外，眾多法律法規(guī)對(duì)于開發(fā)商和建筑商都有著嚴(yán)格的管控，這也是為什么眾多開發(fā)商在海外水土不服。

此外，這棟樓的建設(shè)計(jì)劃在原悉尼水務(wù)局大樓基礎(chǔ)上改造加建完成，項(xiàng)目保留利用了原址舊樓體的鋼結(jié)構(gòu)，這也加大了建設(shè)難度。

2016年，綠地集團(tuán)發(fā)布聲明稱不再與原建筑商Brookfield Multiplex合作，并在聲明中提到，“關(guān)于目前正在進(jìn)行的合同，雖然雙方有誠(chéng)意達(dá)成一致，但由于在某些商業(yè)條款上的觀點(diǎn)不同，雙方?jīng)Q定中止合作。澳洲綠地公司將繼續(xù)進(jìn)行該項(xiàng)目，五月開始施工拆除原建筑?！?/p>

有消息人士表示，Brookfield Multiplex認(rèn)為很難與綠地達(dá)成一致，工期本來就很緊后來又耽誤了很多時(shí)間，這對(duì)建筑商來說有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楣こ萄悠诘脑捤麄儠?huì)被罰款，罰款金額每天可能高達(dá)六位數(shù)。

隨后，綠地找到了另一位建筑商Probuild方才得以繼續(xù)推進(jìn)。

2020年9月3日，悉尼綠地中心終于迎來封頂儀式，這也是綠地澳洲封頂完工的第6個(gè)項(xiàng)目，大樓主體結(jié)構(gòu)正式完工預(yù)示著項(xiàng)目在經(jīng)過多年的等待后，終于來到了尾聲。

果實(shí)與現(xiàn)實(shí)

在成為“世界的綠地”道路上，綠地背上了超過萬億的負(fù)債。

綠地近半年通過交付和出售海外項(xiàng)目已經(jīng)回籠了超過90億元，在三條紅線的壓力下，能夠摘下多年前種下的果實(shí)，任何一筆回款對(duì)它來說都是一場(chǎng)及時(shí)雨。

綠地方面表示，海外回籠資金將主要用于償還海外負(fù)債等。

在去年踩中全部三條紅線、被列為紅檔企業(yè)的綠地，提出“三年三步走”降負(fù)債計(jì)劃，力求一年降一檔，從2021年到2023年分別實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率降至綠檔、有息負(fù)債降至2800億。

據(jù)綠地控股(600606,股吧)消息稱，截至2月底，公司順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，提前完成一條紅線的整改。同時(shí)，這也是綠地最容易調(diào)整的紅線。

在綠地的報(bào)表中，上萬億的資產(chǎn)與上萬億的負(fù)債，如果要在資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率上有所改善，無一不不要刮骨療傷的舉措。

綠地控股表示，其有息負(fù)債總額再度下降60億元，自推進(jìn)去杠桿計(jì)劃以來，累計(jì)較高點(diǎn)已下降超過500億元。

綠地管理層和股東們最為期待的救星或許仍是那個(gè)尚處于傳聞中的戰(zhàn)投。

2020年11月份，彭博社報(bào)道稱，綠地控股股權(quán)轉(zhuǎn)讓有望在春節(jié)后完成、擬引入的戰(zhàn)投可能包括有金融背景的央企。

隨后，眾多媒體跟進(jìn)報(bào)道并指出，該次融資規(guī)模在60億元左右，并將在春節(jié)前后完成；同時(shí)，推動(dòng)旗下金融、貿(mào)易港業(yè)務(wù)分拆上市。

張玉良在年初媒體會(huì)上也表示：“引進(jìn)金融背景的央企戰(zhàn)投，是大股東之間的合作，正在進(jìn)行中，計(jì)劃在春節(jié)后，目前尚正常開展，無具體時(shí)間表?！?/p>

然后，春節(jié)都過去了一個(gè)多月了，關(guān)于綠地引進(jìn)戰(zhàn)投的消息卻并沒有被再次提及。

熟悉綠地的相關(guān)人士表示：公司引進(jìn)戰(zhàn)投股東還處在商談階段。

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