來(lái)源：財(cái)聯(lián)社

財(cái)聯(lián)社記者 姜樊

財(cái)聯(lián)社（北京，記者 姜樊）訊，北京市住建委近日發(fā)布消息稱，近期監(jiān)測(cè)到有部分投機(jī)性需求惡意炒作學(xué)區(qū)房，北京市將堅(jiān)決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，嚴(yán)肅查處違規(guī)使用信貸資金購(gòu)房問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行從放貸的流程上，很難針對(duì)學(xué)區(qū)房貸款單獨(dú)實(shí)施某項(xiàng)政策。管住違規(guī)信貸資金入樓市的辦法，依然是嚴(yán)控“經(jīng)營(yíng)貸”、“消費(fèi)貸”變相入市。

熱門學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)

自去年下半年以來(lái)，北京部分地區(qū)的學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了較快的上漲。

“就這幾個(gè)月，一套房子相當(dāng)于漲了100萬(wàn)左右。”一位正在看學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者任女士向財(cái)聯(lián)社記者表示，朝陽(yáng)區(qū)的學(xué)區(qū)樓盤“太陽(yáng)公元”，當(dāng)下的價(jià)格大約是在14萬(wàn)元每平米左右，有的房主甚至掛出了15萬(wàn)元每平米的價(jià)格，而她幾個(gè)月前第一次看盤時(shí)，每平米價(jià)格不到13萬(wàn)元。

與朝陽(yáng)區(qū)相比，海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了較大幅度的上漲。一位中介人士向財(cái)聯(lián)社記者表示，從去年下半年開(kāi)始，上地地區(qū)的一些學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲明顯，有的一平米大概漲了2萬(wàn)多。

不過(guò)，位于東城區(qū)的一些學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅并不明顯。廣渠門附近的中介人士表示，雖然廣渠門附近也有學(xué)區(qū)，但附近的房?jī)r(jià)漲幅并不明顯。但學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍也在10萬(wàn)元每平米以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市在本輪價(jià)格上漲中，主要是西城、海淀等熱門學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲明顯，但其他區(qū)域房?jī)r(jià)有些還在下降，特別是供應(yīng)井噴的“限競(jìng)房”區(qū)域，比如亦莊、順義等。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，北京一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.5%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%。

張大偉認(rèn)為，在疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國(guó)讀書人群回流，增加了市場(chǎng)需求。就北京而言，學(xué)區(qū)房帶動(dòng)的漲勢(shì)很難帶動(dòng)全市房?jī)r(jià)上漲。

管住“經(jīng)營(yíng)貸”就管住了樓市

“北京等地這輪房?jī)r(jià)的上漲，主要與經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市有關(guān)?！睆埓髠ブ赋觯瑥娜ツ觊_(kāi)始，銀行經(jīng)營(yíng)性貸款與個(gè)人住房按揭貸款的利率出現(xiàn)倒掛，為資金違規(guī)流入樓市提供了套利空間，催升了房?jī)r(jià)的上漲?！氨本┑貐^(qū)的購(gòu)房者的確有用‘經(jīng)營(yíng)貸’買學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象?！?/p>

北京監(jiān)管層也在今年密集發(fā)文，要求銀行有針對(duì)性地加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)全流程管理，審慎向近期申請(qǐng)過(guò)個(gè)人住房按揭貸款或購(gòu)買住房的客戶發(fā)放個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款；要求銀行立刻停止與違規(guī)中介的合作，并對(duì)借款人設(shè)定各類不誠(chéng)信行為的約束性或懲罰性條款等。

財(cái)聯(lián)社記者今日走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，各家銀行對(duì)“經(jīng)營(yíng)貸”的準(zhǔn)入更加嚴(yán)格，要求申請(qǐng)者提供更加翔實(shí)的經(jīng)營(yíng)證明，還對(duì)新購(gòu)房的申請(qǐng)者進(jìn)行嚴(yán)格篩查。不過(guò)，銀行暫未對(duì)學(xué)區(qū)房實(shí)行特殊政策。

某股份制銀行的一位信貸部人士向財(cái)聯(lián)社記者表示，從發(fā)放貸款的角度來(lái)看，銀行無(wú)法就學(xué)區(qū)房實(shí)施針對(duì)性政策?！耙环矫妫蟛糠址课荻紟W(xué)區(qū)，只不過(guò)存在學(xué)區(qū)好壞的問(wèn)題；另一方面，北京市部分地區(qū)實(shí)施樓盤與學(xué)區(qū)脫鉤政策，在此背景下，銀行很難針對(duì)某一學(xué)區(qū)實(shí)行特定政策?！?/p>

在此情況下，該人士也認(rèn)為，無(wú)論是否是學(xué)區(qū)房，防止信貸資金通過(guò)違規(guī)途徑用于購(gòu)房，還是要堅(jiān)持抓好資金繞道“經(jīng)營(yíng)貸”、“消費(fèi)貸”購(gòu)房的問(wèn)題。

據(jù)了解，目前銀行的“經(jīng)營(yíng)貸”仍主要按照申請(qǐng)人抵押房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，并根據(jù)申請(qǐng)人的相關(guān)資質(zhì)審批貸款。一些銀行要求房齡低于30年，也會(huì)根據(jù)房屋地理位置等因素評(píng)估貸款額度。

財(cái)聯(lián)社記者也了解到，北京地區(qū)“經(jīng)營(yíng)貸”的確在貸前審查方面更加嚴(yán)格。相較于此前，銀行在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款時(shí)，需要增加企業(yè)流水、水電費(fèi)發(fā)票、房租合同、員工工資等材料；同時(shí)，一些銀行延長(zhǎng)了企業(yè)設(shè)立的時(shí)間；一些銀行更是明確提出，客戶三個(gè)月內(nèi)有購(gòu)房記錄的，將不予提供“經(jīng)營(yíng)性”貸款。

“這已經(jīng)從很大程度上杜絕了 ‘假經(jīng)營(yíng)貸’的情況，但 ‘真經(jīng)營(yíng)貸’并不受影響?！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然銀行提高個(gè)人“經(jīng)營(yíng)貸”審核門檻、加大審核力度，但也需要讓真正符合條件的企業(yè)能夠獲得經(jīng)營(yíng)貸的支持，解決融資難題。

此外，張大偉表示，北京嚴(yán)打“經(jīng)營(yíng)貸”違規(guī)進(jìn)入樓市的效果已經(jīng)有所顯現(xiàn)，近期北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的確熱度有所下降。

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