樓市調(diào)查 | 圍繞深圳“打新”積分新規(guī) 萬(wàn)象華府、縉山府試水

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-10 08:30

一場(chǎng)圍繞深圳樓市“打新”積分新規(guī)的討論，鎖定在羅湖兩個(gè)新推樓盤——縉山府和華潤(rùn)萬(wàn)象華府。

作為農(nóng)歷新年后深圳首批推出的樓盤，自2月23日拿到預(yù)售證之后，市場(chǎng)熱度便高居不下，縉山府所在的銀湖片區(qū)近6年未有新房入市，而華潤(rùn)萬(wàn)象華府為華潤(rùn)置地“筍崗中心”綜合體項(xiàng)目的配套，是近年備受關(guān)注的舊改項(xiàng)目之一。

但熱度又不止于此。根據(jù)“i深圳”App信息，縉山府和華潤(rùn)萬(wàn)象華府開(kāi)啟購(gòu)房登記，登記時(shí)間為3月2日上午9點(diǎn)至3月4日下午18點(diǎn)，意味著兩者之間只能二選一。

與此同時(shí)，雙盤同時(shí)發(fā)布的銷售方案均顯示，將采取新的積分規(guī)則確認(rèn)入圍名單，包括家庭或單身在深購(gòu)房情況、家庭或單身戶籍情況、家庭或單身社保/個(gè)稅繳納情況、子女情況等4大項(xiàng)。并且附加說(shuō)明，住房是指居住建筑，包括住宅、公寓、別墅和宿舍。

其中，在深有無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄、有無(wú)未成年子女兩點(diǎn)均為首次出現(xiàn)。根據(jù)披露，10年內(nèi)在深圳無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄，且名下無(wú)房，可積最高分40分，但在深有一套房此積分項(xiàng)為0分，而社保/個(gè)稅0.1分/月，有未成年子女可積2分，夫妻雙方均為深戶可積10分。

在資深業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“10年無(wú)房記錄，這個(gè)很嚴(yán)，哪怕之前有過(guò)房、已經(jīng)賣出去的都算，而且之前是以社保年限為主要積分，這次打新積分制實(shí)施，社保對(duì)于打新購(gòu)房的影響變相減少?！?/p>

甚至有人統(tǒng)計(jì)，只要10年內(nèi)有住房轉(zhuǎn)讓記錄，積分立降20分，相當(dāng)于社保要累計(jì)多繳納200個(gè)月（16年零8個(gè)月）才能補(bǔ)回來(lái)。

于3月4日，針對(duì)深圳新的打新積分規(guī)則事項(xiàng)，深圳市住建局表示，這兩個(gè)樓盤是屬于新規(guī)的試點(diǎn)，未來(lái)將視效果決定是否在深圳全面推行。

縉山府、華潤(rùn)萬(wàn)象華府先行刺探市場(chǎng)情緒如何。

打新的焦慮

霎時(shí)間，業(yè)內(nèi)關(guān)于積分話題見(jiàn)解不斷，購(gòu)房者亦表達(dá)了種種焦慮。大部分人的意見(jiàn)相似，都認(rèn)為積分新規(guī)對(duì)無(wú)房剛需一族比較友好，但遏制了改善性房客和投資客的購(gòu)房需求。

一名已上車寶安區(qū)的二手房業(yè)主稱：“之前試過(guò)打新，要不就是戶型太大預(yù)算不夠，要不就是入圍無(wú)緣，要不就是入圍了沒(méi)搖中，三四次之后，就考慮二手房了。”她表示，本來(lái)有想過(guò)上車之后會(huì)接著考慮置換新房，但是如果之后都要積分的話，因?yàn)樽陨矸趾艿鸵膊粫?huì)考慮新房了。

積分打新規(guī)則確實(shí)影響了一部分購(gòu)房者的心態(tài)，尤其是有置換新房需求的人。另一名想打新的二手房業(yè)主也同樣表示，“本想找機(jī)會(huì)置換新房的，但這個(gè)積分規(guī)則下來(lái)后，身邊很多有房的人基本放棄打新，而且二手房參考指導(dǎo)價(jià)政策發(fā)布后，置換二手也不大容易，得另找機(jī)會(huì)考慮了。”

這位業(yè)主還未有小孩，社保加起來(lái)僅8年多，積分算起來(lái)并不高。

一深圳資深中介則認(rèn)為，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，已經(jīng)算比較公平的積分制度了，以后應(yīng)該會(huì)全部打新盤推行：“有房的0分，靠400個(gè)月社保折算下來(lái)33年才能補(bǔ)夠40分，與10年無(wú)購(gòu)房記錄人一樣，基本上排除有房有轉(zhuǎn)讓記錄的人了，也抹掉了社保的影響。”

眾說(shuō)紛紜，所站角度不同看法便不同。該積分新規(guī)影響甚廣，畢竟此前一段時(shí)間，也僅是簡(jiǎn)單地劃分為有房、無(wú)房，甚至更早之前的2018年，深圳網(wǎng)紅盤“打新”基本無(wú)門檻，只需繳納認(rèn)籌金符合購(gòu)房資格。

于2020年8月，深圳誕生第一個(gè)實(shí)行積分搖號(hào)的樓盤——寶安“華強(qiáng)城“。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目開(kāi)盤推售556套，按有無(wú)房產(chǎn)、是否為深戶、繳納社保年限等三個(gè)大項(xiàng)設(shè)置認(rèn)籌積分規(guī)則，根據(jù)分?jǐn)?shù)高低，取排名前5560位參與公證搖號(hào)。

其中，在深無(wú)購(gòu)房記錄的購(gòu)房者積分為50分，在深有購(gòu)房記錄但現(xiàn)名下無(wú)房的購(gòu)房者為40分，其它購(gòu)房情形有不同的分值，繳納社保按照0.1分/月計(jì)算。

此后，深圳包括萬(wàn)豐海岸城、龍光前海天境、天健悅桂府等新盤均采用了積分搖號(hào)入圍的方式，基本上入圍的都是無(wú)房剛需一族，另外社保累計(jì)時(shí)長(zhǎng)占據(jù)絕大部分。比如1月初的天健悅桂府有房最低社保個(gè)稅入圍月數(shù)為437個(gè)月，出現(xiàn)了不少“社保巨人”。

這次積分新規(guī)細(xì)化，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“這是限制炒房的補(bǔ)丁，提高購(gòu)房門檻。應(yīng)用于兩個(gè)新樓盤上面，估計(jì)不會(huì)賣得那么快了，因?yàn)楸O(jiān)管更加嚴(yán)格，為純剛需讓路?！?/p>

有中介透露，很多已經(jīng)上車的業(yè)主心里算盤已經(jīng)打好了，想住新房子，用老房子收租供新房，五年之后賣了老房子，再出來(lái)“打新”，但這個(gè)積分規(guī)則推行后，以后怕是很難實(shí)現(xiàn)了。

積分的影響

以上所述熱度也僅僅停留于討論層面，相較于深圳西部新盤，位于老城區(qū)羅湖的這兩個(gè)新盤實(shí)際上并沒(méi)有吸引太多購(gòu)房者。

有分析稱，此番積分“打新”新規(guī)應(yīng)用范圍更大，此前多應(yīng)用于西部熱點(diǎn)片區(qū)的樓盤，比如光明、南山等地，現(xiàn)在開(kāi)始涉及中東部地區(qū)，比如羅湖等。

但熱度遠(yuǎn)不及西部新盤。之前龍光前海天境花園推售房源住宅1003套，最終入圍客戶2857批，天健悅桂府推售房源住宅427套，入圍客戶1170批。

對(duì)比本次，萬(wàn)象華府預(yù)售住宅638套，戶型為建面約78-140平方米二房至四房；公寓1034套，戶型為建面約40-60平方米單房至兩房公寓。

其中，住宅均價(jià)約8.8萬(wàn)/平方米，單價(jià)約8-9.7萬(wàn)/平方米，總價(jià)約637-1370萬(wàn)/套。商務(wù)公寓均價(jià)約6.8萬(wàn)/平方米，單價(jià)約6.2-7.5萬(wàn)/平方米，總價(jià)約257-475萬(wàn)/套。

萬(wàn)象華府售樓處方面透露，因本次前期對(duì)認(rèn)籌客戶資料審核比較嚴(yán)格，尤其在首付資金來(lái)源與流水資金審查方面，所以在前期認(rèn)籌的1500多批客戶中，只有700多批審核通過(guò)。

其已于3月5日公布意向人名冊(cè)，凍資門檻100萬(wàn)，共認(rèn)籌725批，搶房比例為1：1.13，認(rèn)籌人數(shù)剛覆蓋推售房源數(shù)，依舊未達(dá)到1:3的認(rèn)籌比例。據(jù)稱，該項(xiàng)目暫未采取積分規(guī)則，審核通過(guò)客戶全部進(jìn)入搖號(hào)階段。

該項(xiàng)目于3月8日上午9點(diǎn)開(kāi)盤，歷經(jīng)7小時(shí)去化約5成。當(dāng)天，參與搖號(hào)的客戶已基本選完，但仍有不少可售房源。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于3月9日向售樓處查詢得知，現(xiàn)78平戶型已售罄，目前只有98平、116平少量戶型在售中。

而縉山府本次備案住宅407套、商業(yè)7套。住宅建面約90-106平，均價(jià)約8.9萬(wàn)/平方米，單價(jià)區(qū)間8-10萬(wàn)/平方米，總價(jià)區(qū)間在728-1064萬(wàn)/套；商業(yè)建面約25.6-102平，均價(jià)約20萬(wàn)/平方米，單價(jià)均為16-31.7萬(wàn)/平方米，總價(jià)區(qū)間在813-1713萬(wàn)/套。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于縉山府售樓處獲悉，本次入圍者最低積分為10分左右，最高為60多分，平均在20-30分左右。項(xiàng)目將于3月10日進(jìn)行線上選房。

而縉山府的入圍規(guī)則，原則上以本次可售房源為基數(shù)，按照不超過(guò)1:3的比例，選取積分較高的客戶入圍，參與公正搖號(hào)選房。

據(jù)介紹，項(xiàng)目一共入圍548批，共407套房源，入圍比例為1:1.34，同樣未達(dá)到1:3，因此沒(méi)有啟動(dòng)分?jǐn)?shù)排序認(rèn)籌，所有認(rèn)籌人員皆可進(jìn)入搖號(hào)階段，但在認(rèn)籌過(guò)程中對(duì)申報(bào)人的首付及流水審查仍按規(guī)定較為嚴(yán)格。

不難發(fā)現(xiàn)，若非大熱門新盤，積分新規(guī)對(duì)于樓盤實(shí)際影響并不大。

有些購(gòu)房者還采取了觀望的態(tài)度：“1:3的入圍人數(shù)都達(dá)不到，只要有購(gòu)房資格，報(bào)名就能入圍，猜測(cè)房源會(huì)剩很多，估計(jì)轉(zhuǎn)介中介帶看3個(gè)月也賣不光?！?/p>

冷卻的熱度

可以看出，相較于之前的“千人搖”、“萬(wàn)人搖”等搶房現(xiàn)象，縉山府、華潤(rùn)萬(wàn)象華府冷卻不少。

作為無(wú)房剛需一族的劉女士認(rèn)為，聽(tīng)說(shuō)過(guò)縉山府，離干道太近了，環(huán)境應(yīng)該會(huì)比較吵，而且車位太少，停車以后是個(gè)大問(wèn)題?！拔业暮⒆颖容^小，雖然有學(xué)位，但也是深中高中部，而且這個(gè)盤算邊角處沒(méi)有配套，8.9萬(wàn)/平方米的價(jià)格在羅湖還是貴點(diǎn)，兩個(gè)盤都沒(méi)有考慮?！?/p>

資料顯示，縉山府位于深圳羅湖北環(huán)大道和金碧路交匯處，東面和南面被深圳中學(xué)泥崗校區(qū)包圍，西面是筆架山公園，北面是深圳汽車站及配套宿舍。據(jù)悉，項(xiàng)目共規(guī)劃1006套房源，停車位880個(gè)(地上272個(gè)，地下608個(gè))。項(xiàng)目分兩期推售，預(yù)計(jì)2022年6月8日竣工。

另一名同為無(wú)房剛需的鄭女士則表示，縉山府的開(kāi)發(fā)商名氣比較小，樓盤位置也很尷尬，相比之下，更喜歡華潤(rùn)萬(wàn)象華府多一點(diǎn)，更有保值的潛力。

華潤(rùn)萬(wàn)象華府項(xiàng)目位于羅湖區(qū)筍崗街道梅園路，臨近7號(hào)線筍崗站A口。項(xiàng)目更新單元用地面積約4.6萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約2.9萬(wàn)平方米，總建面約45萬(wàn)平方米，計(jì)容建面約29.5萬(wàn)平方米。

據(jù)她透露，身邊有人入圍了華潤(rùn)萬(wàn)象華府項(xiàng)目，積分沒(méi)什么影響，而且入圍的人不少，也都搖號(hào)了。

多數(shù)人覺(jué)得這兩個(gè)樓盤性價(jià)比差了一些，不過(guò)檔次和居住品質(zhì)較高?！跋鄬?duì)于地段和學(xué)位，這個(gè)價(jià)（8.9萬(wàn)/平方米）不值，值的話現(xiàn)在二手房貸款那么困難，新房很容易就爆滿的?！币毁?gòu)房者客觀分析。

雙盤競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，除了積分新規(guī)帶來(lái)部分影響之外，其本身所處位置以及項(xiàng)目定位也都是影響因素。

近年來(lái)羅湖發(fā)展速度相對(duì)緩慢，土地空間嚴(yán)重不足，規(guī)劃遲遲未予落地，城市更新速度又跟不上，幾乎沒(méi)有新盤入市。

一位打新兩次的改善型購(gòu)房者稱，同價(jià)位新盤，羅湖的新盤都比較一般，中介一直說(shuō)龍華新房每平方米都九萬(wàn)多了，置換得抓緊下手。

“但我總覺(jué)得關(guān)內(nèi)還有會(huì)更合適的新盤，積分規(guī)則把我看涼了，要是一直這么個(gè)規(guī)則，可能無(wú)緣新房了?！彼械绞譄o(wú)奈。

“這兩個(gè)盤算是豪華剛需了，沒(méi)有啟動(dòng)3級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介，很多新客戶來(lái)咨詢，但夠線的不多，這個(gè)積分新規(guī)也是很突然?！甭穆氝^(guò)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)坦承，不愿做新客的單，因?yàn)閬?lái)找中介咨詢新盤，往往都是夠不到線的。

不過(guò)，大多購(gòu)房者預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)采取中介轉(zhuǎn)介的方式。

“羅湖的新盤只有正掛沒(méi)有倒掛，這里的新盤跟潤(rùn)璽沒(méi)有什么可比性，開(kāi)盤賣不光，后期需要中介轉(zhuǎn)介，打折更優(yōu)惠?！币幻催x擇這兩個(gè)新盤的購(gòu)房者如是說(shuō)。

為此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體聯(lián)系華潤(rùn)置地華南方面，詢問(wèn)積分新規(guī)帶來(lái)的項(xiàng)目去化問(wèn)題，對(duì)方僅表示，項(xiàng)目按照批示的銷售方案正常推進(jìn)展開(kāi)銷售工作。

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）