來源：新京報(bào)

上海土地市場持續(xù)火熱。8月11日，華發(fā)以64.35億元競得上海閔行新城MHC10402單元25A-11A地塊，樓面價(jià)40558元/平方米，溢價(jià)率46.4%。

新京報(bào)記者注意到，7月以來，上海土地市場宅地供應(yīng)量增加，且溢價(jià)率快速攀升，僅7月，上海土地平均溢價(jià)率就同比攀升21%，達(dá)到22%。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：“上海土地市場升溫，但是還未出現(xiàn)過熱情況，如果后續(xù)土地市場接連出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，不排除有敲打市場的舉措出現(xiàn)?！?/p>

162輪舉牌，華發(fā)高溢價(jià)奪地

8月11日，上海市閔行區(qū)成功出讓一宗居住用地。經(jīng)過162輪舉牌競價(jià)，太倉華蔓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以64.35億元競得閔行新城MHC10402單元25A-11A地塊，樓面價(jià)40558元/平方米，溢價(jià)率46.4%。天眼查顯示，太倉華蔓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為珠海華發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的子公司，最終控股股東為珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司。

據(jù)出讓資料顯示，該地塊編號(hào)為202014001，位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)，東至用地紅線、南至用地紅線、西至用地紅線、北至25A-10A地塊，出讓面積79331.3平方米，起始價(jià)43.95億元。

今日的現(xiàn)場競價(jià)十分激烈，經(jīng)歷了162輪舉牌，其中融創(chuàng)+新城聯(lián)合體、金茂、保利與華發(fā)在現(xiàn)場拼搶激烈。尤其是融創(chuàng)+新城聯(lián)合體拿地意愿強(qiáng)烈，但是經(jīng)過多輪拼殺后，最終惜敗于華發(fā)。

據(jù)新京報(bào)記者了解，上述地塊之所以競爭激烈與閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)供應(yīng)量較少有關(guān)，自從2016年以來4年時(shí)間內(nèi)，顓橋罕有經(jīng)營性住宅用地供應(yīng)。此外，該地塊的條件具備一定優(yōu)勢(shì)，自持比例較低，其中，自持住宅用于租賃比僅為0.95%。

從周邊的項(xiàng)目售價(jià)來看，目前，顓橋區(qū)域內(nèi)在售新房較少，上海星河灣三期售價(jià)待定，前期均價(jià)達(dá)到7.6萬元/平方米—8萬元/平方米。目前，周邊二手房價(jià)格比較分化，依據(jù)產(chǎn)品類型和住宅年限，售價(jià)在3萬元/平方米-5萬元/平方米不等。

對(duì)此，盧文曦表示：“閔行出讓土地比較多的是浦江鎮(zhèn)或者大虹橋地區(qū)，顓橋區(qū)域最近幾年出讓土地不多，有一定稀缺性。這也導(dǎo)致了目前顓橋區(qū)域內(nèi)幾乎沒有新盤，在售項(xiàng)目多是尾盤，產(chǎn)品上以經(jīng)濟(jì)型別墅和中高端房源為主，比如星河灣等。今年顓橋區(qū)域住宅成交均價(jià)在6.4萬元/平方米左右?！?/p>

“今日華發(fā)拿地，最后成交樓面價(jià)是40558元/平方米，中間有一定利潤空間。而且華發(fā)有做高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，加上國企背景，所以未來銷售價(jià)格還有往上的可能。盡管看似溢價(jià)率較高，但是考慮到企業(yè)綜合實(shí)力較強(qiáng)，成本可控，獲利不成問題?！北R文曦說。

上海土地溢價(jià)率走高，7月同比攀升21%

值得注意的是，最近上海土地溢價(jià)率不斷上揚(yáng)。

盧文曦表示：“華發(fā)今日所獲宅地也是今年以來第二高溢價(jià)，好在目前暫時(shí)看不到樓市有過熱傾向。如果后續(xù)土地市場接連出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，并且土地市場的熱度傳導(dǎo)至銷售市場，不排除有敲打市場的舉措出現(xiàn)?！?/p>

回顧今年前7個(gè)月上海土地市場，其熱度持續(xù)攀升。尤其是7月，隨著土地供應(yīng)量增加和優(yōu)質(zhì)地塊的入市，上海土地成交樓面均價(jià)攀升，平均溢價(jià)率也持續(xù)攀升。

圖片來源 中國指數(shù)研究院提供

據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2020年1-7月，上海市共推出土地規(guī)劃建面896.55萬平方米，成交983.73萬平方米，成交樓面均價(jià)15133元/平方米。其中，2020年7月，上海共推出土地規(guī)劃建面187.99萬平方米，成交181.82萬平方米，同比增長34.75%，成交樓面均價(jià)23321元/平方米，同比增長110.1%。

從溢價(jià)率來看，2020年1-7月，上海市成交土地出讓金達(dá)1795.30億元，平均溢價(jià)率為7.7%。其中2020年7月，上海市土地出讓金為443.62億元，同比增長121.5%，溢價(jià)率為22.1%，較去年同期提高21.1個(gè)百分點(diǎn)。

從近期成交的地塊來看，7月29日，上海國企陸家嘴集團(tuán)以49.11億元拿下了這塊位于浦東前灘的Z000801單元54-01地塊，溢價(jià)率34.58%，折合樓面價(jià)57201元/平方米。8月1日，經(jīng)過95輪競價(jià)，金隅以69.2億元競得楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊，樓面價(jià)85764元/平方米，溢價(jià)率38.33%。8月10日，融信+旭輝以45.23億元競得上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的古美北社區(qū)S110501單元27-01地塊，成交樓面價(jià)為54814元/平方米，溢價(jià)率40.55%。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海土地市場的平均溢價(jià)率自從2019年8月以來，一直維持在3%以下，而到今年6、7月份的平均溢價(jià)率陡然攀升至15%和22.1%。

盧文曦分析說，“目前，上海土地市場雖然升溫，但是還不能說是進(jìn)入過熱的狀態(tài)。目前成交的地塊，除了楊浦區(qū)的地塊樓面價(jià)超過8萬、后續(xù)盈利空間較低外，其他成交地塊還是具備一定盈利空間；由于供應(yīng)地塊增加且位置優(yōu)越，房企拿地意愿較強(qiáng)，也反映出房企在上海積極補(bǔ)倉的心態(tài)。”

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