原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 今天

在悉尼CBD，上了年紀(jì)的當(dāng)?shù)厝私?jīng)過老水務(wù)局大樓時，難免想走近瞧瞧。這棟80多年的老建筑，怎么又人來人往，熱鬧非凡，像回到了1939年的樣子？

編輯

是綠地，在這里進(jìn)行了一場恢復(fù)性建設(shè)，打造了一家別具氣質(zhì)的奢華酒店。而原本8層樓的舊址邊，一棟新建筑已經(jīng)蓋到了67層。這是綠地澳洲最重要的旗艦項目——悉尼綠地中心。

前幾天，在這座老建筑里舉辦了一場頒獎典禮，綠地澳洲為悉尼各大房產(chǎn)中介公司頒獎。綠地澳洲總經(jīng)理羅曉華沒有到場，而是以視頻的方式致辭，感謝中介們在2020年對綠地澳洲銷售的貢獻(xiàn)。

在疫情侵襲下，綠地澳洲去年的銷售總額上漲了4成，達(dá)到1.8億澳元。

眼下，房企出海浪潮聲勢消退，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的萬達(dá)更是清空海外資產(chǎn)。在很多房企內(nèi)部，負(fù)責(zé)海外業(yè)務(wù)的高管已經(jīng)約等于被“發(fā)配邊疆”了。

但是，當(dāng)年的綠地不同。羅曉華是帶著開疆拓土的責(zé)任，為綠地這家世界500強企業(yè)遠(yuǎn)征海外。

去年，羅曉華和悉尼市長一起站在悉尼綠地中心的67層，見證這座地標(biāo)建筑封頂。從2013年開始，這一刻等待了8年。這期間，綠地一直有新項目在推進(jìn)?？梢哉f，在那一批的出海浪潮里，綠地屬于做得不錯的。

比較遺憾的是，今年悉尼綠地中心的最終交付，羅曉華可能無法到場見證。因為他已經(jīng)重回綠地京津冀。

10年前，羅曉華就是綠地京津事業(yè)部的副總經(jīng)理。

10年后，已經(jīng)是綠地京津冀事業(yè)部了，羅曉華的職位也成為了總經(jīng)理。

作為一家上海房企，綠地進(jìn)京時間很晚，是在2009年。羅曉華是綠地進(jìn)京的早期高管，當(dāng)時就帶著開疆拓土的屬性而來。

10年前，綠地在北京的規(guī)模也就十幾億。當(dāng)綠地北京突破百億的時候，羅曉華已經(jīng)在澳大利亞了。

不論是從海外重回京津冀，還是給出總經(jīng)理的職務(wù)，都能看出綠地對于羅曉華在澳洲這些年的成績是給予肯定的。

這也許是綠地選擇羅曉華來啃京津冀這塊硬骨頭的原因。

羅曉華沒有親歷高光時刻的綠地京津冀，而現(xiàn)在面對的，是一個全新的，陌生的，高難度的京津冀。

Part 1

熟人歸

這周，綠地京津冀的員工才正式到公司上班。而上周末，羅曉華已經(jīng)馬不停蹄地視察了區(qū)域內(nèi)海珀云翡、綠地智匯健康城等10個項目。

好領(lǐng)導(dǎo)總是比員工先開工。

擺在羅曉華面前的是京津冀區(qū)域超過40個項目，總開發(fā)面積超1200萬平方米，而且很多是多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的項目。比如盤龍谷文化商街、承德綠地·長城印象、綠地天津全球商品貿(mào)易港、雄安綠地雙創(chuàng)中心等等。

京津冀如今已經(jīng)成為很多開發(fā)商的黑洞。除了那幾家老牌國企央企，大部分企業(yè)負(fù)責(zé)京津冀的高管，都因為業(yè)績不佳而飽受壓力，人員流動更是頻繁。

很多在南方干得意氣風(fēng)發(fā)的經(jīng)理人，被老板空投到這片土地上，很快就敗下陣來。

綠地也無法避免，和其它房企一樣面臨著北京的高地價、沒利潤，天津疲軟的市場，和河北的調(diào)控與疫情。

何況，綠地還有一個被扼住了咽喉的商辦業(yè)務(wù)。

這一切變化，都讓曾經(jīng)高光中的綠地京津冀，跌落得猝不及防。

張玉良曾說：“首先要改善制度，改善制度還不行就換人，通過換人來增強新的動力，這是常規(guī)的做法?！?/p>

過去幾年，綠地在京津冀換過綠地自己的人，也從其他房企挖來熟悉北京市場的經(jīng)理人。而事實證明，京津冀目前的市場環(huán)境，沒有什么經(jīng)驗可以參考，也沒有什么經(jīng)理人的光環(huán)可以hold住。

現(xiàn)在，“澳洲海歸”羅曉華回到京津冀，這塊硬骨頭他要怎么啃？

Part 2

硬骨頭

所有開發(fā)商面對的是同一個市場，但近三年北京仍然有逆風(fēng)起飛的企業(yè)。

既然解決不了大環(huán)境，那就只能改變自己的問題。

大家可以想一想，近來火熱的北京土拍市場，多久沒看到綠地現(xiàn)身了。

房小評百度了一圈，打從2016年之后，綠地就沒在北京拿地了。

那一年，綠地以4.7萬元/平米的樓面價啃下了大興黃村地塊，鉚足了勁要在北京樹立一個住宅標(biāo)桿，然而2017年剛拿證，北京樓市就急轉(zhuǎn)直下。

海珀云翡從最初預(yù)售價7萬多奔8萬的氣勢，接近當(dāng)時審批價格的上限，到現(xiàn)在貝殼找房上的特價房是：7萬元/平米。

關(guān)鍵是還賣得很慢，項目都快竣工備案了，還剩很多房源。

在北京住建委網(wǎng)站上，海珀云翡的多個預(yù)售許可已經(jīng)到期。而第一期已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段的房源賣了多少呢？

10號樓45套房源，已經(jīng)簽約的是10套。

9號樓31套房源，已經(jīng)簽約的是9套。

為什么綠地再也沒有在北京拿地？

這也許是答案。

一個地王標(biāo)桿項目，賣了將近4年，去化情況不夠理想。而且奔著做標(biāo)桿的愿望而去，很多業(yè)主們收房后并不買賬。

這塊硬骨頭不啃下來，綠地要如何在北京拿地？

整個京津冀市場，北京永遠(yuǎn)是龍頭。環(huán)京已經(jīng)冰凍，河北和天津市場很難做過地頭蛇的規(guī)模。

要啃京津冀，首先就要啃下海珀云翡。

Part 3

攻堅戰(zhàn)

羅曉華的思路很清晰，上周末他最先去視察的就是綠地海珀云翡。

房小評打聽到，在綠地，業(yè)績考核第一，項目上更是如此。

解決京津冀問題的牛鼻子是在海珀云翡項目上，要求區(qū)域事業(yè)部集中資源先打海珀云翡的“啃骨頭攻堅戰(zhàn)”。

這位雷厲風(fēng)行的“澳洲海歸”，甚至放了更狠的話，這里就不細(xì)說了，總之羅曉華有了解決問題的思路。

這只是個開始，接下來要面對的挑戰(zhàn)還有很多。

曾經(jīng)10年增長200倍的綠地京津冀，在集團事業(yè)部排名中已經(jīng)落后。綠地高管口中的結(jié)轉(zhuǎn)重點是上海、廣東、江蘇、山東，業(yè)績領(lǐng)跑的區(qū)域是西北、長三角。

京津冀區(qū)域曾經(jīng)喊出過的千億口號，現(xiàn)在換西北區(qū)域喊了。

為了應(yīng)對商辦政策變化，前任們在京津冀留下了一個個與產(chǎn)業(yè)深度綁定的特色小鎮(zhèn)，要做城市運營。

在京津冀城市運營做得最好的那家企業(yè)，現(xiàn)在什么情況，大家都略有耳聞。

這和澳洲房地產(chǎn)市場，是完全不同的玩法。

羅曉華對于澳洲的房地產(chǎn)市場，兩字點評：規(guī)范。

而京津冀這片土地上，“規(guī)范”這兩個字就像童話。10年前，綠地在香河就有過體會。

在京津冀，這樣的故事一直在發(fā)生。

在海珀云翡之后，羅曉華需要解決的問題有：

提升京津冀事業(yè)部在集團內(nèi)部的地位；

樹立一個受到各方認(rèn)可的產(chǎn)品標(biāo)桿；

抓住北京商品房時代回歸的機會，適當(dāng)拿地；

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的產(chǎn)出；

解決遺留的商辦等問題；

挽回因桃色新聞對京津冀品牌形象的影響……

而這個過程面對的挑戰(zhàn)有：

全國最嚴(yán)厲調(diào)控的市場；

京津冀極為復(fù)雜的土地市場；

北京越發(fā)狹小的利潤空間；

沒那么容易變現(xiàn)的項目……

等待在前方的挑戰(zhàn)有很多。困難往往是英雄的鋪路石，而能不能踩著這些困難而上，就因人而異了。

從零開始過的人，不懼挑戰(zhàn)。羅曉華會如何帶領(lǐng)綠地京津冀事業(yè)部牛轉(zhuǎn)乾坤呢？值得期待。

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