一場(chǎng)突如其來的疫情打亂了很多人的生活節(jié)奏，甚至連未來的長(zhǎng)期規(guī)劃也受到影響。而疫情影響的遠(yuǎn)不止是個(gè)人，眾多行業(yè)也受創(chuàng)明顯。比如房地產(chǎn)行業(yè)遭受的打擊就堪稱巨大，二手房市場(chǎng)尤甚。

貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度二手房成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%，一季度成交量為近5年季度成交的最低水平。

樓市在回暖，南北差異大

疫情期間二手房成交量下降，與小區(qū)封鎖是脫不開干系的。畢竟跟新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)更依賴線下渠道，這個(gè)格局在短期內(nèi)是無法改變的。

而隨著各地區(qū)陸續(xù)下降防疫等級(jí)，交通開始恢復(fù)，二手房市場(chǎng)也逐漸呈現(xiàn)出恢復(fù)的態(tài)勢(shì)。據(jù)了解，3月市場(chǎng)的成交量正在快速修復(fù)中，重點(diǎn)18城鏈家二手房的成交量上漲，較一二月大幅上升。但與2019年同期相比依然低迷，目前成交量?jī)H為去年3月的63%。

換而言之，二手房市場(chǎng)仍有較大的恢復(fù)空間。

新房市場(chǎng)與二手房頗為相似，在2020年第一季度，全國66個(gè)大中城市的新房成交規(guī)模均不甚理想，總體成交面積與成交套數(shù)分別為4247萬平方米、37萬套，同比分別下滑28.6%、30.7%。從城市等級(jí)來看，一二線城市所遭受到的“寒冬”，要遠(yuǎn)甚于三四線城市。

各地方的樓市都遭受到了不同程度的沖擊，相關(guān)的樓市調(diào)控政策也在疫情期間頻繁出臺(tái)，其中不乏“一日游”的情況， 但總體趨于寬松。

4月2日晚間，沈陽市政府下發(fā)了《關(guān)于全面取消人才落戶限制 進(jìn)一步放開落戶政策的補(bǔ)充意見》，將全面取消沈陽市的人才落戶限制。

作為新一線城市，沈陽市總?cè)丝谠?31.6萬人，略弱于其他同等級(jí)城市。

同樣，沈陽市的房?jī)r(jià)也不算高，數(shù)據(jù)顯示沈陽3月的均價(jià)為9979元/平方米，近期有曝出部分樓盤上漲的傳聞。最新資料顯示，2020年第13周（3月23日至3月29日），沈陽單周商品住宅的備案面積達(dá)到238736平方米，備案總套數(shù)達(dá)到2228套。環(huán)比上周，新增備案面積22872平方米，新增套數(shù)197套。

此外，截至2020年第13周，沈陽的樓市銷售面積為200萬平方米，同比減少21%。受到疫情的影響，沈陽市當(dāng)前的去化周期已經(jīng)達(dá)到14個(gè)月，購房者處于觀望態(tài)度是主要原因。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，沈陽樓市的“小陽春”或?qū)⒀舆t到來。

而在樓市回暖上，當(dāng)前呈現(xiàn)出“南強(qiáng)北弱”的態(tài)勢(shì)，其中長(zhǎng)三角的復(fù)蘇力度最強(qiáng)，京津冀最弱。

在3月，上海、南京與杭州這三個(gè)長(zhǎng)三角城市的成交量已經(jīng)明顯超過前兩個(gè)月的水平，恢復(fù)至2019年3月成交量的75%。從全國范圍來看，長(zhǎng)三角城市的復(fù)蘇力度處于高位，量穩(wěn)價(jià)增，剛需仍是購房群體的中堅(jiān)力量。

在近兩年的樓市調(diào)控過后，房?jī)r(jià)已經(jīng)“觸底”，在去年12月，北京樓市就已經(jīng)出現(xiàn)緩慢抬升的跡象。而疫情推延了樓市抬升的腳步，在今年1月至2月的期間，不少地區(qū)的樓市成交量為零，樓市被暫時(shí)“存檔”。

目前隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作的陸續(xù)展開，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正處于恢復(fù)中。前幾天頭部房企融創(chuàng)中國在召開年報(bào)發(fā)布會(huì)時(shí)，董事長(zhǎng)孫宏斌仍然對(duì)2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有信心，認(rèn)為樓市的需求仍在，疫情對(duì)需求的影響只是令時(shí)間節(jié)點(diǎn)往后延遲了兩個(gè)月。

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也表示：“調(diào)整的目的是為了讓房地產(chǎn)回歸居住的屬性，而不是把房地產(chǎn)打垮?！?/p>

還債壓力大，后續(xù)有大招

房地產(chǎn)行業(yè)是柄雙刃劍，自去年將“房住不炒”作為理念貫徹之后，有關(guān)房屋的居住屬性與投資屬性就一直是個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)。而在此前，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)在《2019年城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)指數(shù)一季度報(bào)告》指出：“已有住房仍計(jì)劃購買住房的家庭占比依然非常高，65.8%的計(jì)劃購房家庭已有一套住房，18.1%的計(jì)劃購房家庭已有兩套或兩套以上的住房。

在近十年間，投資購房的比例越來越大，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程仍在繼續(xù)，釋放出一波巨大的“樓市福利”。不少房企都采用高周轉(zhuǎn)的模式快速拿地，快速銷售，然后再轉(zhuǎn)投到新的樓盤，規(guī)模也在運(yùn)轉(zhuǎn)中越做越大。

房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期“牛市”，給購房群體和房企都帶來了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，至今仍有不少房企將“高周轉(zhuǎn)”模式寫進(jìn)2020年的企業(yè)規(guī)劃中，企圖在樓市的巨大蛋糕中分得一小塊。而購房者的杠桿率也在節(jié)節(jié)攀升——2019年第一季度，中國居民部門杠桿率達(dá)到了54.3%。

而在央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2019）》中顯示，住戶部門杠桿率超過全國水平的省份有浙江、上海、北京、廣東、甘肅、重慶、福建和江西，這些地區(qū)的杠桿率均超過了60%，其中浙江更是達(dá)到了驚人的83.7%。

與此同時(shí)，房企的負(fù)債率也在節(jié)節(jié)攀升。部分房企曾在早前進(jìn)行過債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，但隨著2017年樓市的大熱，房企開始了高周轉(zhuǎn)的模式，短期負(fù)債迅速增長(zhǎng)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從已經(jīng)監(jiān)測(cè)到的25家發(fā)布2019年財(cái)報(bào)的房企來看，房企資金水平的健康程度正在下降，貨幣資金與短期負(fù)債的比例正在縮小。

數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬億，7月將是債務(wù)的高峰期，當(dāng)月達(dá)到債務(wù)1490億。而人民法院公告網(wǎng)顯示，今年截至2月23日已有98家房企宣布破產(chǎn)。

資金的問題困擾著絕大多數(shù)房企，北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、中國銀行協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松表示：“對(duì)比具有代表性房企的現(xiàn)金流和到期債權(quán)，可以預(yù)期，他們必須要找到新的融資產(chǎn)品，或者是加速現(xiàn)金流的回籠。”

從目前的情況來看，或許兩者兼有，畢竟已經(jīng)有一些房企開始發(fā)行大額中期票據(jù)，融新還舊已是常態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)債券融資發(fā)行213次，融資規(guī)模1979億元，其中單次發(fā)行規(guī)?！?-10億元”占比38%，一季度境內(nèi)融資具有大額發(fā)行特點(diǎn)。境外債券在一季度共計(jì)發(fā)行78次，發(fā)行金額277億美元，折合人民幣約1965億元。境外債券主力發(fā)行區(qū)間為“1-3億美元”占比58%。

然而房企的健康發(fā)展，還是脫離不開“現(xiàn)金流的快速回籠”，通過降價(jià)等多種手段來加強(qiáng)銷售是以往的常見手段。

估計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，房企宣布促銷活動(dòng)的將不在少數(shù)。而目前的政策也趨于寬松的態(tài)勢(shì)，有了沈陽這個(gè)冒頭的“全面取消落戶限制”，后來或許還有更多地方會(huì)緊隨其后，根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。

而目前樓市的成交量正在復(fù)蘇，屆時(shí)又有望來一波“小陽春”。

來源：地產(chǎn)情報(bào)站

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