房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷加碼圍剿違規(guī)流向樓市經(jīng)營貸

來源：智能家居時間：2021-03-15 17:39

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在“房住不炒”基調(diào)下，監(jiān)管部門抑制房地產(chǎn)過熱的努力不僅體現(xiàn)在頻出的限購政策上，如今的重心也日漸轉(zhuǎn)向加強流向房地產(chǎn)的資金監(jiān)管。

　　銀保監(jiān)會主席郭樹清近日的發(fā)言再次對此予以強調(diào)。在國務院新聞辦日前召開的新聞發(fā)布會上，郭樹清表示，房地產(chǎn)目前金融化傾向較強，如果未來房地產(chǎn)熱度消散，持有眾多房產(chǎn)的炒房者個人財產(chǎn)會有極大損失，貸款無法償還，推高銀行的不良貸款率，經(jīng)濟生活將發(fā)生極大混亂。因此，必須積極又穩(wěn)妥地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　事實上，自去年下半年以來，監(jiān)管層已經(jīng)在金融端對房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫化打出一套相互配合的“組合拳”，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速。

　　2020年底，央行等有關(guān)部門對銀行進行房地產(chǎn)貸款集中度管理，從資金占比上嚴控流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。而在近期，各地銀保監(jiān)局更是加強“經(jīng)營貸”流向監(jiān)管，嚴打其流向房地產(chǎn)市場。

　　集中度管理“張弛有度”

　　2020年的最后一天，房地產(chǎn)行業(yè)在“三條紅線”之后再次迎來金融端的強力監(jiān)管。央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，對房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制作出明確規(guī)定。

　　某房地產(chǎn)企業(yè)資深管理人士稱，新規(guī)對市場影響度有限，尤其是剛需群體，但對于近期的一線城市炒房熱度有一定打擊。而對房企來說，則更利好頭部品牌房企，銀行戰(zhàn)略會把稀缺額度留給這些房企，中小房企貸款難度增大，現(xiàn)金流壓力也會提高。

　　《通知》提及，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，根據(jù)銀行類型一共分為五檔。中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%；中資中型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%；中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%；縣域農(nóng)合機構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為17.5%，個人住房貸款占比上限為12.5%；村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為12.5%，個人住房貸款占比上限為7.5%。這也意味著，銀行規(guī)模越大，房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比上限越高。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，個人住房貸款主要是大行在做，因為其吸儲量較大，資金成本相對低，做房貸“劃算”。而地方小銀行則相反，若非與房地產(chǎn)開發(fā)商建立一定程度的合作，基本不會大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務。這也可以解釋為何《通知》中針對銀行規(guī)模的不同制定出不同房地產(chǎn)業(yè)務占比上限。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2013——2019年，A股上市的35家銀行個人住房貸款余額總額占總貸款余額的比例由17%逐年上漲，至2019年末已達到27%。

　　增速方面，2013——2019年，35家銀行個人住房貸款余額總額快速上漲，由17%增至35%，隨后逐年回落至15%。央行每年發(fā)布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告也對此趨勢有所印證，2017年，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。2018、2019年增速均相比上年同期有所放緩。2020年末，全國個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速進一步放緩。

　　郭樹清近日在國務院新聞辦召開的新聞發(fā)布會中就明確提及：“房地產(chǎn)的核心問題就是泡沫比較大，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的?！彼瑫r表示，目前房地產(chǎn)金融化、泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速。這個成績來之不易，相信房地產(chǎn)問題可以逐步緩解。

　　2020年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告數(shù)據(jù)顯示，2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續(xù)29個月回落；同時，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.91萬億元，同比增長6.1%，增速比上年末低4個百分點。

　　此次央行及銀保監(jiān)會對于房地產(chǎn)貸款的集中度管理同時堅定“一城一策”的管理方式，極力避免制度僵化可能造成的金融風險。《通知》顯示，地方監(jiān)管可以結(jié)合所在地具體情況和以第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準，進行2.5個百分點的增減。

　　《通知》下發(fā)后，上海、四川、山東、遼寧等地皆針對本地區(qū)房地產(chǎn)貸款集中度下發(fā)相應通知，其中對區(qū)域內(nèi)部房地產(chǎn)貸款考核部分指標上限進行調(diào)整。

　　例如，遼寧方面將第三檔的個人住房貸款占比上限調(diào)整為18.5%，較央行數(shù)據(jù)上調(diào)1個百分點；第四檔個人住房貸款占比上限調(diào)整為14.5%，較央行數(shù)據(jù)上調(diào)兩個百分點；第五檔個人住房貸款占比上限調(diào)整為8.5%，較央行數(shù)據(jù)上調(diào)1個百分點。四川方面也類似，將第四檔個人住房貸款集中度占比上限上調(diào)1.5個百分點至14%。

　　山東銀保監(jiān)局則將轄內(nèi)城商行、民營銀行房地產(chǎn)貸款集中度標準上限調(diào)高2.5個百分點至25%。對此，山東銀保監(jiān)局對外表示，該安排是考慮后續(xù)規(guī)范非標投資業(yè)務和表外理財業(yè)務，為資金實際投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，但短期內(nèi)無法收回，確需回表處理的留出必要空間。福建方面出臺的細則則表示，對于調(diào)整確有困難的超標機構(gòu)業(yè)務調(diào)整過渡期，經(jīng)申請允許過渡期最長為6年，確保超標機構(gòu)平穩(wěn)過渡。

　　值得注意的是，銀行對個人住房貸款的緊縮調(diào)整，或?qū)δ承┏鞘袀€人住房貸款比例產(chǎn)生影響。3月8日，鄭州市公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于征求住房公積金個人住房貸款政策調(diào)整意見和建議的通知》，按照繳存和購房情況設定最高貸款比例(貸款金額占房產(chǎn)總價比例)。首次使用公積金貸款購買家庭首套住房的，最高貸款比例設定為70%不變，但異地貸款及其他情況最高貸款比例設定為40%，相較此前的60%有所下調(diào)。

　　鄭州市住房管理中心信貸管理處處長陳建功對媒體解讀稱，首套住房貸款比例不變意在保障在鄭州長期繳存公積金的剛需的貸款需求。但由于目前不少銀行已經(jīng)縮緊貸款，將會給公積金部門帶來不小的壓力，因此對于非剛需、二套房、異地貸款者，貸款比例未來可能會有所降低。

　　嚴打經(jīng)營貸流向樓市

　　除對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房貸款的調(diào)整外，監(jiān)管層遏制房地產(chǎn)泡沫化的決心體現(xiàn)在金融端，還包括對“經(jīng)營貸”的嚴格監(jiān)管。

　　有銀行業(yè)內(nèi)人士分析稱，經(jīng)營貸流向樓市有兩大原因：首先，經(jīng)營貸流向監(jiān)管困難，銀行方面僅能獲悉錢款流向，但買賣交易是否構(gòu)成難以確認，這種情況下，如果資金空轉(zhuǎn)幾手流入樓市，監(jiān)管難度也會隨之加大，對于購房者而言可操作空間很大。其次，經(jīng)營貸能貸出的資金量比消費貸大很多，對于炒房者來說誘惑更大。

　　北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池則提及，由于政策面支持中小企業(yè)發(fā)展，目前經(jīng)營貸利率普遍低于消費貸，或也成為經(jīng)營貸流入樓市的一大原因。

　　上述銀行業(yè)內(nèi)人士同時表示，出于對不良貸款率的考慮，銀行方面主觀上并不想擴大中小企業(yè)貸款發(fā)放力度，但政策扶植下，銀行方面壓力較大。趙秀池則進一步表示，資本逐利的特性使得中小微貸款未必有實際效果。

　　2021年3月10日，在全國政協(xié)十三屆四次會議最后一場“委員通道”上，全國政協(xié)委員、中國人民銀行副行長陳雨露提及，2021年大型商業(yè)銀行普惠小微貸款將會增長30%以上。如何使政策對中小企業(yè)的扶植落向?qū)嵦帲橇飨蚍康禺a(chǎn)領(lǐng)域，助長其泡沫化程度？對“經(jīng)營貸”流向的嚴格監(jiān)管顯得尤為重要。

　　1月底，北京、上海、廣州等重點城市率先開始嚴打經(jīng)營貸流入樓市。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期北京市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機構(gòu)，要求不得參與“經(jīng)營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動。同時，新華社消息稱，北京多家股份制銀行上調(diào)經(jīng)營貸利率。

　　某國有四大行北京地區(qū)從業(yè)人士表示，目前該行并未上調(diào)經(jīng)營貸利率，在資金去向監(jiān)管方面，大行始終相對嚴格。

　　2021年1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中對信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務合作管理等方面提出要求。某股份制銀行上海地區(qū)相關(guān)人士表示，目前該行經(jīng)營貸利率還未上調(diào)，但對貸款去向?qū)徍说拇_更加嚴格。

　　除此之外，廣州、大連、重慶、蘇州等地銀保監(jiān)局皆對當?shù)劂y行經(jīng)營貸款資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域作出處罰。近日流傳的一份來自上海的《個人貸款提前收回告知函》則顯示，由于借款人未按約履行借款合同“貸款用途”的相關(guān)規(guī)定，銀行宣布合同下貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國樓市的運行態(tài)勢和2015——2016年很類似：從深滬蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市，整個都市圈的熱度都在明顯回升。不控制經(jīng)營貸的流向?qū)⒖赡苤菩乱惠喤菽?。對這一點監(jiān)管層認識是很清楚的，所以嚴打經(jīng)營貸和資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作，也關(guān)系到今年的樓市能不能穩(wěn)定下來。（中投網(wǎng)2021年3月13日）

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