迪馬股份規(guī)模尋路修訂地產(chǎn)跟投辦法與羅韶穎千億追夢(mèng)

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-15 08:11

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 盡管迪馬股份(600565,股吧)擁有“三駕馬車”，但對(duì)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴卻一直未改變。

3月12日，迪馬股份公布去年年報(bào)數(shù)據(jù)，2020年公司來自房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)服務(wù)的營收為195.77億元，同比增長7.48%，約占主營業(yè)務(wù)收入的93.34%。

自2018年羅韶穎接任董事長，迪馬股份的業(yè)績保持快速增長，2018-2019年?duì)I業(yè)收入分別同比增長38.87%、48.71%，不斷刷新公司的成績。

從東原到迪馬，在房地產(chǎn)上羅韶穎的雄心不小，兩年前，她就曾表示，2021年要實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的22020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單顯示，東原集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售851億元，排在54位，距離千億只差臨門一腳。但是想進(jìn)入前30強(qiáng)，還需要費(fèi)不少力氣。

迪馬股份作為羅韶穎重點(diǎn)發(fā)力的平臺(tái)，自然不得不承擔(dān)起助力其完成千億目標(biāo)的重任。

地產(chǎn)主業(yè)

2020年，迪馬股份合并口徑實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入212.71億元，同比增加7.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.03億元，同比增加25.89%。

迪馬股份在年報(bào)中提及，“公司營業(yè)收入增加主要系本期竣工交付的規(guī)模增加，收入結(jié)轉(zhuǎn)增加所致?！?/p>

迪馬股份的收入主要來源于房地產(chǎn)和專用車制造、產(chǎn)業(yè)發(fā)展三大業(yè)務(wù)板塊，而房地產(chǎn)收入占營收的九成以上。這意味著，在未來的較長一段時(shí)間，房地產(chǎn)依然是迪馬股份的主要收入來源。

銷售方面，報(bào)告期內(nèi)，迪馬股份合并口徑共計(jì)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售金額227.21億元，銷售面積183.05萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額190.22億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積144.29萬平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積236.16萬平方米。2020年整體毛利率較上一年減少7.93個(gè)百分點(diǎn)至20.04%，

據(jù)最新的年報(bào)顯示，迪馬股份2020年區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)情況導(dǎo)致了營收與毛利率增長較慢。截至2020 年12月31日，公司存貨余額為483.1億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 2.7億元。

其中，迪馬股份五大業(yè)務(wù)區(qū)域中，僅西南、華西區(qū)域毛利率有所上升，但增幅不過2.89%、1.34%。而華中區(qū)域、華東區(qū)域、南京區(qū)域的毛利率皆出現(xiàn)大降，分別減少了11.26%、21.68%、22.5%。

不過迪馬股份在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在快速擴(kuò)張，2020年迪馬股份新增土地儲(chǔ)備35宗，新增建筑面積516.83萬平方米。

此外，在3月10日迪馬股份第七屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議決議同意授權(quán)公司及控股子公司經(jīng)營層根據(jù)市場情況擇機(jī)增加土地儲(chǔ)備，獲取土地價(jià)款總額在人民幣300億元。

與此同時(shí)，迪馬股份專用車業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)、銷與庫存數(shù)據(jù)均為負(fù)增長狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是迪馬股份能快速抓住的一個(gè)籌碼。

地產(chǎn)跟投3.0

于公布業(yè)績的同一日，迪馬股份發(fā)布一則關(guān)于修改《房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投管理辦法》的公告。對(duì)跟投辦法進(jìn)行了修訂。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，修改后的《跟投管理辦法》明確了地產(chǎn)總部、地產(chǎn)區(qū)域公司、地產(chǎn)城市公司及地產(chǎn)項(xiàng)目必須跟投的項(xiàng)目合伙人范圍。

其中，地產(chǎn)總部必須跟投的項(xiàng)目合伙人范圍包括總裁、高級(jí)副總裁、副總裁、助理總裁、集團(tuán)職能負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人、集團(tuán)首席專家序列員工、各職能小組負(fù)責(zé)人及其他指定必須跟投人員，須跟投符合本辦法規(guī)定的所有項(xiàng)目。

此外，修改后的《跟投管理辦法》提到，項(xiàng)目跟投人員原則性不得提前退出跟投，經(jīng)項(xiàng)目投資決策會(huì)批準(zhǔn)的，可以將持有份額轉(zhuǎn)讓予跟投平臺(tái)指定受讓人。

同一日，迪馬股份還發(fā)布另一則關(guān)于公司關(guān)鍵管理人員參與房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投暨關(guān)聯(lián)交易增加預(yù)計(jì)的公告。

根據(jù)該公司項(xiàng)目開發(fā)情況及《辦法》相關(guān)規(guī)定，公司非獨(dú)立董事（董事長、副董事長不參與跟投）、職工監(jiān)事及高級(jí)管理人員跟投符合《房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投管理辦法》的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在各項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)滾動(dòng)累計(jì)，跟投相關(guān)關(guān)聯(lián)人通過有限合伙企業(yè)的方式跟投總額預(yù)計(jì)增加1.5億元，預(yù)計(jì)額度由原跟投總額預(yù)計(jì)不超過1.5億元增加至不超過3億元。

迪馬股份表示，上述關(guān)聯(lián)交易均屬正常的經(jīng)營行為，在自愿及公允的基礎(chǔ)上與關(guān)聯(lián)方發(fā)生交易，將地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營效益和相關(guān)人員個(gè)人收益直接掛鉤，有利于更好地激勵(lì)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的積極性，促進(jìn)地產(chǎn)員工由職業(yè)人向事業(yè)人角色轉(zhuǎn)變，與公司事業(yè)共成長。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查資料發(fā)現(xiàn)，早在2015年6月，迪馬股份就發(fā)布了跟投管理辦法試行版《房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投管理辦法 (試行)》。

《辦法》中提到對(duì)于跟投項(xiàng)目范圍適用于公司2015年7月31日之后首次開盤銷售的項(xiàng)目。迪馬股份成立地產(chǎn)項(xiàng)目跟投管理委員會(huì)，委員會(huì)由公司總裁、公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人、公司人力資源中心負(fù)責(zé)人、公司運(yùn)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)人以及地產(chǎn)業(yè)務(wù)各城市公司負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定，組織制定項(xiàng)目跟投方案，報(bào)公司董事長或經(jīng)董事長授權(quán)的副董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

2017年中，羅韶穎以東原地產(chǎn)董事長的身份接受訪問，被問及人才激勵(lì)制度時(shí)她表示，公司會(huì)更務(wù)實(shí)地結(jié)合自身實(shí)際情選擇不同的激勵(lì)方式。她同時(shí)提及，東原對(duì)團(tuán)隊(duì)的跟投激勵(lì)，包括EVA的激勵(lì)模式取得了不錯(cuò)的效果，甚至好于股權(quán)激勵(lì)。

在2018年7月13日，迪馬股份首次修訂地產(chǎn)項(xiàng)目跟投計(jì)劃。

其中，修改的原條款為“每個(gè)跟投項(xiàng)目中的所有項(xiàng)目合伙人合計(jì)持有的地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)比例不超過5%，單個(gè)項(xiàng)目合伙人持有的項(xiàng)目公司股權(quán)比例不超過0.5%?！?，此次修改為“每個(gè)跟投項(xiàng)目中的所有項(xiàng)目合伙人合計(jì)持有的地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)比例不超過10%，單個(gè)項(xiàng)目合伙人持有的項(xiàng)目公司股權(quán)比例不超過1.0%?！?/p>

加上這一次，共經(jīng)過兩次修訂的跟投計(jì)劃，更加綁定管理層跟投以及提高了跟投額度。顯然，迪馬股份把希望都放在跟投制度上。

跟投制度最早從碧桂園、萬科等龍頭房企2014年正式推行以來，幾年間的確給無數(shù)房企和員工帶來超高紅利，房企依靠項(xiàng)目跟投實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張。

而站在2021年，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于項(xiàng)目跟投也提出是否該退場的疑問？

事實(shí)上，跟投制度的核心機(jī)制在于將企業(yè)項(xiàng)目與員工捆綁，收益風(fēng)險(xiǎn)共享。利用“超額激勵(lì)”的方式提高員工積極性，促進(jìn)項(xiàng)目的良好進(jìn)展。

（責(zé)任編輯：徐帥）