25日，地產(chǎn)股全面爆發(fā)，掀起漲停潮。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至全天收盤，申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲6.13%，板塊總市值暴漲近1200億元。A股方面，截至收盤，特發(fā)服務(wù)大漲20%，封漲停板。榮安地產(chǎn)、香江控股、嘉凱城、華夏幸福、深深房A、萬科A等10余只個股漲停。

港股方面，合景泰富集團收盤漲超24%，領(lǐng)漲港股房地產(chǎn)板塊。

專家認(rèn)為，25日全網(wǎng)熱傳的集中供地政策或是地產(chǎn)股飆升的推手之一。在實施類似土地市場改革后，土地溢價率將更為可控，且不排除大城市供地規(guī)模會增加，利好地產(chǎn)股。

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2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》。文件指出，青島市將嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

青島之外，鄭州、天津也有相關(guān)文件流出。其中，天津市規(guī)劃和自然局文件顯示，其一，集中發(fā)布出讓公告，原則上天津市全年不超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡；其二，集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期，以拍賣方式出讓的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。

天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不再發(fā)布住宅用地的出讓公告。

鄭州則要求空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)等區(qū)域自2月23日起禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，由鄭州市自然資源和規(guī)劃局進行統(tǒng)一組織發(fā)布實施。

在上述3個城市外，據(jù)市場消息，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，今年北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市的土地出讓將實施“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

文件還表示，近期將召開視頻會議，在視頻會議之前22個重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告。

住宅用地集中供應(yīng)，這對房企的影響不言而喻。房企拿地多為滾動開發(fā)模式，拿地后通過高周轉(zhuǎn)回流資金，再進行拿地。如今，集中供地、集中拿地勢必會增加房企的資金壓力。

對于22城集中供地的消息，專家認(rèn)為，在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對于房企的資金會產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接減少土地哄搶，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，而土地的溢價率也將會得到有效合理的控制。

“兩集中”有何影響？

“兩集中”政策，意味著在同一時期集中組織土地出讓，對于土拍溢價、樓市輪動周期有著比較明顯的影響。因為中國的房價上漲，跟土拍有著緊密甚至極大的關(guān)系。

此外，“兩集中”新規(guī)利好深耕一二線城市的龍頭房企，一方面改善競爭格局，加速中小房企出局；另一方面，土拍“零售改批發(fā)”，一二線城市土地溢價率有望下降，改善房企毛利率。

幾天前，西安曲江拍出了首個溢價率超141%的地王項目，總地價達(dá)21.5億。其2.3萬每平的樓面價，是周圍的兩倍，周邊所有沒買房的都恐慌再不上車以后沒機會了，于是蔓延到整個西安都一片大漲之聲。同時集中大量供應(yīng)土地，很明顯就會規(guī)避這種情況。

單一宗地對于整個城市的房價影響減少，土地競拍溢價率也會得到一定的控制，畢竟，以后要炒土地得把同期出讓的所有土地溢價都炒起來，還是很不容易的。

其次，同期大量集中供應(yīng)土地，也意味著商品房會集中入市，瞬間洶涌的賣盤大量入市，會對房價上漲形成一定程度的抑制。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

要知道，上述執(zhí)行供地兩集中的房企，每年供地基本超過100宗，按照一年僅發(fā)布3次土地出讓公告的規(guī)則，意味著同批次供給的土地將達(dá)到30-40宗，也意味著一兩年后，每4個月就有30-40個樓盤集中開盤！很明顯，集中開盤會引起開發(fā)商的價格戰(zhàn)，房價抑制作用也會凸顯。

考驗房企資金狀況

對于房企來說，“兩集中”政策將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對于房企的資金狀況將會是一個新的挑戰(zhàn)。在去年“三道紅線”新規(guī)的加持之下，房企銷售回款的任務(wù)更加艱巨，對房企銷售端來說將面臨新的調(diào)整。同時，也有利于促進房企謹(jǐn)慎理性拿地。

土地集中分批次出讓，有利于避免地產(chǎn)企業(yè)過度競爭。由于土地出讓一般有保證金要求，企業(yè)很難在多地，針對大量地塊，同時繳納保證金。因此，單塊土地可參與的房企數(shù)量可能會下降（盡管最優(yōu)質(zhì)地塊的參與企業(yè)數(shù)量并不會下降）。即使是比較激進的企業(yè)，也只能量力而行，參與一部分的土地出讓。

一旦實行次數(shù)限制，集中出讓的招拍掛規(guī)則，增加土地市場透明度，則更有利于形成市場有序、穩(wěn)定的競爭格局，減少“地王”出現(xiàn)的頻次，穩(wěn)定優(yōu)秀企業(yè)的盈利水平，推進優(yōu)勝劣汰。從制度上來說，土地市場的改革可以是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——內(nèi)卷化競爭將因此結(jié)束，真正優(yōu)秀的房企的穩(wěn)定性和成長性將都有所上升。

專家分析：集中供地政策比“三道紅線”政策更受房企關(guān)注。在拿地節(jié)奏、地價、營銷、推盤、如何拿地等角度都會有非常大的影響。核心三四線城市拿地約束少了，會成為重點拿地城市。部分房企可能會擔(dān)心此類集中供地政策帶來很多不確定性，帶來的結(jié)果是存量土地收購會成為熱點。

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