觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 現(xiàn)今，中海已然成為土拍市場(chǎng)最勇猛的生力軍之一，并頻頻以高溢價(jià)奪地——東莞土拍樓面價(jià)的TOP2也被中海刷新。

3月12日，大朗鎮(zhèn)以“競(jìng)價(jià)+終次報(bào)價(jià)”方式出讓一宗宅地，經(jīng)過(guò)28輪報(bào)價(jià)后，達(dá)到最高限價(jià)359185萬(wàn)元，最終由中海華南（深圳）有限公司以35.92億元成功競(jìng)得。剔除無(wú)償配建后，折合樓面價(jià)約25999元/㎡，躋身東莞土拍樓面價(jià)第二位。

如今，2021年3月還未過(guò)半，中海已斬獲8幅地塊，合計(jì)投資163.01億元。除此次新拿土地之外，分布于廣州、福州、蘇州等地。

高調(diào)收割土地背后，或許也透露出其沖擊“行業(yè)前五”的規(guī)模渴望。

高溢價(jià)拿地

對(duì)處于“綠檔”的中海來(lái)說(shuō)，較低的杠桿、充足的現(xiàn)金流及規(guī)模擴(kuò)張的目標(biāo)，以致其高溢價(jià)拿地也不時(shí)上演。

2021年前2月，中海收購(gòu)的土地累計(jì)應(yīng)占樓面面積約94.64萬(wàn)平方米，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約為人民幣99.63億元。進(jìn)入3月，中?，F(xiàn)已豪擲63.38億元購(gòu)入土地。

其中，中海3月10日以溢價(jià)率120%奪得的泉州東園鎮(zhèn)錦峰村，土地面積90119㎡，計(jì)容總建面積約237914㎡，土地用途為商服用地-零售商業(yè)用地、住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地，容積率1.0-2.64。地塊毛坯限價(jià)12500元/㎡，帶裝修限價(jià)14500元/㎡。

時(shí)隔兩天后，3月12日，中海以35.9億元競(jìng)得的2021WR007號(hào)東莞大朗鎮(zhèn)松柏朗村宅地，樓面價(jià)約25999元/㎡，則直接躋身東莞土拍樓面價(jià)第二位。

據(jù)了解，目前，大朗當(dāng)前的樓盤(pán)供應(yīng)量短缺，地塊周邊在售項(xiàng)目基本處于尾盤(pán)在售，新盤(pán)均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡，周邊的二手房參考價(jià)約2.8-4.1萬(wàn)/㎡。

回看東莞土拍史，最貴的樓面價(jià)同為中海所創(chuàng)。

2017年1月20日，中海擊敗碧桂園、平安、萬(wàn)科等9家房企，以樓面價(jià)26646元/㎡、總價(jià)29億元奪鳳崗鎮(zhèn)2017WG001商住地塊，創(chuàng)下東莞土拍市場(chǎng)樓面價(jià)最高紀(jì)錄，保留至今。

今年，中海依舊不斷在土拍市場(chǎng)力爭(zhēng)頭籌。3月10日，一宗吸引了龍湖、招商、萬(wàn)科、保利、旭輝、融創(chuàng)、正榮、奧園等21家房企的福建泉州商住地，最終以總價(jià)21億元、溢價(jià)率120.6%花落中海。3月5日，中海以單價(jià)914萬(wàn)元/畝競(jìng)得位于合肥新站高新區(qū)的居住用地，總價(jià)8.17億元，樓面價(jià)7616.66 元/平方米，溢價(jià)率28.73%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)此前統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月，中海去年拿地支出累計(jì)為1318.4億元，新增拿地64宗，新增樓面面積1348.7萬(wàn)平方米，實(shí)際權(quán)益面積1327.9萬(wàn)平方米，但這實(shí)際上尚未達(dá)到其1400億元的土地投資預(yù)算上限。

在觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的中海2020年第四季度部分拿地?cái)?shù)據(jù)中，其拿地溢價(jià)率平均值為33.58%，最低溢價(jià)率為24.71%，最高則為56.02%。與之相比，從2021年1月截止至今，中海在延續(xù)積極拿地動(dòng)作的同時(shí)，溢價(jià)率雖持平為33.12%，但絕對(duì)值升高為117.43%。

從拿地區(qū)域來(lái)看，2020年第四季度中海斬獲包括香港在內(nèi)的4個(gè)一線城市項(xiàng)目，其余項(xiàng)目分布在無(wú)錫、東莞、重慶、珠海、南昌等地。截止目前，中海在2021年前3月也已落子北京、廣州等一線城市，此外目光從東莞、福州、泉州逐漸向北延展至蘇州、合肥等城市。

有業(yè)內(nèi)人士稱，中海拿地的底線是“新增貨值要超過(guò)當(dāng)期銷(xiāo)售額”。3月4日，中海披露，2021年1月至2月，中國(guó)海外系列公司累計(jì)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約505.79億元。

重點(diǎn)發(fā)力與分散推進(jìn)

從近來(lái)的拿地情況看，東莞成為中海的青睞之地。

僅在2020年四季度中海就三次落子?xùn)|莞，甚至曾在2020年9月16日至9月25日的10日之內(nèi)，連續(xù)兩次在東莞搶食。其中，包括以8.32億元+20%競(jìng)配建摘得東莞石碣一宗商住地，及以總價(jià)約28.56億元刷新當(dāng)?shù)刈罡邩敲鎯r(jià)的松山湖商住地。而轉(zhuǎn)過(guò)年的第一季度，中海再次刷出東莞土拍市場(chǎng)樓面高價(jià)。

傾心東莞背后，中?；蛟S更看重東莞的升值空間。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王德培曾指，位于廣州、深圳、香港三座一線城市之間的東莞，正在受“虹吸效應(yīng)”影響成為價(jià)值洼地，人才、資金、技術(shù)正向其涌來(lái)。

另外，因廣深高攀的土地價(jià)格，使得土拍市場(chǎng)向周邊外溢至大灣區(qū)其他城市，東莞便成為房企們的重點(diǎn)爭(zhēng)奪地之一。中海的選擇或也代表了多數(shù)房企的想法。

而為了搶灘東莞，房企們將小面積、相對(duì)冷門(mén)區(qū)域地塊作為首進(jìn)目標(biāo)點(diǎn)，如中梁集團(tuán)拿下的望牛墩迷你地塊、廣東祥源底價(jià)成交的樟木頭地塊、深圳前海璟沃?jǐn)孬@的橋頭地塊等。

截至目前，2021年?yáng)|莞市共成功出讓7宗商住地，皆由外來(lái)房企以封頂價(jià)斬獲，包括中海、中國(guó)南山、招商、萬(wàn)科、保利等。

由中海最近一個(gè)月的拿地動(dòng)作來(lái)看，福州、蘇州、合肥等地也成為其重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。

面對(duì)集團(tuán)提出的在規(guī)模上“盡快進(jìn)入行業(yè)前五”目標(biāo)，重點(diǎn)發(fā)力與分散推進(jìn)的土地進(jìn)擊策略，在一定程度上，或許能緩解中海規(guī)模擴(kuò)張的業(yè)績(jī)焦慮。

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