??常常感嘆“時(shí)間不夠用”的羅韶穎，這一次又在和時(shí)間賽跑。

??迪馬股份(600565.SH)公布東原仁知服務(wù)IPO申請(qǐng)獲受理的消息不過(guò)10天，遞表緊隨而來(lái)。

??4月30日晚，東原仁知服務(wù)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“東原仁知服務(wù)”）叩響了港交所的大門(mén)。

??有意思的是，與一般創(chuàng)始人掌權(quán)不同，羅韶穎個(gè)人持股量極低，尚不足0.5%，且并未在東原仁知服務(wù)就職，而是將管理權(quán)交給易琳、衡清達(dá)與范東等人，自己則選擇“隱身”。

??盡管明面上，羅韶穎并沒(méi)有緊握大權(quán)，但在遞表之前，她已為東原物業(yè)做好了鋪墊，一系列操作背后，都少不了她的身影。

??在遞表上市之前，東原物業(yè)兩度更名，羅韶穎為其注入“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)”大物業(yè)理念；封賞12位高管、引好友入股；注冊(cè)資本翻五倍……

??脫去上市公司掌門(mén)人的身份，羅韶穎喜歡將自己當(dāng)作一名“創(chuàng)客”。而一名優(yōu)秀的“創(chuàng)客”，身上總有幾分理想主義的色彩。羅韶穎的理想主義情懷，更多是來(lái)自對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)腦洞大開(kāi)而又近乎嚴(yán)苛的追求上。

??這從東原物業(yè)的更名也能看出幾分，將“仁知”放入名字之中。不過(guò)注入“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)”業(yè)務(wù)的東原物業(yè)，尚沒(méi)有收獲理想成績(jī)。

??羅氏兄妹股權(quán)差40倍

??分拆東原仁知服務(wù)服務(wù)赴港上市，羅韶穎籌劃了一年多的時(shí)間。股權(quán)梳理之后，東原仁知服務(wù)騰出過(guò)半股權(quán)予天津澄方，一家迪馬股份的全資附屬公司；還引入了第三方持股人嘉實(shí)物業(yè)和栢天；同時(shí)納入股權(quán)激勵(lì)公司天津合伙“封賞”12位高管。

??增資入股和購(gòu)買(mǎi)股份是成為股東的主要手段，遞表前，東原仁知服務(wù)的四位股東天津澄方、栢天、嘉實(shí)物業(yè)、天津合伙分別持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

??企查查顯示，東原仁知服務(wù)的實(shí)際控制人是迪馬股份的股東羅韶宇，其妹羅韶穎是迪馬股份的董事長(zhǎng)，兩人未在東原仁知服務(wù)任職，均通過(guò)迪馬股份間接持股，不過(guò)兄妹倆受益的股份卻相差40倍。

??迪馬股份通過(guò)天津澄方持股51.04%，而前者由重慶東銀（羅韶宇及趙潔紅分別擁有約77.78%及22.22%股權(quán)）和重慶碩潤(rùn)（由重慶東銀及趙潔紅分別擁有約98.96%及1.04%股權(quán)）分別擁有約34.59% 及2.93%股權(quán)。

??羅韶宇及其妻子趙潔紅通過(guò)重慶東銀、重慶碩潤(rùn)間接持有東原仁知服務(wù)19.15%股份。其妹羅韶穎持有迪馬股份0.94%股權(quán)，相當(dāng)于間接受益東原仁知服務(wù)0.48%股份。

??此外，東原仁知服務(wù)身后還簇?fù)砹?2位高管。

??2019年12月26日，迪馬股份發(fā)布公告，旗下子公司東原澄方擬實(shí)施員工股權(quán)激勵(lì)暨增資擴(kuò)股的方案。激勵(lì)對(duì)象包括東原仁知服務(wù)聯(lián)合首席執(zhí)行官、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理范東、財(cái)務(wù)總監(jiān)劉興、市場(chǎng)總監(jiān)申明偉、運(yùn)營(yíng)品質(zhì)總監(jiān)張莉、高端物業(yè)總監(jiān)肖宇、武漢公司總經(jīng)理梁金強(qiáng)等共12人。

??這12人出資199.47萬(wàn)元入伙持股平臺(tái)——天津合伙，共持有東原仁知服務(wù)9.98%股份。其中，范東認(rèn)繳出資額105萬(wàn)元，持有該持股平臺(tái)52.86%股權(quán)；劉興出資71萬(wàn)元，持有37.2688%；其余等人持股0.05%-1.57%不等。

??嘉實(shí)物業(yè)作為第三方持股人，通過(guò)市場(chǎng)資料確認(rèn)投資機(jī)會(huì)，最終持股13.57%。其背后為嘉實(shí)國(guó)際，主要從事股本投資、于中國(guó)及海外市場(chǎng)提供金融咨詢(xún)服務(wù)。

??同為第三方投資人，栢天的入股機(jī)遇卻不盡相同。栢天的幕后控股人是王浩，據(jù)東原仁知服務(wù)所說(shuō)，“王浩先生通過(guò)迪馬主席羅韶穎女士的引薦與本集團(tuán)相識(shí)?！蓖鹾崎g接全資擁有栢天，相當(dāng)于受益了栢天持有的全部25.41%股份，為個(gè)人受益的最高持股比例。

??四次增資，兩度更名

??最初的持股格局與現(xiàn)在截然不同，去年初至今的四次增資讓東原仁知服務(wù)的體量愈加龐大，隨后進(jìn)行的股權(quán)騰挪又將它逐漸剝離東原地產(chǎn)。

??去年一月，東原仁知服務(wù)啟動(dòng)注資計(jì)劃。經(jīng)過(guò)1月2日、2月12日、4月23日的三次增資，注冊(cè)資本從1000萬(wàn)元增至1999.47萬(wàn)元。

??彼時(shí)，東原仁知服務(wù)從東原房地產(chǎn)獨(dú)資擁有變成三位股東聯(lián)合持股，東原房地產(chǎn)、天津澄方、天津合伙分別持有51.01%、39.01%和9.98%股份。其中，東原房地產(chǎn)注資20萬(wàn)元，天津澄方注資780萬(wàn)元，天津合伙注資199.47萬(wàn)元。

??緊隨其后的，便是削減地產(chǎn)母公司的持股。2020年8月，東原房地產(chǎn)將手中25.41%的股份以6500萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給栢天。

??兩個(gè)月后，東原房地產(chǎn)又以3470萬(wàn)元和3080萬(wàn)元的價(jià)格，向嘉實(shí)物業(yè)和天津澄方分別轉(zhuǎn)讓13.57%和12.03%股份。至此，東原房地產(chǎn)正式退出東原仁知服務(wù)，上市前的股權(quán)格局形成。

??去年12月，東原仁知服務(wù)轉(zhuǎn)制為股份有限公司，注冊(cè)資本進(jìn)一步增加到5000萬(wàn)元，各股東持股比例不變。

??站在物管風(fēng)口，為將東原仁知服務(wù)服務(wù)推向資本市場(chǎng)，羅韶穎還對(duì)東原物業(yè)品牌做了兩度更名換新。

??去年底，原本的“重慶東原澄方實(shí)業(yè)有限公司”變更為“重慶東原仁知實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司”。將“澄方”替換為“仁知”二字，取自論語(yǔ)“仁者安仁，知者利仁。仁為初心，知為踐行！”

??元旦前夕，“重慶東原仁知實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司”再度更名為了“東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司”。

??由“實(shí)業(yè)”改為“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)”，大物業(yè)理念應(yīng)運(yùn)而生，“成為受人尊敬有獨(dú)特業(yè)務(wù)的城市更新服務(wù)商”是眼下東原仁知服務(wù)的企業(yè)愿景。

??“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)“不顯

??住宅面積占比近七成

??東原仁知服務(wù)兩度更名，加上“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)”的理念 ，不過(guò)呈現(xiàn)在服務(wù)項(xiàng)目中卻并未顯示獨(dú)特之處，三條業(yè)務(wù)線分別是物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。

??2018年-2020年，東原仁知服務(wù)的收入從3.87億元增長(zhǎng)98.2%至7.67億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為40.8%。同期，凈利潤(rùn)分別為2910萬(wàn)元、2560萬(wàn)元和8450萬(wàn)元，增幅達(dá)到190.4%；毛利分別為8860萬(wàn)元、1.33億元和2.16億元，增幅達(dá)到143.8%；三年的毛利率也呈上漲態(tài)勢(shì)，分別約為22.9%、23.7%及28.2%。

??收入逐年攀升，但各業(yè)務(wù)線貢獻(xiàn)的收入比例從2018年延續(xù)至今。截至2020年12月31日，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的收入分別為3.49億元、2.05億元、2.13億元，收入占比分別為45.6%、26.7%、27.7%，與2018年的比例基本吻合。

??受益于迪馬集團(tuán)的擴(kuò)張，東原仁知服務(wù)的服務(wù)范圍包括中國(guó)14個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的38個(gè)城市，尤其是在西南和華東地區(qū)。截至2020年底，在管面積達(dá)到2110萬(wàn)平方米，合約面積達(dá)到3550萬(wàn)平方米。

??

??目前，它有近七成的管理面積來(lái)自住宅業(yè)態(tài)，來(lái)自非住宅業(yè)態(tài)的規(guī)模約三成。共有227個(gè)在管項(xiàng)目，其中，89個(gè)為住宅物業(yè)及138個(gè)為非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的總在管建筑面積分別約為1430萬(wàn)平方米及680萬(wàn)平方米，面積占比為67.8%、32.2%。

       此外，東原仁知服務(wù)的管理規(guī)模仍有大部分來(lái)自關(guān)聯(lián)企業(yè)。2016年，東原仁知服務(wù)開(kāi)始為第三方物業(yè)提供服務(wù)，截至去年底，來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積占總面積的47.1%，達(dá)到994萬(wàn)平方米。而源自迪馬集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司的規(guī)模達(dá)到52.9%，約為1116萬(wàn)平方米。

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