來源：財聯(lián)社

財聯(lián)社記者 姜樊

財聯(lián)社（北京，記者 姜樊）訊，北京市住建委近日發(fā)布消息稱，近期監(jiān)測到有部分投機性需求惡意炒作學(xué)區(qū)房，北京市將堅決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，嚴(yán)肅查處違規(guī)使用信貸資金購房問題。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行從放貸的流程上，很難針對學(xué)區(qū)房貸款單獨實施某項政策。管住違規(guī)信貸資金入樓市的辦法，依然是嚴(yán)控“經(jīng)營貸”、“消費貸”變相入市。

熱門學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)波動

自去年下半年以來，北京部分地區(qū)的學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了較快的上漲。

“就這幾個月，一套房子相當(dāng)于漲了100萬左右?！币晃徽诳磳W(xué)區(qū)房的購房者任女士向財聯(lián)社記者表示，朝陽區(qū)的學(xué)區(qū)樓盤“太陽公元”，當(dāng)下的價格大約是在14萬元每平米左右，有的房主甚至掛出了15萬元每平米的價格，而她幾個月前第一次看盤時，每平米價格不到13萬元。

與朝陽區(qū)相比，海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房價格也出現(xiàn)了較大幅度的上漲。一位中介人士向財聯(lián)社記者表示，從去年下半年開始，上地地區(qū)的一些學(xué)區(qū)房價格上漲明顯，有的一平米大概漲了2萬多。

不過，位于東城區(qū)的一些學(xué)區(qū)房價格漲幅并不明顯。廣渠門附近的中介人士表示，雖然廣渠門附近也有學(xué)區(qū)，但附近的房價漲幅并不明顯。但學(xué)區(qū)房價格普遍也在10萬元每平米以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市在本輪價格上漲中，主要是西城、海淀等熱門學(xué)區(qū)房價格上漲明顯，但其他區(qū)域房價有些還在下降，特別是供應(yīng)井噴的“限競房”區(qū)域，比如亦莊、順義等。

根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，北京一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.5%，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.9%。

張大偉認(rèn)為，在疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。就北京而言，學(xué)區(qū)房帶動的漲勢很難帶動全市房價上漲。

管住“經(jīng)營貸”就管住了樓市

“北京等地這輪房價的上漲，主要與經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市有關(guān)?！睆埓髠ブ赋?，從去年開始，銀行經(jīng)營性貸款與個人住房按揭貸款的利率出現(xiàn)倒掛，為資金違規(guī)流入樓市提供了套利空間，催升了房價的上漲?！氨本┑貐^(qū)的購房者的確有用‘經(jīng)營貸’買學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象?！?/p>

北京監(jiān)管層也在今年密集發(fā)文，要求銀行有針對性地加強個人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)全流程管理，審慎向近期申請過個人住房按揭貸款或購買住房的客戶發(fā)放個人經(jīng)營性貸款；要求銀行立刻停止與違規(guī)中介的合作，并對借款人設(shè)定各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款等。

財聯(lián)社記者今日走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，各家銀行對“經(jīng)營貸”的準(zhǔn)入更加嚴(yán)格，要求申請者提供更加翔實的經(jīng)營證明，還對新購房的申請者進行嚴(yán)格篩查。不過，銀行暫未對學(xué)區(qū)房實行特殊政策。

某股份制銀行的一位信貸部人士向財聯(lián)社記者表示，從發(fā)放貸款的角度來看，銀行無法就學(xué)區(qū)房實施針對性政策。“一方面，大部分房屋都帶學(xué)區(qū)，只不過存在學(xué)區(qū)好壞的問題；另一方面，北京市部分地區(qū)實施樓盤與學(xué)區(qū)脫鉤政策，在此背景下，銀行很難針對某一學(xué)區(qū)實行特定政策?！?/p>

在此情況下，該人士也認(rèn)為，無論是否是學(xué)區(qū)房，防止信貸資金通過違規(guī)途徑用于購房，還是要堅持抓好資金繞道“經(jīng)營貸”、“消費貸”購房的問題。

據(jù)了解，目前銀行的“經(jīng)營貸”仍主要按照申請人抵押房屋的市場評估價，并根據(jù)申請人的相關(guān)資質(zhì)審批貸款。一些銀行要求房齡低于30年，也會根據(jù)房屋地理位置等因素評估貸款額度。

財聯(lián)社記者也了解到，北京地區(qū)“經(jīng)營貸”的確在貸前審查方面更加嚴(yán)格。相較于此前，銀行在申請經(jīng)營性貸款時，需要增加企業(yè)流水、水電費發(fā)票、房租合同、員工工資等材料；同時，一些銀行延長了企業(yè)設(shè)立的時間；一些銀行更是明確提出，客戶三個月內(nèi)有購房記錄的，將不予提供“經(jīng)營性”貸款。

“這已經(jīng)從很大程度上杜絕了 ‘假經(jīng)營貸’的情況，但 ‘真經(jīng)營貸’并不受影響。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然銀行提高個人“經(jīng)營貸”審核門檻、加大審核力度，但也需要讓真正符合條件的企業(yè)能夠獲得經(jīng)營貸的支持，解決融資難題。

此外，張大偉表示，北京嚴(yán)打“經(jīng)營貸”違規(guī)進入樓市的效果已經(jīng)有所顯現(xiàn)，近期北京房地產(chǎn)市場的確熱度有所下降。

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